住宅開發(fā)業(yè)務流程分析

1、4. 物業(yè),3. 銷售,2. 建設,1. 前期,住宅開發(fā)業(yè)務流程,主體施工配套施工施工管理階段驗收竣工驗收,選項決策立項可研征地前期規(guī)劃準備施工圖設計場地三通一平招投標銷售準備工程準備,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,主要步驟：,主要步驟：,辦理預售手續(xù)按揭手續(xù)房產(chǎn)證手續(xù)預售/銷售,主要產(chǎn)出：,預售證銷售許可證按揭協(xié)議產(chǎn)權證預售協(xié)議書預售定金銷售合同銷售貨款,1. 項目建議書 2. 可行性研究報告

2、3. 土地使用證4. 拆遷許可證5. 建設用地規(guī)劃許可證 6. 建筑工程規(guī)劃許可證7. 開工證 8. 項目經(jīng)營計劃書,,,,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,制訂物業(yè)管理方案 建設過程中代表業(yè)主行權,簽定物業(yè)管理合同收取物業(yè)管理費用,主要產(chǎn)出：,商品房公共設施,開工證,房屋驗收報告,銷售許可證,地塊信息市場調(diào)研堪察項目定位產(chǎn)品設計經(jīng)濟分析決策編制經(jīng)營計劃,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,1. 決策2. 項目開發(fā)報告3.

3、 合作意向協(xié)議書4. 經(jīng)營計劃書,住宅開發(fā)業(yè)務流程(續(xù)),,,1.3 可研編制、審批,,1.2 立項申報/審批,,1.1 選項決策,1.4 征地、拆遷前期規(guī)劃準備,,,,主要步驟：,申請規(guī)劃要點編制項目建議書編制立項報告獲取立項批復,主要步驟：,編制可研報告可研批復開規(guī)劃任務通知,主要產(chǎn)出：,1. 可研報告2. 規(guī)劃任務通知,主要產(chǎn)出：,1. 項目建議書2. 立項報告3. 立項批復文件,主要步驟：,取得土地使用證

4、編制安置方案辦理拆遷許可證 拆遷場地三通一平申請臨時用電、用水、排水,主要產(chǎn)出：,1. 土地使用證2. 拆遷安置方案3. 拆遷許可證4. 熟地5. 具備開工條件,辦理建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃方案設計辦理建設工程規(guī)劃許可證委托施工設計辦理投資許可證招投標辦理開工許可證,1.建設用地規(guī)劃許可證2. 房地產(chǎn)開發(fā)手冊3. 施工圖4. 招標書及標底5. 施工合同6. 工程預算7. 開工許可證,,控制性規(guī)劃,1

5、. 確定用地性質2. 路網(wǎng)結構3. 市政走向4. 簽定委托設計合同與勘測合同,主要步驟：,政府批準的控制性規(guī)劃圖冊,主要產(chǎn)出：,征 地,修建性規(guī)劃,,1. 市政規(guī)劃；2. 委托設計3. 簽定委托合同,主要步驟：,政府批準的修建性規(guī)劃圖冊,主要產(chǎn)出：,土地國有化手續(xù)：1、土地測量；2、整體測量。,主要步驟：,1、地形圖2、土地整測報告,主要產(chǎn)出：,政府部門協(xié)調(diào),主要步驟：,土地證,主要產(chǎn)出：,拆 遷,1、制

6、訂拆遷補償方案2、辦理拆遷許可證3、與住戶簽定拆遷協(xié)議4、實施拆遷,主要步驟：,施工圖設計,1. 施工圖的委托設計；2. 施工圖審查3. 編制施工圖預算,主要步驟：,施工圖 施工圖預算,主要產(chǎn)出：,,政府部門協(xié)調(diào),主要步驟：,征地協(xié)議,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,1、拆遷補償方案2、拆遷許可證3、拆遷協(xié)議,征地拆遷及前期規(guī)劃準備流程分析,招投標,辦理開工證,投資許可證,建設工程規(guī)劃許可證,,,主要步驟：,1. 編制標底

7、及招標書2. 組織招標3. 辦理招標審查手續(xù)4. 編制施工合同5. 簽定施工合同6.確定監(jiān)理單位,主要步驟：,銷售準備,主要產(chǎn)出：,招投標文件 施工合同,工程前期準備,主要產(chǎn)出：,開工證,主要步驟：,1. 項目組組建2. 編制管理規(guī)章制度3. 編制工程管理實施 細則,主要步驟：,1. 資料準備2. 人員招募與培訓3. 擬訂銷售合同4. 銷售許可證辦理,主要產(chǎn)出：,1. 銷售資料2. 具

8、有上崗資格銷售人員3、銷售合同4。銷售許可證,主要產(chǎn)出：,1. 項目組2. 項目及項目組相關管 理規(guī)定3. 工程管理實施細則,辦理開工證,住宅開發(fā)業(yè)務流程（續(xù)）,,,,,,,,2.2 過程管理,,2.1工程前 期準備,2.4 竣工驗收,主要步驟：,主要步驟：,主要步驟：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要產(chǎn)出：,主要步驟：,項目組組建 編制管理規(guī)章制度 編制工程管理實施 細則，應包括以

9、下內(nèi)容： 1 工程概況    2 施工部署    3 施工方案    4 施工進度計劃    5 資源供應計劃    6 施工準備工作計劃    7 施工平面圖  

10、0; 8 技術組織措施計劃    9 項目風險管理,1.項目組2.項目及項目組相關管 理規(guī)定3.工程管理實施細則,進度管理 質量管理 投資管理 安全管理,1.施工組織計劃2.現(xiàn)場簽證3.各種過程管理資料,2.3 分項/分部工 程驗收,組織分項工程驗收 組織分部工程驗收,編制竣工驗收計劃組織現(xiàn)場驗收進行竣工結算移交竣工資料辦理交工手續(xù)。,1.合格產(chǎn)

11、品2.竣工資料3.竣工結算文件,2.5 項目回訪保修管理,,主要步驟：,對工程進行評價組織質量缺陷的維修確保『工程質量保修書』承諾的落實,主要產(chǎn)出：,1.質量缺陷的及時修復2.《工程質量保修書》,1.合格的分部工程2.分項/分部工程相關的驗收資料,住宅開發(fā)業(yè)務流程（續(xù)）,施工現(xiàn)場流程分析,2.2.1質量管理,2.2.2進度管理,2.2.3安全管理,2.2.4投資管理,現(xiàn)場簽證管理,工程款支付管理,分包管理,物資管理,施工圖管

12、理,1. 審核施工單位上報的進度計劃2. 檢查施工進度計劃執(zhí)行情況3. 召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會及時分析問題原因解決問題4. 監(jiān)督施工單位采取措施修正計劃,主要產(chǎn)出,主要步驟,1. 施工進度計劃2.  施工進度計劃執(zhí)行的實際記錄。3  施工進度計劃檢查結果 4  施工進度計劃的調(diào)整資料,1. 進行安全教育2. 審核施工單位的安全保證計劃

13、3. 檢查安全保證計劃執(zhí)行情況4. 組織安全事故原因分析，督導施工單位及時糾正并制定必要的預防措施,主要產(chǎn)出,主要步驟,,1. 審核施工單位的質量控制計劃2. 施工過程堅持進行自檢、互檢和交接檢 3.檢查質量控制計劃執(zhí)行情況4. 完成分項、分布工程驗收5. 完成竣工驗收,1. 安全保證計劃2.  安全保證計劃執(zhí)行的實際記錄。3. 安全保證計劃檢查結果4. 事故