城市住宅小區(qū)業(yè)主自治法律問題研究.pdf

1、隨著我國(guó)城市中多層建筑和新型住宅小區(qū)大量出現(xiàn)，小區(qū)建設(shè)變得越來越重要。業(yè)主既是物業(yè)的所有權(quán)人，也是業(yè)主自治活動(dòng)的主體。因此建立、發(fā)展完善的業(yè)主自治法律制度，對(duì)我國(guó)物業(yè)管理和和諧社會(huì)的建設(shè)起著重要作用，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)確立了業(yè)主自治的基本法律框架，但實(shí)踐中仍不盡完善。 關(guān)于我國(guó)業(yè)主自治的機(jī)構(gòu)，我國(guó)現(xiàn)行設(shè)計(jì)的缺陷在于缺乏代表全體業(yè)主利益的統(tǒng)一組織，因?yàn)槟壳皹I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都不具有代表全體業(yè)主的資格。借鑒其他國(guó)家和

2、地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主（自治）團(tuán)體；在業(yè)主團(tuán)體的模式選擇上，具有法人資格的模式更適合我國(guó)的需要；在業(yè)主自治團(tuán)體設(shè)立以后，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成為業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的決策機(jī)關(guān)和議事機(jī)關(guān)，因此業(yè)主團(tuán)體所有重大事項(xiàng)的決策權(quán)都?xì)w業(yè)主大會(huì)所有。管理規(guī)約是業(yè)主自治的“憲法”，是業(yè)主自治的最基本手段，也是物業(yè)管理法規(guī)政策的補(bǔ)充和物業(yè)管理順利進(jìn)行的重要保證，將其性質(zhì)定位為自治規(guī)則最為合適。 總而言之，在我國(guó)業(yè)主自治

3、過程中，業(yè)主自治意識(shí)淡薄，業(yè)主自治的法律規(guī)定過于原則，不具有可操作性，缺乏業(yè)主團(tuán)體的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的法律地位不明確，運(yùn)轉(zhuǎn)欠規(guī)范，管理規(guī)約權(quán)威性和可操作性不強(qiáng)，政府在業(yè)主自治過程中扮演的角色錯(cuò)位。因此，在以后的立法和實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主自治意識(shí)的培養(yǎng)，制定專門建筑物區(qū)分所有權(quán)法，增強(qiáng)法律的可操作性，確立業(yè)主團(tuán)體制度，賦予業(yè)主團(tuán)體法人資格，明確業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的法律地位，理順機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，進(jìn)一步完善管理規(guī)約的立法，突出管理規(guī)約的作用