交通運(yùn)輸論文-城市軌道交通建設(shè)對(duì)地價(jià)影響的評(píng)估模型及實(shí)證—以北京市軌道交通為例

1、交通運(yùn)輸論文 交通運(yùn)輸論文-城市軌道交通建設(shè)對(duì)地價(jià)影響的評(píng)估模型及實(shí)證 城市軌道交通建設(shè)對(duì)地價(jià)影響的評(píng)估模型及實(shí)證———以北京市軌道交通為例 以北京市軌道交通為例摘 要:城市軌道交通投資能夠帶來(lái)巨大的外部效益,測(cè)算這種效益對(duì)于準(zhǔn)確估量投資 收益和制定軌道交通開(kāi)發(fā)利益還原政策都有重要意義,然而如何估算這種效益是 一個(gè)一直以來(lái)困擾城市投資專家的問(wèn)題,而借用沿線土地價(jià)值增值幅度來(lái)評(píng)價(jià)軌 道交通的外部效益是解決這個(gè)問(wèn)題的一個(gè)主要的思路。本文分

2、析了城市軌道交 通與地價(jià)之間的相互作用關(guān)系,借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者的相關(guān)研究成果,定量地分析了城 市軌道交通對(duì)于地價(jià)的影響情況,重點(diǎn)探討了基于資產(chǎn)價(jià)值法的軌道交通沿線開(kāi) 發(fā)利益計(jì)算方法,并根據(jù)北京市輕軌13號(hào)線(西直門(mén)——— 霍營(yíng)段)的實(shí)際情況建立了北京市軌道交通建設(shè)地價(jià)影響函數(shù),并通過(guò)另一條城市 軌道交通線———八通線給出了實(shí)證檢驗(yàn)過(guò)程。關(guān)鍵詞:軌道交通;地價(jià);外部效益;投資效益外溢一、研究背景城市軌道交通,又稱快速軌道交通,簡(jiǎn)稱城市快軌,捷

3、運(yùn)系統(tǒng)。狹義來(lái)講是指一個(gè)城 市或大都市區(qū)范圍內(nèi)以鋼輪鋼軌系統(tǒng)或膠輪軌道系統(tǒng)為基礎(chǔ)的公共交通體系,包 括地下鐵路、輕軌、市郊鐵路和有軌電車(chē)等。廣義而言包括城市之間的高速鐵路 如日本的新干線和我國(guó)廣州深圳之間的準(zhǔn)高速列車(chē)。本文研究對(duì)象指狹義的軌 道交通方式。城市軌道交通具有運(yùn)量大,速度快,準(zhǔn)點(diǎn),污染少,能耗比較低等多方面的優(yōu)點(diǎn),從18 63年英國(guó)倫敦第一條地鐵開(kāi)通運(yùn)行至今,全球已經(jīng)有43個(gè)國(guó)家320多個(gè)城市修建 了軌道交通線路,其中80多個(gè)

4、城市修建了地鐵,很多大城市形成了比較完善的軌道 交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。城市軌道交通方式已經(jīng)成為目前大都市公共交通的主要方式。城市軌道交通的 發(fā)展動(dòng)力主要源于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施公共投資,基于公共投資的外溢 性理論,公共投資對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)(外部性)是公共投資的一個(gè)主要收益[1]。城市軌 道交通主要有兩個(gè)方面的社會(huì)貢獻(xiàn):1減輕道路交通的壓力,降低地面公共交通承 擔(dān)的客運(yùn)周轉(zhuǎn)量,并通過(guò)誘發(fā)運(yùn)量降低地面交通量;2對(duì)城市土地的增值作用,改變 土地用途

5、、進(jìn)而通過(guò)改變城區(qū)的區(qū)位結(jié)構(gòu)來(lái)影響城市總體規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢(shì)。在軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)給社會(huì)提供運(yùn)輸供給、提高周邊地區(qū)的交通可達(dá)性進(jìn) 而使地價(jià)增值的同時(shí),使用公共交通的穩(wěn)定通勤客流和地價(jià)間相互作用勢(shì)必將改 變土地利用內(nèi)容,進(jìn)一步改變運(yùn)輸需求,產(chǎn)生運(yùn)輸需求與運(yùn)輸供給間新的矛盾,從 而構(gòu)成了運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)與地價(jià)間的循環(huán)關(guān)系。運(yùn)輸設(shè)施與地價(jià)的循環(huán)關(guān)系如圖1 所示。在綜合考慮國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上,本研究對(duì)于北京市軌道交通建設(shè)的地價(jià)影響 進(jìn)行定量分析,基

6、于地價(jià)函數(shù)法建立北京市軌道交通建設(shè)地價(jià)影響模型,選取這種 方法主要有以下兩方面原因:首先是地價(jià)函數(shù)法在日本已經(jīng)有了幾十年的研究和 實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),方法比較成熟,有日本的多個(gè)城市的研究可以參考;其次是因?yàn)閿?shù)據(jù)相 對(duì)容易取得,也比較準(zhǔn)確,可信度較高。 (一)前提假設(shè)在分析之前,設(shè)定以下前提假設(shè):1. 用房?jī)r(jià)差來(lái)代替地價(jià)差在國(guó)外及港臺(tái)地區(qū),地產(chǎn)和房地產(chǎn)沒(méi)有嚴(yán)格的區(qū)別;而在大陸,地產(chǎn)和房地產(chǎn)的概 念則是有區(qū)別的,地產(chǎn)指土地的產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn),而房地產(chǎn)則是房

7、和地的產(chǎn)權(quán)和資產(chǎn)的 總稱。在我國(guó),房產(chǎn)的所有權(quán)可以是國(guó)家所有、集體所有或個(gè)人所有,而土地只能 是國(guó)家所有和集體所有,個(gè)人和單位只能擁有土地的使用權(quán)。因此在我國(guó)房?jī)r(jià)包 含土地價(jià)值,房?jī)r(jià)完全由區(qū)位和市場(chǎng)供需來(lái)左右,因此用同類房?jī)r(jià)來(lái)估計(jì)模型的參 數(shù),可以預(yù)測(cè)軌道交通線路對(duì)土地增值的影響。因此在本研究中,選擇房?jī)r(jià)來(lái)替代 地價(jià),即通過(guò)分析軌道交通沿線的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)來(lái)把握軌道交通開(kāi)發(fā)利益的尺度。2.僅考慮普通住宅的房?jī)r(jià)變化城市軌道交通開(kāi)發(fā)利益的作用形式

8、涉及到多方面因素,就商用樓宇來(lái)說(shuō),至少要考 慮商用樓宇至市中心的距離、據(jù)軌道交通車(chē)站的距離、房情(高層、多層、寫(xiě)字樓 、商住樓等)差異、地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況等因素,要完全客觀地反映上述影響因 素具有相當(dāng)大的困難。所以,本文房?jī)r(jià)差僅考慮普通高層住宅。 (二)變量的選取及線性回歸模型本研究中所采用模型的基本建立方法是地價(jià)函數(shù)法。這種方法的基本思想是:在 軌道交通新線沿線區(qū)域,選定若干個(gè)地點(diǎn),分析影響地價(jià)的各種因素,并假設(shè)地價(jià) 與各影響因素間

9、的關(guān)系不會(huì)伴隨軌道交通設(shè)施的建設(shè)而發(fā)生變化,據(jù)此來(lái)推定沿 線區(qū)域的地價(jià)函數(shù),最后通過(guò)計(jì)算某一地塊在軌道交通建設(shè)前后的地價(jià)差,來(lái)確定 該地塊由于軌道交通帶來(lái)的開(kāi)發(fā)利益。地價(jià)函數(shù)通常取多元函數(shù),通過(guò)自變量取值反映軌道交通建設(shè)前后的土地屬性,其形式一般取為對(duì)數(shù)形式: ,其中的自變量ｘｉｊ是不同土地屬性的反映,通過(guò)構(gòu)造地價(jià)函數(shù)來(lái)計(jì)算開(kāi)發(fā)利益方法 成立的一個(gè)重要前提是假設(shè)地價(jià)函數(shù)關(guān)系伴隨軌道交通建設(shè)并不發(fā)生變化,在這 一前提下,該方法既可以用于事