物業(yè)管理提案

1、物業(yè)管理是隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展而誕生和逐步發(fā)展起來的一個(gè)新興行業(yè)，其服務(wù)涉及到千家萬戶的安居樂業(yè)，住宅小區(qū)作為社會(huì)的一個(gè)基本細(xì)胞，它的和諧是整個(gè)社會(huì)和諧的基礎(chǔ)而物業(yè)管理則是構(gòu)建和諧社會(huì)的主要載體，它對(duì)改善居民的生活環(huán)境、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市整體管理水平發(fā)揮著重要的作用。一、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)自1997年起步以來，經(jīng)歷了一個(gè)從無到有、從小到大、從不規(guī)范到有序發(fā)展的艱難過程，物業(yè)服務(wù)對(duì)

2、象也從單一的住宅小區(qū)，發(fā)展到行政辦公樓、工業(yè)區(qū)、廠礦、醫(yī)院、學(xué)校、集貿(mào)市場(chǎng)等全方位的覆蓋。截止2009年底，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到107家，管理人員達(dá)到700多人，從業(yè)人員有3600多人，管理服務(wù)項(xiàng)目200多個(gè)，新建小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋面達(dá)到100％，全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的總面積累計(jì)達(dá)到2500多萬平方米。其中規(guī)模較大、管理比較好的小區(qū)有：渾河花園、河畔花園、幸福城、水岸東城、大自然、碧海金閣、玫瑰城、藍(lán)天水岸、銀河灣、臺(tái)南嘉苑、裕寶新城、

3、陽光家園等十余家。二、我市住宅小區(qū)物業(yè)管理的突出問題近年來，我市的住宅小區(qū)物業(yè)管理總體水平得到了較大的提升，但物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍呈現(xiàn)市場(chǎng)不規(guī)范、矛盾糾紛多、經(jīng)濟(jì)效益差、苦中有憂的狀況。具體體現(xiàn)在：（一）住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不完善我市住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，沒有形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工售房階段業(yè)主入住較少，前期物業(yè)管理大部分是開發(fā)商自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在業(yè)主入住率達(dá)到一定規(guī)模后，業(yè)主重新選

4、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的難度較大。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模普遍較小，整體管理水平偏低我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模普遍較小，資質(zhì)等級(jí)較低，在我市107家住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，企業(yè)管理隊(duì)伍良莠不齊，魚龍混雜，缺乏規(guī)模效應(yīng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)人才奇缺，管理水平較低，服務(wù)領(lǐng)域狹窄，服務(wù)理念滯后。（三）業(yè)主維權(quán)困難目前，我市大部分住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主利益被侵犯時(shí)，維權(quán)困難。少數(shù)成立了業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，在實(shí)際操作中

5、由于業(yè)主委員會(huì)沒有報(bào)酬、吃力不討好等多種因素，使部分業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)差，工作人員的工作積極性不高，維權(quán)力度不大，監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用沒有充分體現(xiàn)，沒有真正發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間橋梁和紐帶的作用。（四）前期物業(yè)費(fèi)定價(jià)較低，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難，物業(yè)服務(wù)與交費(fèi)矛盾糾紛多，影響社會(huì)和諧調(diào)查結(jié)果表明，我市107家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中處于微盈利狀態(tài)的不到企業(yè)總數(shù)的25%。其余大多處于盈虧平衡或虧損狀態(tài)。主要原因是：1、開發(fā)商為便于銷售，將前期物業(yè)

6、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選的較低，待小區(qū)樓盤銷售完后，前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐后，較低的收費(fèi)致使盈利水平極低、甚至入不敷出。前期物業(yè)體向外界公示，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受社會(huì)公眾監(jiān)督，大力推廣誠(chéng)信服務(wù)、誠(chéng)心服務(wù)、稱心服務(wù)，培養(yǎng)以質(zhì)取勝、以質(zhì)盈利的行業(yè)風(fēng)氣。（二）大力推行招投標(biāo)，加快住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化進(jìn)程政府有關(guān)部門要依照《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，監(jiān)督開發(fā)商做好前期住宅小區(qū)物業(yè)管理的招投標(biāo)工作，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)、企業(yè)信譽(yù)好、管理水平高的企業(yè)實(shí)施

7、住宅小區(qū)物業(yè)管理，徹底打破不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的“誰開發(fā)誰管理”的格局，同時(shí)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)積極引進(jìn)域外優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)，使我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)向市場(chǎng)化、規(guī)?；?、品牌化的方向發(fā)展。（三）政府應(yīng)加大協(xié)調(diào)力度，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境住宅小區(qū)物業(yè)管理由于行業(yè)特點(diǎn)，涉及范圍廣，管理機(jī)構(gòu)多。市場(chǎng)問題亟需政府及各職能部門的協(xié)調(diào)、解決。如：供水、供電、供氣、供熱等單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條的規(guī)定維修到戶，并向最終用戶

8、收取有關(guān)費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)額外費(fèi)用，以減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。（四）盡快出臺(tái)“撫順市物業(yè)管理辦法”、“撫順市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”1、根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市住宅小區(qū)實(shí)際情況，盡快出臺(tái)“撫順市物業(yè)管理辦法”，以促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。2、政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)我市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)實(shí)際情況，盡快制定“撫順市住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。近十年來隨著我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，職工平均工資較

9、十年前有很大提高，氺、電、熱及人工費(fèi)等價(jià)格漲幅較大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本不斷增加，而前期物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)是十年前的，未能根據(jù)市場(chǎng)行情及時(shí)調(diào)整，國(guó)家也沒有相對(duì)減免稅收政策，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。建議相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體調(diào)控，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律、物業(yè)管理成本情況、市場(chǎng)變化等因素并參照國(guó)內(nèi)其他城市前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，合理制定我市“住宅小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。（五）政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)目前，我市大部分住

10、宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通缺乏橋梁和紐帶，縷縷發(fā)生“不和諧事件”。建議物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府切實(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，指導(dǎo)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作，并適時(shí)參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)召開的有關(guān)會(huì)議，加強(qiáng)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作；監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作，充分調(diào)動(dòng)、發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的積極性，維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、促進(jìn)社會(huì)和諧，為提高城市整體管理水平、建設(shè)宜居城市做貢獻(xiàn)。（六）加強(qiáng)對(duì)物

11、業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高整體管理水平企業(yè)要勤練內(nèi)功，加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)，通過崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、脫產(chǎn)培訓(xùn)，不斷提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)，造就一批住宅小區(qū)物業(yè)管理人才，使住宅小區(qū)物業(yè)管理上檔次、上水平，以適應(yīng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和企業(yè)不斷發(fā)展的需要。（七）建議成立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，增加解決住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的渠道住宅小區(qū)物業(yè)管理成立行業(yè)協(xié)會(huì)有助于提高本行業(yè)整體業(yè)務(wù)管理水平，協(xié)調(diào)好業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和分歧，鼓勵(lì)物業(yè)服