法學視角下的不動產證券化.pdf

1、不動產證券化制度最早在德國民法典中創(chuàng)制，到上個世紀七十年代才開始在世界范圍內興起，成為一種重要的融資手段。在上個世紀九十年代，中國開始了不動產證券化的實踐。我國經濟學界也在上個世紀末開始了對不動產證券化的討論和研究，而我國法學界在本世紀初才開始出現對不動產證券化的論著。在過去的幾年內，不動產證券化在我國社會實踐中取得了巨大的發(fā)展，這必然要求本來就滯后的法學領域加強對不動產證券化的研究。本文從法學的視角，對不動產證券化制度進行了較為詳細的

2、論述。并且，因此制度涉及到物權法的相關問題，故本文亦對我國新頒布的《中華人民共和國物權法》做出了回應。 本文除緒論外分不動產證券化的價值分析、不動產證券化的理論構架和我國不動產證券化的模式選擇和制度設計三大部分，共計三萬字左右。 緒論部分主要是對不動產證券化選題的背景以及意義進行分析。不動產證券化由于其證券化對象本身(即不動產)的特殊性和重要性，決定了其在資產證券化潮流中舉足輕重的地位。這是本文選擇次論題的重要原因。并且

3、，本部分較為宏觀的分析了不動產證券化在國內外的發(fā)展狀況，以及國內外目前不動產證券化的立法水平，指出我國不動產證券化無論在法律的構建上還是法學理論的研究上都已經相對落后了，從而揭示本文論題的必要性和緊迫性。 第一部分是對不動產證券化的價值論述。筆者認為部門法的研究都應當從其價值論開始。沒有價值的制度，哪怕其在邏輯結構上有多么的完美，技術設計上有多么的高超，其與先前制度相比有多么的新穎，也是沒有必要進行創(chuàng)設和研究的。本部分首先分析了

4、不動產的法律價值，認為不動產證券化高度體現了民商事法律效益和自由價值。接著筆者分析了不動產證券化的實踐價值，具體闡述了不動產證券化在滿足社會融資需求和鼓勵商業(yè)投資方面的重要意義。本部分的論述揭示出了將不動產證券化法律化和制度化的重要價值，為不動產證券化制度在價值論上尋找到了存在的依據。 第二部分是對不動產證券化法學理論的架構。本部分首先探討了不動產證券化在法學上的定義。欲在法學上對不動產證券化作出一個合理的定義，首先得討論不動產

5、證券化的權利標的。通過對不動產上所有權利以及對不動產證券化本質的分析，筆者提出只有抵押權才能作為不動產證券化的權利標的。因為不動產證券化的本質是將不動產價值證券化，而不動產抵押權是唯一支配不動產價值的物權。在此基礎上，筆者將不動產證券化做出如下定義：不動產的證券化是指將代表不動產價值的抵押權，通過一定的技術手段轉化為證券形態(tài)以便獲得融資的一種制度。接著，筆者討論了不動產證券化與抵押權獨立理論的關系。通過分析，筆者得出結論：證券化是抵押權

6、獨立的必然形式，抵押權獨立化是不動產證券的必然需求。故筆者提出我國抵押權制度應當引進抵押權獨立理論的建議。然后，筆者對世界上以及我國實踐中現有的不動產證券化的類型進行了較為詳細的闡述，為之后討論的我國不動產證券化模式選擇奠定基礎。 第三部分是對我國如何引進不動產證券化制度的探討。本部分先對我國的法律制度環(huán)境進行了分析。筆者認為，我國目前的法律制度環(huán)境從總體上看是適宜引進不動產證券化制度的，只是在一些法律上有缺失，需要補足；在少數

7、相關部門法上有沖突，需要調整。接著，筆者從不同國家以及不同不動產證券化類型兩方面，對我國不動產證券化模式選擇進行了分析，認為：各個國家對不從產證券化制度的設計都有自己的特點和優(yōu)勢，各種不同的不動產證券化形式也都有其自身存在的價值。因此，我國不動產證券化的模式應當做如下選擇：我國對不動產證券化的立法模式的選擇，應當以廣義之抵押權(包括獨立性抵押權和附隨性抵押權)作為不動產證券化的制度基礎，并引進英美信托制度作為不動產證券化之風險隔離機制，