我國城市住宅區(qū)業(yè)主自治立法研究.pdf

1、隨著住房制度的改革的深入，住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)興起，物業(yè)糾紛已成社會矛盾的焦點?；馕飿I(yè)困境，必須反思傳統(tǒng)物業(yè)管理理論及立法的不足。本文立足中國業(yè)主自治實踐，運用理論聯(lián)系實際、文獻分析、比較分析、案例分析等各種研究方法，對我國業(yè)主自治立法中的主要不足和思想根源進行了剖析，并提出了切合實際立法建議。
　　 本文第一章對業(yè)主自治的概念、必然、性質(zhì)與價值進行了界定，指出物業(yè)管理的實質(zhì)與核心在于業(yè)主自治，業(yè)主自治是建筑物區(qū)分所有權(quán)

2、的另一種詮釋。它它在性質(zhì)上屬于私法自治，在形式上屬于天然自治，在政治上屬于基層群眾自治，與居民自治既存在必然聯(lián)系與存在根本區(qū)別，既競爭又合作，共同致力于推動社區(qū)自治進程，對于市場經(jīng)濟、民主政治、公民社會及和諧穩(wěn)定均具有重要價值。
　　 本文第二章對我國長期以來“重物業(yè)服務(wù)、輕業(yè)主自治”、“重管制、輕自治”、“見物不見人”的傳統(tǒng)物業(yè)管理概念和《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》及相關(guān)立法進行了全面分析，指出當(dāng)前立法存在立法凌亂操作艱難、物

3、業(yè)管理概念混沌、國家公權(quán)進退失據(jù)、業(yè)主自治機制不暢等突出問題，認為“以人為本”的業(yè)主自治才是化解物業(yè)管理難題的必由之路，保障業(yè)主自治應(yīng)成為立法的指導(dǎo)思想，業(yè)主自治制度重建應(yīng)圍繞此展開。
　　 本文第三章在借鑒境內(nèi)外立法經(jīng)驗和結(jié)合我國實際情況的基礎(chǔ)上，提出了我國業(yè)主自治立法需要完善的主要方面：重視對共有物業(yè)和公共權(quán)益的保護，并根據(jù)共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬的范圍劃分公共物業(yè)事項的層次：確立自治優(yōu)先原則，實現(xiàn)章程自由，自治章程或決定除違反法律