購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理核心模式1

1、購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理核心模式 購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理核心模式(一)招商在先 招商在先一個(gè)購(gòu)物中心成功與否，與前期的招商定位、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、租戶選擇有著極其重要的關(guān)系。1、 招商定位： 招商定位：招商定位包括購(gòu)物中心的主題定位、面積配比、租金產(chǎn)出配比、業(yè)態(tài)功能配比等。購(gòu)物中心按照面積及周邊消費(fèi)人數(shù)分為三個(gè)等級(jí)--(1)區(qū)域性(regional)或大型購(gòu)物中心，客源范圍的消費(fèi)人數(shù)超過 10 萬(wàn)人次；(2)地區(qū)性(district)或社區(qū)性的購(gòu)物中心，

2、客源范圍的消費(fèi)人數(shù)至少4 萬(wàn)人次以上；(3)地方性(local)或鄰里性的購(gòu)物中心，客源范圍的消費(fèi)人數(shù)大約在 1 萬(wàn)人左右。不同等級(jí)的購(gòu)物中心決定了不同的主題定位和操作思路。濱河新天地按照周邊人口分布及體量，應(yīng)該屬于區(qū)域型大型購(gòu)物中心，此類購(gòu)物中心的面積配比一般情況下把 35%的用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商業(yè)店鋪。主力店是指面積在五千平米以上的，比如百貨店、大型超市、電影院這類的業(yè)態(tài)；次主力店是 1300—3000 平米

3、左右的，比如家電城、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、兒童游戲城、手機(jī)城等等;商業(yè)店鋪就是在 500 平米以下的。對(duì)于租金產(chǎn)出配比來說，35%的主力店只能占租金產(chǎn)出 15%，25%的次主力店占 30%，40%的商業(yè)店鋪要占 55%的租金產(chǎn)出。也就是說配比租金的時(shí)候，次主力店要打平。水平各層次的通道動(dòng)線設(shè)計(jì)表現(xiàn)形式也要有多種方式，既可以設(shè)計(jì)成“一”“十”行，也可以設(shè)計(jì)成“Y”(比如萬(wàn)象城)或“T”“L”形等，還有環(huán)形，典型的例子就是宜家家居的形狀，目的就是要使消

4、費(fèi)者視覺通透，使所有商鋪達(dá)到“共好”，盡量做到?jīng)]有盲點(diǎn)，處在購(gòu)物者盲點(diǎn)中的店鋪是沒有商業(yè)價(jià)值的，其動(dòng)線設(shè)計(jì)和商鋪分隔也是不成功的。要做好這一點(diǎn)也不是容易的，需要經(jīng)營(yíng)管理方不斷努力并根據(jù)需要在實(shí)踐中持續(xù)改進(jìn)。另外購(gòu)物中心人行直線通道應(yīng)該不要太長(zhǎng)以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，要有一定的變化，如宜家家居在很長(zhǎng)的通道中間增加快速通道，更人性化和便利性。4、租戶選擇： 、租戶選擇：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組成包括：主力店、專賣店、臨時(shí)租賃、社區(qū)服務(wù)、

5、餐飲配套、商務(wù)休閑、娛樂設(shè)施。但是同一業(yè)態(tài)不同購(gòu)物中心應(yīng)選擇的租戶也有不同。主力店和次主力店的租戶確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問很深，要根據(jù)購(gòu)物中心的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心區(qū)就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈，就不要選大賣場(chǎng)，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在

6、郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。(二)營(yíng)運(yùn)為主 營(yíng)運(yùn)為主主要指商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、商戶淘汰升級(jí)、客戶服務(wù)維護(hù)等。統(tǒng)一管理指對(duì)整個(gè)商場(chǎng)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于形象布置、宣傳、營(yíng)業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時(shí)間等)、商品管理(進(jìn)出貨管制、限銷商品查核、退換貨處理等)、裝璜設(shè)計(jì)與施工管理、導(dǎo)購(gòu)規(guī)范等都有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。主力店是主力店、品牌店是品牌店，每個(gè)租戶都因該有獨(dú)特的“烙印”來給顧客留下印象重復(fù)光臨。商場(chǎng)租賃及管理盡量不引進(jìn)沒有特點(diǎn)的二房東的，即不方