房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理培訓課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理,如何以較高效率、合理成本、品質(zhì)定位，最優(yōu)服務地完成項目開發(fā)中的設(shè)計管理工作，客觀上有很多的問題值得學習研究、分析總結(jié)，高效率的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式是什么？高效率----在保證品質(zhì)的前提下，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，提高建筑產(chǎn)品的性價比，以最優(yōu)質(zhì)的客戶服務贏得市場占有率和投資收益；規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計管理----強調(diào)設(shè)計與項目運營管理中的所有環(huán)節(jié)〔營銷策劃、工程與報建、資金與成本、竣工交付與物業(yè)管理等〕的有機

2、結(jié)合：項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出，并贏得口碑、實現(xiàn)項目品牌。,質(zhì)量——質(zhì)量不僅以銷售業(yè)績?yōu)樵u價標準，更多依靠客戶后期使用情況的反饋。設(shè)計品質(zhì)控制中的設(shè)計失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等；時間——時間是對一般的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。就設(shè)計而言，合理的規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計

3、與審圖修改、調(diào)整完善的客觀周期；成本――合理的成本控制（與售價對應，相對的低成本），在項目開發(fā)過程，“目標成本”是成本控制的前提，限額設(shè)計（單方造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數(shù)、窗墻比等）是實現(xiàn)成本事前成本控制的手段；嚴格控制設(shè)計變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。,開發(fā)企業(yè)要求設(shè)計階段的成本控制-------對設(shè)計人員而言是任務，對成本管理人員而言應前置而持續(xù)，要避免兩種現(xiàn)象：1.不計成本地追求設(shè)計效果；

4、2.成本不合理導致品質(zhì)喪失。設(shè)計單位認為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進度。合理的成本控制（與售價對應，相對的低成本），要求階段性設(shè)計成果中明確建安造價和設(shè)計變更的有效控制，其中核心要求是：,（1）.縮短開發(fā)周期------用最短的時間使一個項目開盤，a.按項目的規(guī)模來講，小型項目的開發(fā)周期一般要1~2年，而對于一些大型項目來說，則要用6~7年甚至更長的時間（2）.減輕甲方資金壓力------

5、從一次性付清地價開始, 開發(fā)商風險加大〔設(shè)計的時效性〕（3）.防范市場的變化------當前地產(chǎn)千變?nèi)f化，時間越長預測市場的難度越大，政策性因素造成的市場風險變幻莫測〔設(shè)計周期及其合理性〕（4）.壓縮時間成本------時間越長運營成本越高〔土地及稅費，貸款融資，管理與財務等費用〕，高成本不一定獲得高回報？,在項目開發(fā)全過程中，規(guī)劃設(shè)計階段是實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段，恰當?shù)乜创_發(fā)

6、中核心資源，如廣告策劃，銷售代理，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計公司的工作。設(shè)計成本的細節(jié)控制，如部品上限價、結(jié)構(gòu)含鋼量、景觀造價、示范區(qū)造價，設(shè)計變更簽證率，合理的設(shè)計費等，合理設(shè)計費有利于資源配備的優(yōu)先性及建筑師積極性的發(fā)揮；是保證質(zhì)量與進度的基本條件之一；,高效率、規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理與成本控制包括以下內(nèi)容：一、設(shè)計階段成本控制的重要性與過程簡介；二、建筑規(guī)劃設(shè)計對成本的主要影響因素和相應的控制方法；三、甲方設(shè)計過程中的成本

7、主動性控制管理；四、設(shè)計管理的總結(jié)；,一、設(shè)計階段成本控制的重要性與過程簡介,下表可以看出， 發(fā)生6~8%的總投資費用， 決定項目投資的80%。而項目投資控制的關(guān)鍵在定位及規(guī)劃階段。因此對投資控制的設(shè)置是最重要的。這個階段目標成本的設(shè)定對定位有絕對的影響，策劃定位和規(guī)劃設(shè)計是目標成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。,開發(fā)各階段發(fā)生費用比例,項目階段 策劃定位和總體規(guī)劃 設(shè)計 施

8、工 竣工 發(fā)生的費用比例（%） 4-5 2-3 90以上 1 決定投資比例（%） 60-65 10-15 5-10 10,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型,1.投資決策階段成本控制,項目成本控制貫

9、穿于項目建設(shè)的全過程，據(jù)若干項目竣工資料的分析，影響項目投資最大的階段是項目定位和前期總體規(guī)劃，此階段影響項目投資因素占到60~65%，單體設(shè)計到施工圖，占到10~15%，施工階段，通過加強管理，改進技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性5~10%。因此必須加強項目前期的可行性研究和投資論證；做好市場調(diào)查，技術(shù)方案，投資估算，風險分析等方面內(nèi)容。,2.設(shè)計階段的成本控制,項目投資控制關(guān)鍵是規(guī)劃設(shè)計階段，對建安工程造價影響占75%以上，這一階段的控制主

10、要體現(xiàn)在“技術(shù)與經(jīng)濟”的相結(jié)合上，技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計，可以降低工程造價5%-10%，甚至可達10%-20%。,（1）方案設(shè)計階段，做好方案的優(yōu)選工作,開展方案招投標工作，在方案評選過程中，根據(jù)項目的定位、市場的實際情況，邀請內(nèi)、外部專家對總體規(guī)劃、建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式等從技術(shù)、經(jīng)濟上進行會審評估，取得即符合市場定位又經(jīng)濟合理的方案，并形成工程造價估算。,推行以下辦法獲益非淺：,1.建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法：積極推進設(shè)計招

11、標，開展方案評選。2.實行限額設(shè)計，有效控制造價，設(shè)計管理工作中的成本控制：前提：要有準確的項目定位和策劃、目標成本控制要求。重點：強調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟性，針對圖紙能否達到甲方設(shè)計招標及方案、擴初、施工圖紙的設(shè)計深度，通過對實施過程中設(shè)計變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應的處罰與獎勵條款，明確要求設(shè)計單位提供設(shè)計概算及電子版設(shè)計圖紙。要求：設(shè)計招標和邀標函中及設(shè)計合同中，都對設(shè)計單位技術(shù)能力的配置，設(shè)計資歷,信

12、譽，已完成項目的業(yè)績效果評定，設(shè)計計劃推進，設(shè)計組織，項目負責人的綜合評定，設(shè)計期的服務及施工期的后續(xù)服務等方面綜合評價都有要求。 設(shè)計合同中還應有成本控制的要求。如強調(diào)限額設(shè)計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標。,（2）項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計階段,這兩個設(shè)計階段應分別確定具體技術(shù)經(jīng)濟指標、各專業(yè)設(shè)計要求，及材料使用要求。開發(fā)企業(yè)的相關(guān)技術(shù)人員根據(jù)項目開發(fā)定位要求，制定工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果確定各項指標。加強設(shè)計圖紙會審與審查。

13、各階段均應對設(shè)計單位的設(shè)計成果進行審查比對。,初步設(shè)計階段：,設(shè)計的經(jīng)濟合理性——體型系數(shù)，窗墻比等指標 布局的合理性、配套設(shè)計的合理性、豎向設(shè)計的合理性、建筑系統(tǒng)的設(shè)計、初步設(shè)計階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。建筑主體的配置標準如外墻裝飾、保溫、門窗、室內(nèi)設(shè)備標準、電器及空調(diào)形式、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面積及交通形式，景觀設(shè)計標準〔如軟、硬景，

14、水景面積控制，單方造價標準等〕小區(qū)配套設(shè)施如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設(shè)施〔小學校幼兒園〕面積及標準，邊界管理體系及設(shè)施、通訊及弱電系統(tǒng)；對大量的建筑主體共性部分均要制定標準化設(shè)計要求,施工圖設(shè)計階段：,組織專業(yè)各方面人員對圖紙技術(shù)上的合理性，施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，對建筑設(shè)計主要過程實行多方案比較和精細化控制，減少設(shè)計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調(diào)機位的安排、管線走向的布置與標高關(guān)系等設(shè)計細節(jié)〕。施工圖

15、設(shè)計階段，通過設(shè)計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如混凝土加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫與涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質(zhì)量的前提下控制價格，當然要與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合根據(jù)市場定位、客戶需求列出交樓標準：,重點：,結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點：基礎(chǔ)的選型與成本關(guān)系，建筑結(jié)構(gòu)形式的利用梁布置、梁配筋方式的常見誤區(qū)及優(yōu)化方法方式，如何優(yōu)化剪

16、力墻布置及數(shù)量、剪力墻的長度取多少最經(jīng)濟、剪力墻厚度取值的誤區(qū)及優(yōu)化方法，異形柱結(jié)構(gòu)中應注意的事項，樓板的厚度對成本的影響、最優(yōu)化的樓板厚度取值是多少，如何判斷樁及基礎(chǔ)的總量是否合適、如何優(yōu)化樁及基礎(chǔ)的總量，對勘察報告取值及建議的關(guān)注點，,各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等； 三材消耗指標------結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制設(shè)計說明，施工做法的合理性材料的選用上尤其是水電材料選用審核各專業(yè)間圖紙的矛盾，如景觀設(shè)計同建筑設(shè)計、

17、場地設(shè)計的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設(shè)計的矛盾及統(tǒng)一，整合各階段設(shè)計積累成果，實現(xiàn)集約采購和戰(zhàn)略合作服務商關(guān)系，如電器設(shè)備、建筑材料、欄桿、門窗標準化產(chǎn)品。建筑找坡的成本誤區(qū)及優(yōu)化方式，,審圖完成后，各階段應分別形成設(shè)計概算及施工圖預算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。認真進行設(shè)計交底，根據(jù)交底和審圖結(jié)論，進行工程價款調(diào)整,（3）設(shè)計合同的簽定———加強對勘察、設(shè)計合同的管理與設(shè)計單位建立相應的經(jīng)濟責任。在合同設(shè)計經(jīng)濟條款上增加設(shè)計變更及修

18、改的額度限制條件，如設(shè)計變更超出施工合同價某一比例，扣罰一定比例設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)約金）。采取一定的合理的約束是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程與概（預）算指標等各方面控制的一種舉措。,（4）二次設(shè)計問題,委托專業(yè)隊伍對于設(shè)計院不能完成或完成不好的專業(yè)設(shè)計進行二次設(shè)計，并完善相關(guān)手續(xù)，如補充合同，與總規(guī)等主要設(shè)計公司的配合等。,3. 施工階段的設(shè)計配合—有助于節(jié)約成本,(1) 主要是過程中落實動態(tài)成本控制；(2) 認真組織做好施工組織設(shè)計的

19、審查工作；(3) 控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證——對設(shè)計變更進行技術(shù)經(jīng)濟比較，嚴格控制設(shè)計變更；嚴控施工現(xiàn)場簽證流程；盡可能減少設(shè)計變更，避免浪費。 (4) 繼續(xù)通過設(shè)計挖掘節(jié)約造價的可能性；如加強各專業(yè)設(shè)計公司的施工現(xiàn)場技術(shù)協(xié)調(diào)工作；,二、規(guī)劃和建筑設(shè)計對成本的主要 影響因素和相應的控制方法；,（一）、主要影響因素,1、概念設(shè)計和方案設(shè)計,概念和方案設(shè)計------該階段設(shè)計是決定建筑物風格、流派、造型乃至造價的第一步

20、，不同的概念和方案會產(chǎn)生不同的效果，當然也影響到建筑成本。如傳統(tǒng)的歐式風格建筑，它除了特有的構(gòu)造以外，其外墻和屋頂附設(shè)設(shè)計了更多的建筑飾物，給人以特有的印象；而現(xiàn)代建筑風格通常比較簡練，通過各種形式的線條、造型來突出現(xiàn)代人的一種生活方式和追求。不同的建筑原創(chuàng)理念，形成的概念和方案設(shè)計不盡相同，甚至大相徑庭，其產(chǎn)生的結(jié)果足以影響建筑成本。當設(shè)計公司有了原創(chuàng)性的理念創(chuàng)新，并且建立起對這種理念從硬件到軟件的支撐體系，就有了自己的成本特性。這種

21、自選動作輔以甲方高效率、規(guī)范化的設(shè)計管理模式就會成為新的設(shè)計標準，而這些標準是建立開發(fā)企業(yè)自身項目和企業(yè)品牌的基礎(chǔ)。,房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)計管理特點,開發(fā)商的設(shè)計師——點菜的——替客戶點菜的。設(shè)計院的設(shè)計師——做菜的——幫開發(fā)商給客戶做菜的,概念設(shè)計和規(guī)劃設(shè)計的關(guān)注重點不同,定位 方向 結(jié)構(gòu),,概念設(shè)計,規(guī)劃設(shè)計,尋求達成“目標”的方法

22、 設(shè)計的深化,概念設(shè)計研究的內(nèi)容,原則一 依據(jù)經(jīng)營、銷售的要求， 兼顧工程、成本的因素；原則二 側(cè)重與規(guī)劃設(shè)計方面的研究。,2、建筑產(chǎn)品功能的控制,建筑產(chǎn)品功能的控制------對單體建筑物合理功能的控制。每一棟建筑物都有建筑物本身特定的功能要求，住宅、辦公樓、商場等功能要求以人為本，在設(shè)計這些建筑物時，設(shè)計師應從滿足人的基本需要和國家、地區(qū)的設(shè)計規(guī)范、規(guī)劃要點進行考慮。建筑物建成后，功能太低則不

23、能滿足使用者需要；功能過高、不實用，則會增加投資而得不到最終價值的體現(xiàn)，因此，不切合實際的功能設(shè)計，其后果只能是增加成本，影響建筑成本的控制。,3、建筑物大小對建筑成本的影響,當建筑物的外形相同時，如果建筑物的尺寸縮小，就會增加建筑面積的造價，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面積的造價降低。這是因為建筑物外墻與建筑面積的比例增大或縮小，將會引起內(nèi)部隔墻、裝飾、安裝等的工程量成比例的增加或縮小，同時基礎(chǔ)、屋面沿口、門窗、遮陽板及施工腳

24、手架等費用也會引起相應的增加或縮小。,4、平面形狀對建筑成本的影響,一般來說，在相同的建筑面積條件下，建筑物的外形越簡單，外墻長度就越短，單位造價也就越低；相反，建筑平面外形復雜而且不規(guī)則，則外墻周長和建筑面積之間的比例必將增加，這將引起單位造價的提高。不規(guī)則的建筑外墻，不僅使墻體增加，而且室內(nèi)、外管線工程及基礎(chǔ)費用也會增加。,5、建筑層數(shù),不同類型的建筑物如別墅、多層、小高層、高層、超高層建筑等，它們都有不同的設(shè)計、施工規(guī)范要求，如小

25、高層與多層層高的設(shè)計規(guī)范要求就不盡相同，具體地反映在抗震、抗風、防火、增壓等方面。在同一類型的建筑物內(nèi)，由于執(zhí)行的是同一規(guī)范，因此一般不會人為地去提高一個規(guī)范檔次從而引起建筑成本的增加。而不同類型的建筑物，由于規(guī)范要求不同，建筑成本必然不同，特別是介于小高層和高層兩者之間的建筑物，可謂不上不下，但在設(shè)計時，設(shè)計規(guī)范要求在這種情況下必須執(zhí)行高一個檔次的設(shè)計規(guī)范要求時，其增加的成本卻大得多，而這樣的設(shè)計在房屋銷售時又不能得到購買人的認同。從

26、價值工程原理這一角度看簡直是一種無謂的浪費。當然，在同一檔次的建筑物內(nèi)，有時增加幾層或減少幾層同樣會引起建筑成本的變化，其一般的變化規(guī)律是增加層數(shù)時建筑成本下降，減少層數(shù)時建筑成本上升，但對具體的工程而言，只有經(jīng)過具體的分析和測算時才能了解成本的變化情況。,6、建筑層高,建筑層高的增加，意味著工程實物量的增加，例如墻體、門窗、粉刷、裝飾、管線等。這些增加的實物量分攤在建筑面積上只會引起單位建筑面積造價的增加。因此除了底層或公共活動場所或

27、特別需要之外，在滿足設(shè)計規(guī)范后，一般不應盲目的增加層高。,7、建筑材料、設(shè)備標準,一般而言，建筑成本隨著建筑標準的變化而變化，建筑材料、設(shè)備標準高的，建筑成本隨之增高。但是，在有些情況下也并不完全如此。所謂高標準的建筑材料和設(shè)備，其重要的標志是指品牌、價格或是較為稀貴的產(chǎn)品，并產(chǎn)生一定的影響，其成功之處是在于各種要素的巧妙搭配。例如在裝飾房屋墻面時，雖然可取品牌好、價格高的墻紙，但遠不如用顏色和諧、價格大眾化的涂料產(chǎn)生的效果來得更好、更

28、易于為買主接受。因此，不僅僅是材料、設(shè)備的品牌好和價格貴就一切都好，有時候注重合理和巧妙的設(shè)計手法比單純追求建筑材料、設(shè)備的高標準和單純的品牌其效果才能更好。,8、規(guī)劃、建筑設(shè)計本身,規(guī)劃、設(shè)計本身的收費，它在投資中的比例并不是很高，但對于一個成規(guī)模的建筑物或建筑群體而言，往往差異是很大的，業(yè)主與不同的規(guī)劃、設(shè)計公司訂立合同時，費用相差幾十萬元的事例并不少見，因而規(guī)劃、設(shè)計本身的收費或多或少地影響著建筑成本。,（二）、控制影響因素的主要

29、方法,〔以住宅開發(fā)為例〕：,1、建筑造價構(gòu)成比：,建筑造價構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經(jīng)濟效果的方向。,住宅建筑中各單位工程造價比,序號 單位工程名稱 造價比率（%） 附注 多層 高層 1

30、土建工程 81.2~82.4 80.0~81.6 2 水衛(wèi)工程 4.8~5.4 3.2~5.2 3 暖通工程 3.6~4.4 2.0~3.6 通風系指有人防者 4 電氣工程 5.2~5.6 2.0~3.0 5

31、弱電工程 1.5~1.7 0.3~0.5 系指共用天線 6 煤氣工程 1.7~1.9 0.7~0.8 7 電梯工程 - 8.0~9.0 合計 100 100注：本

32、表系根據(jù)北京地區(qū)當前的造價標準測算的。其中多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)；高層住宅為內(nèi)澆外砌大模板、全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。,,,,,,,,,,,,,,,,公用建筑中各單位工程造價比,序號 單位工程 造價比（%） 附注 1 土建工程 65~66 其中：建筑裝修 34~35

33、 結(jié)構(gòu) 31 2 給排水工程 7~8 含消防噴淋 3 采暖及空調(diào) 11~12 4 強電工程 8~9 5 弱電工程 4~5 6 電梯

34、 2~3 合計 100,,,,,,,,,,,,,,不同類型工程各分部工程直接費占造價比例,工程 各分部工程占總造價（%）類型 基礎(chǔ) 結(jié)構(gòu) 屋面 門窗 樓地面 室內(nèi)裝飾 外檐裝修 腳手架 其他辦公樓 11.30 30.50 2.55 12.58 5.48

35、 8.49 6.16 2.15 1.36廠房 14.60 35.23 6.61 7.89 7.10 4.58 2.37 2.61 0.77住宅 8.22 35.87 3.41 10.73 4.76 6.05 2.44

36、 1.82 2.17圖書館 9.66 30.65 2.44 11.87 4.66 11.72 3.76 1.06 2.58實驗樓 11.31 35.54 2.23 10.61 5.18 10.20 3.83 2.42 0.56俱樂部

37、 14.61 30.03 2.72 10.09 5.05 11.25 4.66 2.10 0.87教學樓 11.47 37.10 2.80 11.06 5.15 6.30 4.18 1.59 1.63醫(yī)院 11.14 30.64 2.59 11.06

38、 8.21 10.51 2.83 2.64 1.21,,,,,,,,,,,,,,,,,,,民用建筑土建工程中建筑與結(jié)構(gòu)造價比,序號 結(jié)構(gòu)類型 建筑造價：結(jié)構(gòu)造價 備注 1 一般磚混結(jié)構(gòu) 6.5：3.5 2 框架結(jié)構(gòu)

39、（一般標準） 4：6 3 框架結(jié)構(gòu)（略高標準） 5~6：5~4 系指建筑標準 4 磚混結(jié)構(gòu)別墅 7.5~8：2.5~2 5 框架結(jié)構(gòu)體育館 4.5：5.5,,,,,,,,,2、戶型：,小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內(nèi)

40、墻多，相應墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價就高。（銷售定價要考慮這個因素）,3、層高：,室內(nèi)凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。 不同層高對造價的影響參數(shù)表層高（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.2 4.8 5.4 6.2造價（%） 99 100 103 107

41、110 113 118.8 128.7 137.5 146.3,,,,,,,,,,,,,,不同層數(shù)對造價的影響參數(shù)表 層數(shù) 1 2 3 4 5 6造價（%） 100 90 84 80 82 85不同開間對造價的影響參數(shù)表開間（m） 2.8 3.0 3.2 3.4 3.6 3.8 4.

42、0造價（%） 107 104 102 100 99 97 96不同進深對造價的影響參數(shù)表進深（m） 4.4 4.8 5.2 5.6 6.0造價（%） 101 100 99 98 97,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4、建筑的平面形狀：,一般來說，建筑的平面形狀越簡單，其造價相應地越低，施工也經(jīng)濟。不同平面形式的比較（同規(guī)模建筑面積） 平

43、面形式 內(nèi)廊 內(nèi)外廊 梯間 外廊 半內(nèi)廊造價（%） 100 101 106 107 110,,,,,,,,,建筑外形對造價的影響參數(shù)表,,,,造價（%） 105~109 100 102~105 103~107 103~108 107~113,外形 U形 長方形

44、H形 Y形 L形 圈形,,,,,,5、建筑的單元組合：,合理安排建筑的單元組合，能提高設(shè)計方案的經(jīng)濟效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價。單元組合不同對造價影響參數(shù)表 單元數(shù) 2 3 4 5 6 7造價（%） 100 96.8 95.2 94

45、 93.4 92.8,,,,,,,,,,6、窗墻比：,在滿足規(guī)范要求的情況下，窗墻比越低越經(jīng)濟。,7、結(jié)構(gòu)配筋：,結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。,8、建筑結(jié)構(gòu)形式：,框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。地基處理方式、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)類型，也要多方案經(jīng)濟技術(shù)比較。因此，建筑結(jié)構(gòu)的選擇，是影響建筑設(shè)計方案經(jīng)濟性的一個重要因素。要明確結(jié)構(gòu)工程師的職責，其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細

46、部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約。,9、 細部做法的控制與審查,對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）Ⅲ級鋼的應用 由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此可以大量的在我司一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細部大樣做法的規(guī)范 對設(shè)計高層項目中構(gòu)件的細部做法，技術(shù)部進行了梳理

47、，有利于施工圖的規(guī)范。（4）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標。,三、甲方在設(shè)計過程中的成本控制管理,(一)、甲方設(shè)計階段成本控制的具體程序是

48、： 專題調(diào)研—---設(shè)計任務書—---方案設(shè)計—---施工圖任務書—---施工圖設(shè)計—---圖紙會審。 （以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的）由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題會等方式

49、，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標。,由于發(fā)展商最初的定位不明確，導致擺動比較大，很多時候擴初圖和施工圖已經(jīng)出來了，回頭還要改動設(shè)計方案。另外，一邊施工一邊設(shè)計的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn)象實際上導致設(shè)計周期延長。為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產(chǎn)品牌，專業(yè)化、規(guī)模化的研發(fā)團隊具備更強大和成熟的開發(fā)經(jīng)驗。xx上市公司的產(chǎn)品開發(fā)模式：具體產(chǎn)品注重概念創(chuàng)新，對土地價值的識別和挖掘，規(guī)劃設(shè)計

50、具備超前性，以“物業(yè)管理”為突破點并形成了超前的物業(yè)管理模式，住宅標準化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合，全程品質(zhì)管理。,(二)設(shè)計管理重點是：,1、提高全員成本意識 （1）部門間密切協(xié)作 （2）明確建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電專業(yè)工程師、景觀工程師職責2、加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào) （1）合同管理 （2）項目攻關(guān) （3）做好與設(shè)計人員的溝通 （4）落實獎懲措施 （5）開展設(shè)計公司間的交流與競爭3、建立管理程序與制度 （1

51、）完善甲方設(shè)計標準 （2）堅持設(shè)計全過程優(yōu)化 （3）建立專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化,4、成本優(yōu)化與設(shè)計合理周期的確定,結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計周期尤其是擴初、施工圖設(shè)計周期科學合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準確、安全、經(jīng)濟。房地產(chǎn)的開發(fā)模式應該有一個新的改革。,（三）合同管理中的成本控制工作,我們強調(diào)限額設(shè)計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標 以下是xx公司新完

52、成的合同模板中有關(guān)成本控制部分〔案例〕，其中具體要求如下：1、乙方在提交各階段設(shè)計成果文件時，需要同時提交此階段設(shè)計成果的概算書（包括方案階段的成本匡算書，擴初階段的工程成本概算書及施工圖階段的工程成本概算書）。若提交設(shè)計成果文件不包括概算書，則視為設(shè)計成本文件不完整。乙方在提交各階段匡算書、概算書時，必須首先對設(shè)計成果是否滿足限額指標進行評估，如果滿足限額指標，才能作為合格的設(shè)計成果予以提交；如果不能滿足限額指標，乙方必須自行調(diào)整設(shè)

53、計，直到乙方認為滿足限額指標要求時，再予以提交。,含鋼量、混凝土含量限額指標,18層點式高層建筑 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≤58kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≤

54、0.42m³/㎡地下室（不含人防）序號 分部分項工程 比例 含量   1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≤130kg/㎡   2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≤1.10m

55、9;/㎡,,,,,,,,,,,,,,含鋼量、混凝土含量限額指標,33層點式高層建筑（不含地下室） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦65g/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦0.48m³/㎡ 33板式聯(lián)拼高層建

56、筑（不含地下室） 序號 分部分項工程 比例 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦62kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦0.48m³/㎡ 人防地下室（6級人防） 序號 分部分項工程 比例

57、 含量 1 鋼筋 鋼筋用量/建筑面積 ≦180kg/㎡ 2 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦1.20 m³/㎡,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2、各階段匡算書、概算書應有編制人、審核人簽字且加蓋編制單位公章。各階段匡算書、概算書除應反映設(shè)計成果的總體成本水

58、平外，還應對甲方要求乙方應達到的設(shè)計限額指標作出明確評估和說明。,各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方 造價經(jīng)濟指標必須達到如下要求：,序號 分部分項工程 建筑面積（㎡） 單方造價（元/㎡） 總價（萬元） 1 11層小高層建筑 不超過1850 2 18層高層建筑

59、 不超過1950 3 地下室 不超過2500 4 小于2.2米架空層 不超過1200 備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎(chǔ)、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風

60、〔其中小高層、高層還包含有發(fā)電機房、水泵房、消防設(shè)施設(shè)備等〕、室內(nèi)智能化、 電信、電視。,,,,,,,,,,3．如經(jīng)甲方審核的設(shè)計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標，則按以下原則執(zhí)行： 當實際成果大于限額指標，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。 當實際成果大于限額指標，且范圍在3%～6%的，乙方在工程實施前20天內(nèi)完成設(shè)計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設(shè)計調(diào)整后需滿足成本限額指標的要求。 當實際成果大于限額指標

61、、且范圍大于6%的，乙方除應在工程實施前20天內(nèi)完成設(shè)計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設(shè)計調(diào)整后需滿足成本限額指標的要求。如最終設(shè)計成果不能滿足限額指標的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認可。,4．甲方可以約請咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計量標準對乙方的施工圖進行同模型、同條件的計算復核。咨詢結(jié)果如不滿意合同條款中的具體限制，乙方應無條件對施工圖進行優(yōu)化修改。,5．乙方對咨詢公司的計算復核有異議的，應與甲方一起對

62、設(shè)計計算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計算書進行認真的研究復核。共同找出問題的原因，乙方并對相應設(shè)計進行修改優(yōu)化。 6．直到乙方完成每階段設(shè)計任務，包括完成對設(shè)計成果的經(jīng)濟評審，甲方通過經(jīng)濟評審認為乙方的設(shè)計成果達到限額設(shè)計及限限額指標的要求后，才按每階段的設(shè)計成果付款。,四、設(shè)計管理與成本控制總結(jié),,目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計階段的成本控制只有成本部門參與，多數(shù)沒有達到預期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。成本控制應該是一項全

63、員參與的工作，比如工程、設(shè)計、成本、營銷等管理部門要充分協(xié)調(diào)溝通，制定詳細的設(shè)計要求和設(shè)計任務書，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖、工程項目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責〕、裝修標準、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。 在成本控制中要避免兩種現(xiàn)象：一是不計成本地追求設(shè)計效果；二是成本不合理導致品質(zhì)喪失。,以下建議可供參考：,1、通過招標和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案，加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)；合同管理；項

64、目技術(shù)、經(jīng)濟和政策攻關(guān)；做好與設(shè)計人員特別是設(shè)計項目負責人的溝通；落實獎懲措施；開展設(shè)計公司間的交流與競爭。     2、按照批準的設(shè)計任務書及投資估算來控制初步設(shè)計。     3、通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責任。,4、加強設(shè)計標準和標準設(shè)計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善甲方設(shè)計標準；堅持設(shè)計全過程優(yōu)化；建立專家會議評審制度；內(nèi)部各階段圖

65、紙審核制度化。 5、正確理解“設(shè)計階段的成本控制”。這里主要談談對設(shè)計變更的有效控制，應注意以下經(jīng)常性發(fā)生的成本突破：如地下室磚外墻改為鋼筋砼墻、基礎(chǔ)土方、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、外立面裝飾提高設(shè)計標準、基礎(chǔ)底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外墻增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍墻、鐵門欄桿等；以及建設(shè)后期為提升項目品質(zhì)增加的項目導致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木制作構(gòu)架、景觀增加軟、硬景標準等等。,6、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計

66、成本控制的管理要點。結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制的要點包括：輸入方式、 設(shè)計周期的合理取值、設(shè)計費的合理取值、設(shè)計合同中設(shè)計院應承擔的風險、限額設(shè)計合同的內(nèi)容和應用、地產(chǎn)商必須提前向設(shè)計院輸入的技術(shù)原則及內(nèi)容、地產(chǎn)公司必須控制的要點等。     7、明確結(jié)構(gòu)設(shè)計成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點。明確技術(shù)關(guān)鍵點主要是處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，比如明確剪力墻布置、數(shù)量、長度取值以及厚度取值；異形柱結(jié)構(gòu)中應注意的事項；對勘察報

67、告取值及建議的關(guān)注點；各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等。,8、設(shè)計管理是成本控制的關(guān)鍵著力點。前期完整的規(guī)劃設(shè)計成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設(shè)計、停車的考慮、地庫的規(guī)模、豎向的設(shè)置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動加上多方案比較形成完善的項目SWOT分析，如土地價值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財務分析等。,9、制定策劃、設(shè)計、工程、銷售的基準周期

68、。成本管理根據(jù)項目的特性、定位制定設(shè)計成本目標，并分解列出分項工程清單。建設(shè)工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室內(nèi)裝飾及樣板房等，注意不要漏項，有些大盤還有市政工程、教育設(shè)施。,綜上，成本控制是項目管理核心工作之一，而設(shè)計階段具備項目成本的最大可控性和最大決定權(quán)，是成本控制的關(guān)鍵。設(shè)計是在技術(shù)和經(jīng)濟上對擬建工程的實施進行全面的安排，也是對樓盤建