某房地產(chǎn)公司營銷策劃提案

1、新合鑫·睿智花園三期企劃思路提報,我們的做法，與傳統(tǒng)企劃提案有所不同……在西區(qū)，我們是游戲規(guī)則的制定者因此，城市競爭版塊的洞察，是一切工作的前提東辰達(dá)，在追索市場的需求中尋求制勝之道,本次提案大綱,1.07年度，鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理2.立足西區(qū)，競爭市場版塊分析3.自身檢視，項目核心價值提煉4.基于社會階層變化，目標(biāo)客群洞察5.開發(fā)戰(zhàn)略，嚴(yán)謹(jǐn)求實高屋建瓴6.差異化思考，確立核心戰(zhàn)略定位7.營銷策略，觀念創(chuàng)新促

2、進(jìn)銷售,,2007鄭州地產(chǎn)脈絡(luò)梳理,1,07年1—10月鄭州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,均價走向：1-10月，鄭州商品房均價上漲了854元。雖然兩年來國家為穩(wěn)定房價過快增長制定了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度之大，范圍之廣可謂前所未有，而這一系列“組合拳”似乎對鄭州房價不產(chǎn)生作用。但從10月份成交量下來了。,成交套數(shù)：從成交套數(shù)來看，上半年除了春季期間相對較低之外，其他趨向于平衡，說明在商品房上呈現(xiàn)供需兩旺的狀況。但到了10月開始有明顯下滑，這與9月

3、新政密切相關(guān)，目前市場呈現(xiàn)出“有價無市”局面。,土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，成交僅4宗07上半年，土地儲備中心顯示的土地成交數(shù)僅4宗。6月中旬，“市區(qū)內(nèi)新增建設(shè)用地不再蓋商品房”的消息剛一公布，市場氣氛頓時更加緊張。其中6月底二度公開掛牌的2宗土地共計約10萬平方米，預(yù)計會在明年進(jìn)入市場。從以上4宗售出土地看，均在城市邊緣地區(qū)，以往一直被開發(fā)商視作“骨頭”。城中村改造成為熱點(diǎn)鄭州有133個城中村，目前已經(jīng)有47個村列入改造計劃，占城中村總數(shù)

4、的1/3多，今年大型改造的城中村項目包括：王胡寨、王寨、金洼村、老鴉陳、南陽寨等。在市場土地缺乏的情況下，雖然城中村改造有相當(dāng)難度，但已成為開發(fā)商爭相獵取的對象。6月12日，醞釀已久的《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》在鄭州房地產(chǎn)界的翹首企盼中出臺，其中首次制定了城中村改造的安置開發(fā)比，首次將“招、拍、掛”拿地機(jī)制引入城中村改造中來，全面叫停小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，明確了新的拆遷安置、賠付標(biāo)準(zhǔn)，并創(chuàng)造性地將城中村改造和廉租房建設(shè)聯(lián)系在一起，一系

5、列極具操作性和可行性的政策頗有新意，被稱為“解決了拿地、拆遷、賠償?shù)入y題”的多贏模式，無疑為破解城中村改造難題提供了一條“求解之路”。,土地供應(yīng)量考驗開發(fā)商，城中村改造成為熱點(diǎn),外地開發(fā)商與本地開發(fā)商共舞，競爭趨向白熱化因為看好鄭州良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭及房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大潛力，外地實力開發(fā)商紛紛進(jìn)入鄭州，在鄭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)形成了本地軍團(tuán)和外來軍團(tuán)激烈競爭的局面。競爭必然會加劇開發(fā)市場的分化，加強(qiáng)服務(wù)水平的提高，加速住宅品質(zhì)的提升。

6、 樓市飛速發(fā)展，開發(fā)商洗牌時代來臨土地儲備將是最快速顯現(xiàn)實力的條件之一。（?。└邔幼≌氖袌鲋髁鲬B(tài)勢進(jìn)一步加強(qiáng)，呈現(xiàn)出快速發(fā)展之勢06年高層住宅供應(yīng)和銷售量分別增長40％和61％，逐漸成為主流和方向。隨著土地資源的趨少、趨貴，隨著消費(fèi)者購房理性回歸及居住理念的改變，鄭州高層住宅主導(dǎo)市場的黃金時代已到來。,房地產(chǎn)市場競爭加劇，（?。└邔幼≌氖袌鲋髁鲬B(tài)勢進(jìn)一步加強(qiáng),中小戶型住宅大受歡迎 “國六條”及其它政策出臺后，90平方米以下

7、住宅供應(yīng)比例達(dá)到18.5％，140平方米以上大戶型住房銷售速度減緩，同比下降了9％。3房2廳仍為主流/2房比例增加3房2廳仍為市場的主流產(chǎn)品，其次為2房、4房，復(fù)式住宅，特別是頂層復(fù)式消化較慢。2房比例有望走高，市場將對精巧型3房格外恩寵。產(chǎn)品創(chuàng)新深受消費(fèi)者青睞市場對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度增強(qiáng)，特別是躍式戶型，錯層陽臺、異型窗，甚至是異型戶型都會引起市場特別的關(guān)注，而且在中高端市場上將會涌現(xiàn)出一大批的這樣的創(chuàng)新戶型。,主流戶型需求更加

8、明晰，產(chǎn)品創(chuàng)新深受客戶青睞,近期一些有關(guān)房地產(chǎn)的重要事件,2007年秋天，對于中原開發(fā)商來說，注定是一個多事之秋。繼8月23日、9月15日央行兩次加息，9月27日宣布提高第二套房貸款首付和利率，10月初國土資源部規(guī)范土地出讓行為之后，近日，省會樓市又傳出了一手房、二手房交易雙雙下滑的消息。各項政策的出臺基本上都在顛覆著現(xiàn)有的房地產(chǎn)游戲規(guī)則，特別是房貸新政和對土地市場的強(qiáng)化管理更是將矛頭指向了房地產(chǎn)的兩個命脈：錢和地。對于中原房地產(chǎn)開發(fā)商

9、來說，壓力不言而喻。,國家宏觀調(diào)控頻頻，08年鄭州房價將穩(wěn)步上漲中暗藏風(fēng)險。,2007年9月27日中國人民銀行與中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了銀發(fā)〔2007〕359號文《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知涉及“開發(fā)性貸款”和“住房消費(fèi)貸款”兩大領(lǐng)域6項內(nèi)容。通知規(guī)定，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款；第二套房首付款不能低于四成，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；不得發(fā)放隨房價上漲追加貸款的住房貸款等。

10、 9.27房貸新政在短時間內(nèi)也許不會改變房價漲升的趨勢。卻會造成房地產(chǎn)市場的恐慌，影響消費(fèi)者的購買欲望。,11月下旬以來，加強(qiáng)樓市宏觀調(diào)控的信號頻頻出現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場再一次“山雨欲來風(fēng)滿樓”—— 一方面，由國務(wù)院部署的督察行動即將展開；另一方面，房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域全面收緊，房地產(chǎn)市場面臨“有價無市”的窘境。有消息表明，著眼明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將在12月初召開，過快增長的房地產(chǎn)價格引起了中央的高度關(guān)注和擔(dān)憂，新的調(diào)控政策有可能在明

11、年相繼出臺。 －－資料來源 搜房網(wǎng),9.27政策，使開發(fā)商向銀行融資門檻更高,2007年，南區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房20萬平方米；西區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住

12、房23萬平方米；北區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房30萬平方米；中區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房3萬平方米；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房3萬平方米；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房4萬平方米。廉租房：分別在西區(qū)南區(qū) 　2007年，南區(qū)建設(shè)廉租住房3萬平方米，周轉(zhuǎn)住房3萬平方米；西區(qū)建設(shè)周轉(zhuǎn)住房4萬平方米；北區(qū)建設(shè)廉租住房4萬平方米周轉(zhuǎn)住房3萬平方米。,經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的大量推出將影響商品房的整體銷售,2009年鄭州經(jīng)濟(jì)適用房有望"按需供應(yīng)"

13、;,本市將加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度,逐步取消經(jīng)濟(jì)適用住房“搖號銷售”,力爭到2009年,由現(xiàn)行的“計劃供應(yīng)”向“按需供應(yīng)”轉(zhuǎn)變。此外,本市還將加大廉租住房、周轉(zhuǎn)住房以及限價商品房的開發(fā)力度。 －－資料來源 鄭州市房管局,深圳中天事件 突顯房地產(chǎn)開發(fā)商誠信危機(jī),11月14日，深圳天安國際大廈C座17樓的“中天置業(yè)”總部，大門緊鎖、債主紛紛上門。 當(dāng)

14、日，“中天置業(yè)”總裁蔣飛卷款失蹤的傳聞得到證實。深圳23名購房者報案、涉及款項2600余萬元。 一石激起千層浪，此事件嚴(yán)重地傷害了購房者的感情。,最近《大河報》等媒體不時有消息傳出，鄭州小戶型及其它戶型銷售狀況不盡如人意，中原房地產(chǎn)市場似乎進(jìn)入了寒冬季節(jié)，有房不愁賣的時代已經(jīng)過去，皇帝的女兒也愁嫁，近期中央出臺的一系列房產(chǎn)調(diào)控措施無疑是給商品房戴上了緊箍罩?？梢钥闯?，房產(chǎn)消費(fèi)正在趨向于理性化。中原地產(chǎn)商品房地產(chǎn)銷售面臨更大的政

15、策風(fēng)險。,東辰達(dá)觀點(diǎn)－－,鄭州房產(chǎn)――還將繼續(xù)火爆？一是需求旺盛導(dǎo)致市場供不應(yīng)求。二是土地供應(yīng)總量嚴(yán)重萎縮，導(dǎo)致購房恐慌癥。三是居民將住房作為家庭的金融資產(chǎn)進(jìn)行投資理財，加劇了住房市場的供求矛盾。四是政府保障性住房供應(yīng)量不足。 ——鄭州市房管局《鄭州房價情況說明會》給鄭州帶來了什么？市場短期還將繼續(xù)火爆，房價穩(wěn)中有升。消費(fèi)趨向理性，地產(chǎn)品質(zhì)時代來臨。競爭激烈，風(fēng)險加大，項目需要更加專業(yè)的開發(fā)運(yùn)作。,,立足區(qū)域競爭市場

16、版塊分析,2,西北區(qū)域版塊分析作為高新區(qū)的核心地段，瑞達(dá)路一直是競爭的焦點(diǎn)所在，隨著城市房地產(chǎn)發(fā)展與土地資源的緊缺，本區(qū)已經(jīng)逐漸和其他區(qū)域并駕齊驅(qū)，逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn)。,區(qū)域高新科技企業(yè)眾多，潛在購買力十足；環(huán)境優(yōu)越，適宜居??；商業(yè)配套齊全，生活的便利度高；周邊學(xué)校林立，人文素質(zhì)高；目前競爭不激烈，但發(fā)展?jié)摿薮?；項目處于區(qū)域的核心位置。,A.區(qū)域住宅市場分析,水木清華承襲中國傳統(tǒng)院落居住理想，采用圍合式院落布局，以比較穩(wěn)重且

17、充滿質(zhì)感的灰色作為建筑的主色調(diào)，適度配以高雅的白色，充分表達(dá)建筑的現(xiàn)代美感。立面通過流暢的線條、時尚的造型來展現(xiàn)建筑的簡潔之美，現(xiàn)代中不失典雅，簡潔中不流塵俗。,區(qū)域樓盤：水木清華,區(qū)域樓盤：水木清華,承襲西湖之美，小橋、流水、涼亭、長廊等組團(tuán)式精心巧妙布置，方正有致，文化意念及建筑景觀等多種元素貫穿于整個社區(qū)規(guī)劃中。,區(qū)域樓盤：西湖美景,區(qū)域樓盤：西湖美景,綠化率高達(dá)42%，生態(tài)長廊、小橋流水、亭臺樓閣、親水平臺、中心廣場等上百處景

18、致小品點(diǎn)綴其中，是一個自然與人文現(xiàn)代主義風(fēng)格,區(qū)域樓盤：西湖美景,區(qū)域樓盤：基正·盛世港灣,整個社區(qū)由一條主通道自然分隔開來，傳統(tǒng)與現(xiàn)代并存，退則靜幽，出則繁華。住宅區(qū)域由北面的一幢和南面兩幢樓自然合扣形成一個半封閉組團(tuán)。三幢樓全部是7層電梯洋房，主要的戶型是85—90平方米的兩房一廳及120—130平方米的三房兩廳，全明設(shè)計，通透大方。南北兩排住宅之間的距離有30米，非常的大氣，是普通多層住宅間距的1.5倍以上，住宅區(qū)域內(nèi)

19、建設(shè)抬升式中心主體花園，在花園下面建有半地下的停車場。,區(qū)域樓盤：西現(xiàn)代城,區(qū)域樓盤：西現(xiàn)代城,區(qū)域樓盤：海森·陳五園景灣,區(qū)域樓盤：海森·陳五園景灣,甲天下西湖新城設(shè)計景致秀麗旖旎、靜謐優(yōu)雅；樓宇外觀美輪美奐， 海派風(fēng)格大型園林社區(qū),區(qū)域樓盤：甲天下·西湖新城,區(qū)域樓盤：甲天下·西湖新城,區(qū)域樓盤：快樂屋,區(qū)域樓盤：晶華城,區(qū)域樓盤：九龍城,中原區(qū)冉屯村的城中村改造項目。由河南益通置

20、業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)；430畝的大體量、90萬㎡的大規(guī)劃、分九塊地。九龍城將在社區(qū)規(guī)劃建設(shè)大型的現(xiàn)代化的區(qū)域中心SHOPPINGMALL以及其他生活娛樂配套設(shè)施。目前在做客戶咨詢。在農(nóng)業(yè)西路五龍口附近有一個臨時營銷中心已對外開放。,■ 市場競爭趨于激烈，各項目主要以規(guī)劃占據(jù)主導(dǎo)優(yōu)勢?！?以本區(qū)域客源為主，尚未形成對其他區(qū)域客戶的吸引?！?產(chǎn)品形態(tài)以多層為絕對主流，但在后續(xù)規(guī)劃中有小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品力有所提升，正在向發(fā)揮項

21、目整體價值階段邁進(jìn)?！?區(qū)域內(nèi)未售的主要競爭樓盤均在高新區(qū)入口版塊，形成強(qiáng)有力的客源攔截?！?戶型以兩房、三房居家型以為主，面積區(qū)間控制趨小化?！?區(qū)域項目均較為注重營銷推廣，但在相關(guān)證件的取得時間限制條件下，項目的營銷推廣缺乏節(jié)奏性，銷售受到影響?！?區(qū)域均價2800-3800元/㎡，相對其他區(qū)域具有價格優(yōu)勢，其中本項目所處版板以3000-3200元/㎡為主，上升空間較大。,版塊分析總結(jié),,自身檢視項目核心價值提煉,3,A

22、.從區(qū)位看,“東西發(fā)展，中心開花”鄭州走向“雙城格局” 未來鄭州將形成“雙城格局”，由鄭州西區(qū)和鄭東新區(qū)組成。鄭州西區(qū)偏重于住宅，而鄭東新區(qū)以商務(wù)為主。老城區(qū)主要承擔(dān)城市生活服務(wù)中心和市域政治、文化中心職能；新區(qū)+老城區(qū)——市級行政辦公、商業(yè)、文化體育、娛樂中心 在構(gòu)建新城區(qū)的過程中，對老城區(qū)的人口與功能進(jìn)行疏解，鄭東新區(qū)承擔(dān)老城區(qū)釋放出來的人口與功能，承擔(dān)起新的城市核心作用。地鐵交通建設(shè)，連通鄭州城市核心隨著鄭州地鐵的申報及

23、建設(shè)，未來將有效鏈接新老城區(qū)，形成互動式發(fā)展之勢。,城市規(guī)劃解讀：,東辰達(dá)認(rèn)為：隨著城市規(guī)劃的實施、地鐵的建設(shè)，西區(qū)必將進(jìn)一步擴(kuò)大核心范圍，本項目區(qū)位居住價值顯而易見。,1、交通：大巴：有31、315、68、路等多路大巴但在瑞達(dá)路口距離1300米待松雪路打通后連通科學(xué)大道與鄭上公路高新區(qū)公交站：開車約10分鐘火車站：開車時間約50分鐘距離機(jī)場：開車時間約120分鐘2、購物：目前近距離范圍無超市、百貨類市場3、娛樂休閑：

24、美術(shù)館4、飲食：光華大酒店,周邊資源分析,周邊資源分析,5、醫(yī)療解放軍153醫(yī)院 鄭州廣慈醫(yī)院（開車10分鐘）6、專業(yè)市場合歡街集貿(mào)市場7、教育鄭州大學(xué)信息工程大學(xué)鄭州中學(xué)鄭州外國語學(xué)校鄭州中學(xué)附屬小學(xué),項目1-2-3公里資源綜合分析,在3公里范疇內(nèi)，項目所占有的生活資源配套、商業(yè)配套特別是教育配套，在區(qū)域內(nèi)首屈一指，具有先天的優(yōu)勢。,未來地鐵沿線將是西區(qū)發(fā)展的黃金走廊。如果說地鐵是鄭州城市金領(lǐng)帶，那么高新

25、區(qū)就是這條領(lǐng)帶上的源頭。以瑞達(dá)路為核心的區(qū)域未來將形成高知、高尚區(qū)域。,地塊處于區(qū)域地理核心，未來發(fā)展核心,B.從項目看,核心競爭力找尋：區(qū)位優(yōu)勢：西區(qū)發(fā)展核心區(qū)域。規(guī)模優(yōu)勢：本項目建筑規(guī)模在區(qū)域?qū)儆谥亓考壐呱许椖?，對客戶有較強(qiáng)的吸引力。配套優(yōu)勢：高新區(qū)核心地段，周邊生活配套齊全。人文優(yōu)勢：周邊學(xué)校林立，濃厚的人文氛圍。環(huán)境優(yōu)勢：高新區(qū)域清靜、宜居環(huán)境，加上臨近西流湖、沉沙湖，環(huán)境優(yōu)勢十分明顯。,區(qū)域價值,本項目與競爭樓盤

26、在爭奪,相同的一群目標(biāo)消費(fèi)者,,自身產(chǎn)品差異化擴(kuò)大客群區(qū)域,出路？,,基于社會階層變化目標(biāo)客群洞察,4,未來預(yù)判鄭州作為全國重要的交通樞紐和農(nóng)業(yè)大省，在國家中部崛起戰(zhàn)略中，占據(jù)十分重要的地位，因此2007、2008經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步發(fā)展。隨著鄭州城區(qū)的不斷擴(kuò)大和城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)注入發(fā)展的原動力。居民收入水平的不斷增加，對居住投資的傾向性，使地產(chǎn)行業(yè)在短期內(nèi)穩(wěn)步發(fā)展。,分析小結(jié)在鄭州地產(chǎn)全面發(fā)展的前提下，各區(qū)域房地產(chǎn)都獲得較

27、大的發(fā)展，未來各區(qū)域的競爭從根本上說就是對土地資源的競爭。消費(fèi)者購房行為更為理性，可選性加大而產(chǎn)生的跨區(qū)域購房，也促進(jìn)了各區(qū)域的發(fā)展。未來的發(fā)展中，鄭東新區(qū)引領(lǐng)鄭州房價的格局短期內(nèi)不會改變，但是各區(qū)域房價差距進(jìn)一步縮小，特別是西區(qū)的崛起將進(jìn)一步平衡各區(qū)域的發(fā)展，并且依借豐富的土地資源，后續(xù)發(fā)展?jié)摿κ恪?如何界定項目的目標(biāo)客群？,,,,,偶得客戶群,游離客戶群,重點(diǎn)客戶群,核心客戶群,,,高新區(qū)/中原區(qū)城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公

28、務(wù)員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層……,,鄭州二七區(qū)/金水區(qū)其他區(qū)域的城市中產(chǎn)者他們可能是教師、公務(wù)員、小私營企業(yè)主、大型企業(yè)中高層……,,強(qiáng)力挖掘核心及重點(diǎn)客群。通過企劃訴求，吸引游離客群的關(guān)注。,他們是誰？,新密/新鄭/滎陽等周邊縣市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者……,河南其他地市他們可能是私營企業(yè)主、政府灰色收入者……,目標(biāo)客群寫真,他們是伴隨著鄭州地產(chǎn)發(fā)展第一波沖擊后，重新成長的一代經(jīng)濟(jì)收入處于較穩(wěn)定上升階層，努

29、力提高自身社會地位，實現(xiàn)自身價值，思想活躍。生活內(nèi)容超越單純的物理層面，講究以消費(fèi)滋養(yǎng)豐富內(nèi)心的精神世界，并擁有獨(dú)到的審美眼光，消費(fèi)物品的價值。不以名氣與排場來判斷，而以自我感覺為主。,關(guān)鍵詞：活躍、品位、獨(dú)到,目標(biāo)客戶群體特征：,年齡范圍主力客源的年齡主要集中在26－40歲之間；共性對生活檔次要求較高，看好區(qū)域優(yōu)美的生活環(huán)境和配套設(shè)施、教育配套事業(yè)處于上升期，逐步建立自身的社會地位；有良好的收入預(yù)期及見解；看重價格上

30、的差異，尤其是單價；理性消費(fèi)為主，對品牌認(rèn)同度高，受攀比等心理因素的影響；關(guān)注要素大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/交通配套/商業(yè)配套內(nèi)部環(huán)境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/高標(biāo)準(zhǔn)建材/車庫/綠化環(huán)境/親水水景/植被密度/私密感/公用設(shè)施/會所配套,塑造客戶形象：高文化、高品味，我們稱之為：,,目標(biāo)客群定位,一個階層的興起創(chuàng)新一部城市人居的藍(lán)本，這是城市歷史發(fā)展的必然。這是一個性格復(fù)雜的階層群體，也是一個態(tài)度鮮明的消費(fèi)群體。這

31、個階層將成社會的中流砥柱，他們可能與中產(chǎn)、BOBO或格調(diào)主義者重疊，卻堅持自己的價值判斷。,城市新銳階層,,產(chǎn)品戰(zhàn)略嚴(yán)謹(jǐn)求實高屋建瓴,5,通過以上分析我們可以看出－－本案在區(qū)域的核心優(yōu)勢愈加突顯，如何使本案在區(qū)域未來的規(guī)劃中起到它應(yīng)有作用，充分發(fā)揮出本地塊的最大價值，創(chuàng)造出巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、文化效益，是本案開發(fā)戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。,一個引領(lǐng)時代的項目，必然具備一個超越時代的規(guī)劃經(jīng)得起時間的反復(fù)推敲，為居者帶來超越想象的極致體驗

32、！,一、項目位置項目座落在高新區(qū)梧桐街與雪松路交匯處，北臨梧桐街，此路為高新區(qū)連接繞城公路的快速路，車流量較大，向東約700米為金色嘉園小區(qū)。西至石楠路，此路為新修路，路況較好，較安靜。東到雪松路，此路較偏僻，周邊環(huán)境較差。,二、產(chǎn)品建議,1、產(chǎn)品風(fēng)格產(chǎn)品風(fēng)格建議采用后現(xiàn)代簡約主義，色調(diào)以藍(lán)白明色調(diào)為主。體現(xiàn)明快、潔凈、陽光的生活理念。,采用后現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格的原因：a、歷史原因 高新區(qū)曾經(jīng)規(guī)劃為全歐式風(fēng)格建

33、筑，經(jīng)過歷史的沖洗和現(xiàn)實的漂白， 歐式建筑在高新區(qū)被全部否定，b、市場原因從項目周邊來看，距項目約700米的金色嘉園，為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，從其 銷售情況，入住情況，以后客戶情況來看，現(xiàn)代風(fēng)格在高新區(qū)是被接受 的，是可行的。從鄭州市來看，現(xiàn)代風(fēng)格建筑正以一種潮流席卷鄭州，在今后現(xiàn)代風(fēng)格 建筑必將成為市場的主流。,從建筑成本來看，現(xiàn)代風(fēng)格簡約主義成本相比歐式風(fēng)格、美式風(fēng)格、以及江南風(fēng)格等風(fēng)格，成本相

34、對較低。從建筑物外立面來看，現(xiàn)代風(fēng)格的建筑物外立面更有視覺沖擊效果，從其色調(diào)、裝飾物、整體造型都有極強(qiáng)的美感。從市場發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)市場消費(fèi)逐漸趨于理性，而本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代風(fēng)格的建筑是合適的，理想的。 通過以上的分析來看：建議本項目采用后現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格。,2、產(chǎn)品類型產(chǎn)品建議以5層半花園洋房、8層電梯洋房、18層小高層互相搭配，達(dá)到既能滿足一定的容積率，又能滿足產(chǎn)品類型的多樣化。,3、容積率項目總占地約85畝。東西長約

35、360米，沿雪松路邊長約151米，沿石楠路邊長約160米。,為了能滿足日照要求，按照從南到北的方向依次布置5層半花園洋房、8層電 梯洋房、18層小高層。其中部分地方根據(jù)特別需要可進(jìn)行局部調(diào)整，如在會 所和中央景觀帶周圍可在滿足日照要求的前提下，合理調(diào)整。5層半花園洋房本著舒適、寬敞的原則，戶型以三室兩廳兩衛(wèi)為主，單戶面 積范圍在110-130㎡，總建筑面積41250㎡，約占31.4%。8層電梯洋房本著 舒適、享

36、受的理念，單戶面積范圍在95-125㎡，建筑面積52800㎡，約占 40.1%。18層小高層本著緊湊、便捷的原則，單戶面積在80-95㎡，總建筑 面積18360㎡，約占14%，其他（商業(yè)、綜合樓、幼兒園）等約19000㎡， 約占14.5%。,根據(jù)以上的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，該期產(chǎn)品總的容積率為2.5。,總結(jié),本著安全、適合、快速的原則，以原來規(guī)劃的基礎(chǔ)之上，根據(jù)地塊特點(diǎn)與目前市場的需求，來進(jìn)行調(diào)整，力求通過科學(xué)、合理、規(guī)范的規(guī)劃建

37、議，使本案的產(chǎn)品具有一定的市場接受度，具有一定的發(fā)展前瞻性，能為城市的總體規(guī)劃及區(qū)域性城區(qū)規(guī)劃起到錦上添花的效果，使開發(fā)企業(yè)在社會效益與經(jīng)濟(jì)效益上得到最大化。,,差異化思考確立核心戰(zhàn)略定位,6,所有的項目都在對所有的購房者說著同樣的話，最終的結(jié)果就是消費(fèi)者視聽麻木。,一個舞臺只能有一個主角唱高調(diào)！時勢造英雄！在項目推出階段，全力塑造成為區(qū)域的絕對主角！,突破現(xiàn)有概念－差異化的認(rèn)知睿智·棲園行銷的基礎(chǔ),,,,項目檔次定

38、位：,,物業(yè)檔次,,客戶層面,,,支持——現(xiàn)代化國際社區(qū)——鄭州雙城格局核心區(qū)位——區(qū)域第一素質(zhì)大盤——創(chuàng)新型高品質(zhì)產(chǎn)品支撐,吸引力——人文核心教育區(qū)——城市新銳階層領(lǐng)域——鄭州地鐵的起點(diǎn)——泛生態(tài)中心,追求完美——產(chǎn)品優(yōu)勢——景觀優(yōu)勢——環(huán)境優(yōu)勢 ——社區(qū)成熟優(yōu)勢,睿智花園三期睿智·棲園整體定位,鄭州首席新銳生活人文領(lǐng)域,立足于項目本身的高起點(diǎn)以及自身對區(qū)域人文配套優(yōu)勢的充分利用基礎(chǔ)上，特別是提出新

39、銳階層，這在鄭州屬于首創(chuàng)，所以項目定位首先確立“第一”的概念。與傳統(tǒng)的居住不同，我們所營造的是一種積極向上，不斷進(jìn)取，重點(diǎn)關(guān)注城市主流人群的生活方式，打造“白領(lǐng)也能住別墅”這一項目開發(fā)理念。所謂“新銳生活領(lǐng)域”，重點(diǎn)闡述的是與消費(fèi)者的互動，同時說明項目品質(zhì)特性。整個定位具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感和時尚感，與人群的高知識、高智商、高素質(zhì)一脈相承，從而把產(chǎn)品的核心競爭優(yōu)勢鮮明的表達(dá)出來。,項目核心概念,匯聚城市的力量,這是一群高知識、高智商、高

40、素質(zhì)的人他們的行為、創(chuàng)新、學(xué)識、創(chuàng)造在改變著城市，為城市中流砥柱。在這里將成為城市力量的匯聚地，代言著這一座城市?？谔柎髿?、張揚(yáng)、具有強(qiáng)烈的沖擊力,睿智·棲園,備選：人文核心 新銳領(lǐng)域,項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位,1.花園洋房形象定位——,人文核心 新銳領(lǐng)域,項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位,2. 小高層形象定位——,高知圈層智慧領(lǐng)地,三維體驗式情景購物街區(qū),項目內(nèi)部各產(chǎn)品形象定位,3.商業(yè)街形象定位——,,營銷戰(zhàn)略創(chuàng)新觀

41、念促進(jìn)銷售,7,總體戰(zhàn)略：三段式脈沖營銷戰(zhàn)略三段式 “以破為立” 項目整體形象概念的導(dǎo)入，打破同質(zhì)競爭，引領(lǐng)市場大勢、樹立項 目獨(dú)特品牌形象和性格調(diào)性。 “戰(zhàn)略縱深” 全方位傳播項目“城市新銳領(lǐng)域”之核心概念，建立無可復(fù)制的 核心競爭優(yōu)勢，高調(diào)領(lǐng)跑市場。 “順勢推出” 在前面?zhèn)鞑サ幕A(chǔ)上，推出首期住宅組團(tuán)，從虛至實步步推進(jìn)， 贏得第一輪產(chǎn)品營銷戰(zhàn)役。

42、,脈沖式 脈沖式就是“瞬間強(qiáng)度”，就時間而言， 在非常短的時間內(nèi)，實現(xiàn)強(qiáng)大的媒體攻勢。 本項目以脈沖式媒體攻勢整體市場。,營銷戰(zhàn)略布局,一、戰(zhàn)略版圖立足高新區(qū)，以二七區(qū)、中原區(qū)為戰(zhàn)略陣地，面向整個鄭州市及周邊縣市。,本案,,,,,中原區(qū),二七區(qū),鄭州市,其他區(qū)域,,產(chǎn)品特征＋階層語境＋競爭力戰(zhàn)術(shù)產(chǎn)品特征：利益驅(qū)動，實際利益階層語境：分眾傳播，強(qiáng)化傳播效果競爭力戰(zhàn)術(shù)：真正實現(xiàn)對目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力,（簡

43、而言之，行銷策略就是：基于產(chǎn)品的品牌形象、傳播上呈現(xiàn)立體行銷攻勢）,營銷戰(zhàn)略布局,二、戰(zhàn)略核心,營銷戰(zhàn)略布局,三、戰(zhàn)略縱深,引入直銷模式將直銷模式引入房產(chǎn)銷售，建立營銷網(wǎng)絡(luò)體系——轉(zhuǎn)變銷售觀念，銷售人員不再只是勸誘，而是以私人房產(chǎn)專家的身份出現(xiàn)，為客戶全面解疑答惑。同時，重視以老帶新，促進(jìn)成交……一方面激活現(xiàn)場的最大潛力，另一方面利用業(yè)主口碑傳播，迅速積聚巨大目標(biāo)客戶群，突破市場。,營銷戰(zhàn)略布局,四、立體傳播戰(zhàn)略,１.常規(guī)媒介傳播

44、A.主流媒體：——主流報紙：對項目核心價值進(jìn)行詮釋；——主流電視：覆蓋全省、音效刺激地市消費(fèi)者,B.媒體策略：——集中式媒體投放：根據(jù)項目營銷進(jìn)度，采取集中媒體投放策略，形成新聞及社會輿論焦點(diǎn)，最大限度傳播項目信息，促進(jìn)銷售進(jìn)展?！朴诮鑴?，制造新聞連鎖效應(yīng)：借助社會熱點(diǎn)新聞進(jìn)行炒作，并結(jié)合項目獨(dú)特賣點(diǎn)制造市場焦點(diǎn)，利用媒體的新聞敏感性的、聯(lián)動傳播性制造連鎖反應(yīng)，實達(dá)到四兩撥千斤的效果。,營銷戰(zhàn)略布局,2.直效媒體傳播——

45、全面展示項目優(yōu)勢，給消費(fèi)者最直接刺激通過直投雜志、擦鞋機(jī)、內(nèi)刊等方式，有效覆蓋目標(biāo)人群，建立高端人群認(rèn)知；可與直投雜志合作，制作項目專題，直接投遞給目標(biāo)客戶人群。目標(biāo)客戶群體其他渠道搜集：1、與鄭州市車管部門合作，調(diào)出有車一族聯(lián)系方式，收錄目標(biāo)客戶資料庫； 2、與通信公司、移動、聯(lián)通合作，將每月話費(fèi)超過200元人員名單調(diào)出， 并入目標(biāo)客戶資料庫；3、與周邊縣市行業(yè)組織、企業(yè)管理部門合作，調(diào)出企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)名單，

46、 并入目標(biāo)客戶資料庫；通過三種方式的搜集，排除重合部分，在進(jìn)一步 的篩選后，即可作為正式目標(biāo)客戶資料使用。,四、立體傳播戰(zhàn)略,3.案場傳播A.案場包裝升級建議銷售現(xiàn)場結(jié)合三期定位重新包裝，進(jìn)行概念升級，對客戶形成沖擊與對位。,營銷戰(zhàn)略布局,四、立體傳播戰(zhàn)略,包裝內(nèi)容：銷售中心內(nèi)部、銷售廣場、工地現(xiàn)場、銷售通道等四個部分。包裝策略：“三個界面保持統(tǒng)一”，即宣傳物料、現(xiàn)場包裝、報廣三種媒介保持一致的風(fēng)格和調(diào)性，形

47、成統(tǒng)一的視覺傳播； “相輔相成的有機(jī)整體”，即各種宣傳物料側(cè)重點(diǎn)不同，案場包裝與工地包裝也是如此，共同形成消費(fèi)者對項目整體與細(xì)節(jié)系統(tǒng)認(rèn)知，增加現(xiàn)場殺傷力。B.公關(guān)活動充分利用項目案場，展開針對性公關(guān)活動，活躍現(xiàn)場人氣。,營銷戰(zhàn)略布局,五、價格策略,平開高走、小步快跑,由于鄭州房地產(chǎn)市場 的價格隨時在變化，具體定價屆時將根據(jù)在咨詢期所積累的客戶量以及周邊樓盤的售價再做出確定，并提交可執(zhí)行的《定價策

48、略方案》。,定價原則：市場比價法（具體價格待定）,營銷階段的劃分與預(yù)期目標(biāo),階段營銷重點(diǎn),,,,開盤營銷節(jié)點(diǎn)劃分與各階段主要任務(wù),,,,,1月,2月,3月,4月,入市籌劃期,聚客登記期,火爆認(rèn)籌期,開盤強(qiáng)銷,,,推廣方案確定現(xiàn)場包裝完成銷售人員培訓(xùn)完成老業(yè)主梳理工作完成VIP登記信息項目信息發(fā)布（戶外+工地+網(wǎng)絡(luò)）,嘉年華系列活動樓書等物料設(shè)計印刷完成系列報紙廣告設(shè)計并完成認(rèn)籌信息發(fā)布（報紙+短信+廣播+

49、網(wǎng)絡(luò)……）,系列產(chǎn)品廣告發(fā)布參加春季房展會老業(yè)主/關(guān)系戶內(nèi)部認(rèn)購產(chǎn)品推介會開盤信息發(fā)布,開盤活動熱銷廣告盛大的簽約儀式業(yè)主答謝音樂會等,客戶登記系列活動,3.1VIP認(rèn)籌,5月中旬開盤,5月,營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,第一階段：品牌亮相期（2008.3.1—5.15）項目高調(diào)入市，開始全方位對“城市新銳領(lǐng)域”之核心概念進(jìn)行推廣，在兩個月的時間內(nèi)，制造巨大的社會及市場轟動效應(yīng)，迅速建立項目獨(dú)特品牌形象，積蓄足夠的客戶

50、資源，為開盤奠定扎實的基礎(chǔ)。階段主題：睿智·棲園，匯聚城市的力量睿智·棲園，城市新銳領(lǐng)域睿智·棲園，以居住創(chuàng)新世界*月*日睿智·棲園，全城公開認(rèn)籌,推廣階段劃分,營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,第二階段：開盤強(qiáng)銷期（2008.5.16—6.30）利用盛大開盤活動，全面消化首批房源，制造旺銷的市場奇跡，刺激觀望客戶購買，加快營銷進(jìn)展；全面?zhèn)鞑ロ椖亢诵膬r值，進(jìn)一步建立項目高端品牌認(rèn)知。階段主題：站在城

51、市的肩膀上，開啟中央生活領(lǐng)略一座城市的精神高度*月*日，睿智三期·棲園盛大開盤!,營銷階段劃分,營銷戰(zhàn)略規(guī)劃,第三階段：持續(xù)銷售期（2008.7.1—8.31）根據(jù)整體項目進(jìn)展，以公關(guān)活動為主線，展開針對性營銷推廣，鞏固項目品牌形象和核心競爭優(yōu)勢，促進(jìn)銷售進(jìn)展！階段主題：睿智三期·棲園持續(xù)熱銷，席位有限，敬請把握一座城市的全景聯(lián)想人文地脈 傳世經(jīng)典,營銷階段劃分,上市籌備期行銷思路,媒體通路的構(gòu)建＋

52、銷售道具的全面完備,媒體通路的構(gòu)建：媒體聯(lián)誼酒會利用農(nóng)歷新年的契機(jī)，邀請鄭州市各主流媒體地產(chǎn)部記者參加“迎新春媒體聯(lián)誼酒會”，建立媒體資源網(wǎng)，為后續(xù)推廣奠定基礎(chǔ)；同時，在會上只簡單透露項目信息，利用媒體的新聞靈敏性制造圈內(nèi)的口碑傳播，作為項目在行業(yè)內(nèi)的潛在攻擊波。銷售道具：提前到位盡量完備售樓部：裝修升級與氛圍渲染（沙盤等）銷售案場：道旗、圍墻等銷售道具：《概念樓書》、《產(chǎn)品樓書》、折頁、海報、戶型單片、手提袋廣告：30秒

53、的影視廣告創(chuàng)意與拍攝制作、報紙廣告、戶外廣告等,睿智·棲園 匯聚城市的力量鄭州首席新銳生活人文領(lǐng)域,品牌亮相期行銷思路,以公關(guān)為龍頭，建立公信力，點(diǎn)燃市場以廣告為主導(dǎo)，不斷告知宣傳，保溫市場以新聞為輔助，形成社會強(qiáng)力輿論，加溫市場,形成高度關(guān)注與期待心理，最大限度贏得目標(biāo)顧客認(rèn)同,,東辰達(dá)介紹,,,公司累積了十多年香港和國內(nèi)物業(yè)策劃代理的經(jīng)驗，并首舉提出“1對1”創(chuàng)新營銷模式和全案解決的創(chuàng)新顧問模式，為開發(fā)商提供全程、

54、全方位策劃營銷顧問服務(wù)，并憑借最富沖擊力的創(chuàng)新理念和最具進(jìn)取心的銷售團(tuán)隊，在中國地產(chǎn)界取得了驕人的業(yè)績，特別是住宅、寫字樓、商場及會所策劃代理業(yè)績斐然，演繹出一幕幕精彩的樓市營銷神話。業(yè)務(wù)范圍跨越深圳、杭州、東莞、鄭州、武漢等地區(qū)，項目涉及寫字樓、住宅、商場、批發(fā)市場、酒店、會所等領(lǐng)域，比肩中原策劃界一流地產(chǎn)策劃服務(wù)商。,公司簡介,,歷程見證榮耀,業(yè)績塑造輝煌,業(yè)務(wù)范圍,,研究咨詢 營銷策劃,東辰達(dá)推出： “包銷、買斷、參股、純企劃、

55、顧問、銷售代理、營銷監(jiān)理、全程營銷策劃” 等 8 種全新的地產(chǎn)行銷合作形式，與開發(fā)商“風(fēng)險共擔(dān)、利益共享”此新的合作模式將使東辰達(dá)由與開發(fā)商的單純的甲、乙關(guān)系轉(zhuǎn)換為開發(fā)商的戰(zhàn)略合作伙伴。角色的轉(zhuǎn)變將極大的發(fā)揮東辰達(dá)的整體行銷能力，行銷模式與手段將得到更加廣闊的拓展空間，促進(jìn)以后地產(chǎn)項目的更好合作及代理，與開發(fā)商共創(chuàng)雙贏！,,發(fā) 展 商,營 銷 公 司,,,,,廣告公司,,,裝修公司,模型公司,,制作公司,園林公司,媒體機(jī)構(gòu),,,審核

56、,提交方案,審核,提交方案,,,總負(fù)責(zé),專業(yè)負(fù)責(zé),項目運(yùn)作相關(guān)公司架構(gòu),,項目營銷、管理流程示意,,項目組人員架構(gòu),,營銷代理流程,,市 場 研 究 部,東辰達(dá)市場研究部職責(zé)主要為企業(yè)、機(jī)構(gòu)及投資者提供房產(chǎn)投資評估、開發(fā)顧問、房產(chǎn)投資組合等服務(wù)。東辰達(dá)市場研究部設(shè)有專業(yè)調(diào)研小組，提供高水平的調(diào)查研究服務(wù)，其市場研究范圍廣泛，如：各類型物業(yè)市場調(diào)查、客戶市場競爭力及項目風(fēng)險分析、進(jìn)行消費(fèi)者問卷調(diào)查，物業(yè)開發(fā)建議、商場組合研究、城市規(guī)劃及

57、政府房產(chǎn)政策、對不同區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行比較分析等。,市場調(diào)研具體內(nèi)容：,城市房地產(chǎn)市場的總體狀況分析1、市場概況2、供需狀況3、銷售狀況4、價格走勢5、外銷狀況6、宏觀經(jīng)濟(jì)政策對地產(chǎn)的影響7、地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測,B. 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析1、片區(qū)劃分簡述2、各片區(qū)市場狀況分析（1）物業(yè)分布分析（2）物業(yè)特征分析 （3）價格走勢分析（4）銷售狀況分析（5）客戶市場分析（6）發(fā)展前

58、景預(yù)測3、代表性樓盤分析（1）物業(yè)簡介（2）銷售狀況（3）銷售策略4、主要競爭對手分析5、片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展分析6、總結(jié),東辰達(dá)部門簡介,營 銷 策 劃 部,A. 入市策略1、入市時機(jī)的選擇2、契入角度的選擇3、入市姿態(tài)的選擇4、銷售方式的選擇B. 價格策略1、時段價格的安排2、樓層朝向的差價3、付款方式的選擇4、優(yōu)惠折扣的安排,C. 渠道策略1、異地推廣的甄選2、展銷時間與場地3、大量購買的考慮4、

59、銷售渠道的整合D. 包裝策略1、標(biāo)識系統(tǒng)的規(guī)劃2、地盤整理與包裝?、銷售中心的規(guī)劃4、樣板單位的規(guī)劃,E. 公關(guān)策略1、公眾活動的計劃2、媒體選擇與運(yùn)作3、廣告預(yù)算與策略4、突發(fā)事件的安排F. 促銷策略1、附加利益的設(shè)計2、優(yōu)惠的節(jié)奏控制3、由頭的制造選擇,G. 品牌策略1、品牌側(cè)重點(diǎn)的選擇2、索賠的規(guī)避與處理H.執(zhí)行方案A、營銷活動的實施及廣告實施B、操作步驟與時間控制表C、效果控制與反

60、饋分析D、營銷調(diào)整與備用方案,東辰達(dá)部門簡介,銷 售 代 理 部,銷售周期劃分及控制各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施售前資料準(zhǔn)備銷售培訓(xùn)銷售組織與管理銷售總結(jié)及信息反饋,住宅代理住宅代理部受客戶委托，專門為客戶提供住宅的市場推廣策劃及租售代理服務(wù)。寫字樓代理寫字樓部由經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士組成，為客戶提供全面的專業(yè)服務(wù)，包括投資顧問、租售代理、項目推廣及租金擬訂等。商鋪代理商鋪部提供

61、全面的零售物業(yè)代理服務(wù)，除了協(xié)助業(yè)主物色商場的旗艦租戶，亦提供切合個別商戶的服務(wù)，例如為大型連鎖商店找尋理想的店鋪。同時，我們也接受商戶委托，處理租約洽商事宜?？蛻敉ㄟ^我們在河南市場的網(wǎng)絡(luò)，可以獲得熟悉當(dāng)?shù)亓闶畚飿I(yè)市場的專業(yè)隊伍提供的代理、市場營銷策略、顧問等服務(wù)。,,,,,東辰達(dá)部門簡介,操作案例,物業(yè)類型：寫字樓、專業(yè)市場、會所（210000㎡）承接日期：1998年3月 服務(wù)方式：策劃、銷售總代理,經(jīng)典案例,,深圳

62、賽格廣場,物業(yè)類型：寫字樓、商場、會所（160000㎡）承接日期：1997年9月服務(wù)方式：會所、商場策劃,經(jīng)典案例,,深圳世界貿(mào)易廣場,經(jīng)典案例,,物業(yè)類型：寫字樓、會所（160000㎡） 承接日期：1995年7月 服務(wù)方式：策劃、銷售總代理,該項目位于中原路的裕達(dá)國際貿(mào)易中心及銀座商務(wù)區(qū)是我公司前身“信立怡高”在鄭州承接的第一個高檔寫字樓項目，從項目立項到施工和竣工，我公司總經(jīng)理夏冬子先生全程參與，

63、并完成其寫字樓銷售額8個多億，均價達(dá)16000元/㎡。 我們將裕達(dá)國貿(mào)西塔26-37層，更名為“銀座商務(wù)區(qū)”，實行“租售合一”的營銷策略，使其均價保持在14600元/㎡的價格，實現(xiàn)銷售面積達(dá)5000㎡。,裕達(dá)國貿(mào)銀座商務(wù)區(qū),經(jīng)典案例,,物業(yè)類型：寫字樓、數(shù)碼會所（28500㎡）  承接日期：2000年8月  服務(wù)方式：營銷策劃,該項目位于經(jīng)三路與紅專路交匯處，2000年12月承接，2001年4月開盤。本項目

64、原名為思達(dá)科技大廈，建筑外型簡潔，且因?qū)懽謽鞘袌銎＼?，發(fā)展商一直未能啟動大廈的竣工工程和對外銷售。2000年年底承接后，我們立足于品牌塑造，經(jīng)過三個月的周密市場調(diào)研和策劃，結(jié)合項目已有的優(yōu)勢，將其更名為“思達(dá)數(shù)碼大廈”，四月底開盤后三個月完成大廈銷售率100%（除思達(dá)集團(tuán)保留的兩層樓外）。,河南思達(dá)數(shù)碼大廈,物業(yè)類型：小高層精品住宅（45000㎡） 承接日期：2000年11月 服務(wù)方式：整體策劃,經(jīng)典案例,,

65、鄭州澳麗名苑,物業(yè)類型：多層住宅（40000㎡） 物業(yè)坐落：淮河路18號承接日期：2004年6-2005年12月,經(jīng)典案例,,萬山府院,經(jīng)典案例,,物業(yè)類型：高檔別墅區(qū)、臨街商業(yè)裙房  承接日期：2006年9月  服務(wù)方式：全程營銷策劃,信陽淮濱河畔春天,本項目位于信陽市淮濱縣新區(qū)的東湖湖畔，是淮濱縣第一家高檔別墅區(qū)，第一期以疊加以及臨街商業(yè)裙房為主，第二期以獨(dú)棟為主。東辰達(dá)以專業(yè)的營銷策劃

66、包裝給當(dāng)?shù)匾环N全新的房地產(chǎn)營銷策劃方式，使本案在剛出地面就已達(dá)到80%的銷售額，創(chuàng)造了一個營銷奇跡。,經(jīng)典案例,,物業(yè)類型：高檔別墅（127畝/114套）  承接日期：2004年3月  服務(wù)方式：銷售推廣總代理,該項目位于位于焦作市高新區(qū)，焦作工學(xué)院新校區(qū)的西邊，北邊緊臨韓公路，東邊距城市主干道塔南路約500米，西側(cè)為懷府路，南邊為太極路。 項目前期經(jīng)過1年的推廣，效果極不理想，基本沒有業(yè)績。20

67、04年3月我公司承接銷售，結(jié)合本地市場的消費(fèi)特點(diǎn)和目標(biāo)群體，我們提出了“水生態(tài)·知本家”的概念，明確傳達(dá)項目的“環(huán)境”和“教育”兩大特色，開創(chuàng)了地市項目操盤的新方式，實現(xiàn)了兩個月銷售超千萬元的佳績。,焦作銀湖別墅,本項目位于豐收路169號中國銀行西側(cè)，與市委市政府一路之隔，屬于焦作新行政區(qū)中央位置， 30－80平方一房兩房，挑高4.8米，為焦作首家提出買一層送一層的項目，由于前期策劃、包裝營造到位，該項目一經(jīng)面市即遭到焦作市民

68、的熱烈關(guān)注與瘋搶，開盤日客戶比例達(dá)到1：6，不足100套房源在半天的時間內(nèi)即被搶一空。從此，焦作房地產(chǎn)市場刮起一股小戶型熱風(fēng)。,經(jīng)典案例,,焦作峰尚國際,物業(yè)類型：精裝修小戶型 承接日期：2005年8月 服務(wù)方式：全程營銷策劃,經(jīng)典案例,,物業(yè)類型：高檔別墅區(qū)、臨街商業(yè)裙房  承接日期：2007年6月  服務(wù)方式：全程營銷策劃,焦作億祥東郡項目,本項目位于焦作市人民路東段，焦作大學(xué)旁，288畝，一期約三百