住宅小區(qū)物業(yè)共有部分法律問題研究.pdf

1、隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，我國各個類型的住宅小區(qū)如同雨后春筍般涌現(xiàn)。隨之而來的住宅小區(qū)中的共有權(quán)問題也浮出水面，相關(guān)糾紛不斷增多。《物權(quán)法》的出臺，反映了立法的進步，但我們也應(yīng)該看到，其有關(guān)小區(qū)共有權(quán)方面的規(guī)定還有待完善，這需要學(xué)者們不斷的進行更加深入的研究，以為立法提供理論依據(jù)。
　　 正是基于此法律背景，筆者希望通過法律分析和研究，能解決城市住宅小區(qū)共有部分的界定和共有權(quán)益使用方面的一些問題，為立法提供借鑒。本

2、文共分四章，采用理論和實踐相結(jié)合的研究方法，采用了比較、類型化的分析方式，對共有部分的法律問題予以了較為深入的研究。
　　 首先，本文從建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論入手，對住宅小區(qū)共有部分的含義及特征進行了分析。認(rèn)為所謂共有部分，是指由全體或一部區(qū)分所有權(quán)人共同所有的部分。業(yè)主對共有部分的權(quán)利既非共同共有，也非新型共有，而是一種特殊的按份共有。
　　 其次，本文重點對共有部分的范圍予以了界定。認(rèn)為我國《物權(quán)法》對共有部分范圍的

3、界定存在著一定的缺陷，應(yīng)當(dāng)在借鑒國外立法的基礎(chǔ)上，建立以排除式和列舉式相結(jié)合的方法來確定共有部分的一般范圍，并在此基礎(chǔ)上區(qū)分法定共有和約定共有部分、全部共有部分和一部共有部分。此外，本文對于實踐中爭議較大的停車位、基地使用權(quán)、外墻以及樓頂平臺的歸屬予以了界定。
　　 再次，本文對共有部分的使用管理問題予以了分析。認(rèn)為在堅持共同使用的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)引入專用使用權(quán)的概念，允許特定的業(yè)主對共有部分進行獨占的、排他的使用。但對專用使用權(quán)的

4、客體及設(shè)立方式應(yīng)當(dāng)予以一定的限制。此外，關(guān)于共有部分的管理、費用分擔(dān)及收益分配也應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有立法基礎(chǔ)上予以進一步的完善。
　　 最后，就目前住宅小區(qū)業(yè)主共有權(quán)益遭受侵害的問題，本文從各種侵權(quán)的具體形態(tài)談起，提出構(gòu)建我國建筑物區(qū)分所有人共有權(quán)法律保護的具體制度，指出應(yīng)當(dāng)建立共有部分的權(quán)屬登記制度，并完善侵害區(qū)分所有人共有權(quán)益民事責(zé)任體系。筆者也力圖通過此種方式，解決共有部分使用的相關(guān)法律問題，平息房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司及小區(qū)業(yè)主之間