我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)與地上物權(quán)的沖突及其化解.pdf

1、由于歷史和現(xiàn)實(shí)等原因，我國(guó)的土地使用權(quán)有兩種取得方式：出讓和劃撥。根據(jù)土地的性質(zhì)，出讓土地的使用權(quán)分別為40年、50年和70年，而在土地之上的建筑物則具有所有權(quán)的根本特性：無(wú)期限性。為此，土地使用權(quán)的有限性和房屋所有權(quán)的無(wú)限期性的沖突就成為一個(gè)重要問題，隨著時(shí)間的推移，這種問題將越來(lái)越突出，從而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于劃撥土地而言，由于其取得土地使用權(quán)的無(wú)償性和無(wú)期限性，又產(chǎn)生了與出讓土地的差異而導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象，從而加劇了土地管理市場(chǎng)

2、的混亂。 本文首先在引文部分對(duì)該問題作了簡(jiǎn)單的闡述，試圖引起讀者對(duì)該問題的關(guān)注。 繼而在第一章解析我國(guó)土地使用權(quán)的現(xiàn)行制度中，首先簡(jiǎn)述我國(guó)土地使用權(quán)的發(fā)展情況，通過土地使用權(quán)的發(fā)展概況厘清了我國(guó)土地使用權(quán)的概念：土地使用者在法律法規(guī)規(guī)定范圍內(nèi)，對(duì)其依法取得使用權(quán)的土地享有占有、使用和一部分收益、處分的權(quán)利。并指出，在本文中，重點(diǎn)將研究土地使用權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)部分。建設(shè)用地使用權(quán)有其獨(dú)特的法律屬性：1、他物權(quán)；2、限制物

3、權(quán)。其法律特征主要有：1、獨(dú)立性和可處分性；2、流通性和可讓與性；3、期限性。接著對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的兩種取得方式進(jìn)行了闡釋，通過對(duì)出讓和劃撥兩種方式的分析為下文的沖突提出埋下伏筆。 第二章著重分析土地使用權(quán)的有期限性和房屋所有權(quán)的無(wú)期限性所產(chǎn)生的沖突，首先，地上物所有權(quán)是沒有期限限制的，然而，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的“房地產(chǎn)主體權(quán)利一致”的交易規(guī)則，房屋所有權(quán)人擁有兩項(xiàng)權(quán)利：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，此時(shí)，由于我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定的不足產(chǎn)生

4、了兩者在行使時(shí)的沖突，其中期限問題包括最高年限規(guī)定過短，土地使用權(quán)屆滿后地上物的所有權(quán)將何去何從，土地使用權(quán)期滿后何種權(quán)利擁有者可優(yōu)先得以主張等問題，續(xù)期規(guī)定問題主要包括續(xù)期規(guī)定模糊，土地使用權(quán)續(xù)期的權(quán)利主體不明，續(xù)期出讓金的繳納沒有明確的法律規(guī)定，而劃撥土地雖然沒有“使用權(quán)的有限性”這個(gè)特點(diǎn)，卻因其權(quán)利主體不同以及市場(chǎng)交易規(guī)則的限制性，同樣產(chǎn)生了這方面的問題。包括：劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押是否必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同和補(bǔ)交土地使用權(quán)出

5、讓金?劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押是否需要審批?劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)土地行政管理部門“以抵押登記代替抵押審批”中存在的問題等。 第三章我國(guó)相關(guān)法律制度的完善。雖然有著不同的歷史背景和法律規(guī)則，英美法系和大陸法系中的相關(guān)制度對(duì)于我國(guó)解決這個(gè)問題依然有一定的參考價(jià)值，大陸法系貫徹這樣一個(gè)原則：土地所有人欲取得地上建筑物的所有權(quán)，須以時(shí)價(jià)補(bǔ)償(或賠償)為代價(jià)；英美法系中英國(guó)復(fù)雜的一物多權(quán)地產(chǎn)制度對(duì)我國(guó)也有很大的借鑒意義，為此文章引出核心

6、內(nèi)容：對(duì)我國(guó)相關(guān)法律制度的構(gòu)建。我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情是，我國(guó)土地的所有權(quán)(尤其是城市土地)基本是歸國(guó)家所有，因而我國(guó)土地所有權(quán)人擁有當(dāng)然的優(yōu)位，而我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制也決定了我國(guó)土地使用權(quán)現(xiàn)在的復(fù)雜問題。在我國(guó)土地使用權(quán)制度的矯正和完善中，筆者提出以下建議：延長(zhǎng)現(xiàn)行各類用地的使用期限，引入土地承租制度；明確“公共利益優(yōu)先”，建立完善的國(guó)家有償取得制度；續(xù)約權(quán)法定，并詳細(xì)分析了每項(xiàng)制度的詳細(xì)規(guī)制，在該部分的最后，針對(duì)劃撥土地的抵押時(shí)的特殊情況提出了自