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文檔簡介
1、改革開放后,我國經(jīng)濟、社會發(fā)展都取得了極大的成就,城鄉(xiāng)建設水平大幅提高。然而,就是在這一過程中,違章建筑開始大量出現(xiàn)。違章建筑的權屬及其利用和處理問題日益成為城鄉(xiāng)建設的熱點話題之一。違章建筑的產(chǎn)生有其必然性,并且在今后很長的一段時間內(nèi)都將大量存在。該如何看待違章建筑,在理論和實踐中都存在著很多問題。產(chǎn)生這些問題的原因,在于違章建筑自身的雙重屬性:在公法上,違章建筑因為違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等一系列公法而具有“先天違法性”,
2、只能得到公法的否定性評價,不能進行不動產(chǎn)權屬登記,面臨停止建設或使用、限期整改、罰款、拆除等處罰。但在私法上,違章建筑在未被相關部門依法拆除前所承擔的權利義務關系卻依然應當能夠得到私法的肯定性評價,對違章建筑的有效利用也應當?shù)玫剿椒ǖ谋Wo。本文即主要研究違章建筑在私法上的權利,明確違章建筑的權利歸屬,并對違章建筑的管理提出大膽的建議。明確違法建筑建造人對違章建筑所享有的權利,其核心目的在于樹立正確的私權觀念,給與權利人以私法上應有的保護
3、,進而有利于人們對違章建筑的合理利用,使其更好地為我國社會經(jīng)濟生活服務。
本文除引言和結論以外,共分為五個部分
一、違章建筑及其產(chǎn)生原因。一般認為違章建筑就是指在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建造行為的,依法應當事先取得規(guī)劃管理部門或土地管理部門批準,但是事實上并未取得批準,或者未按照批準內(nèi)容建造,由此形成的建筑物。關于違章建筑的種類根據(jù)不同的標準又不同的分類方式。在研究違章建筑權屬和利用的問題上,違章建筑最重要的分類就是把違章建
4、筑分為“程序性違章建筑”和“實質性違章建筑”。因為程序性違章建筑在處以罰款、完成整改、補辦手續(xù)之后就可轉為合法建筑,對其權屬和利用可以按照合法建筑進行處理,而本文主要研究的就是實質性違章建筑的權屬和利用問題。違章建筑的產(chǎn)生原因表面上是由于當事人追求個人私利,不惜違反法律以及相關主管部門管理措施不力,執(zhí)法不嚴造成的;實質上,違章建筑是我國建設管理制度和人民群眾對房屋的需求之間矛盾無法化解的產(chǎn)物。深層次的原因則可以從社會、法律、經(jīng)濟等方面進
5、行分析。
二、違章建筑在中國的現(xiàn)實處境。這一部分包括我國法律對違章建筑的態(tài)度、司法和管理實踐對違章建筑的態(tài)度以及理論界對違章建筑問題的認識。我國有眾多法律、法規(guī)都對違章建筑進行了規(guī)范,法律規(guī)定對違章建筑一直持堅決打擊的態(tài)度,不承認違章建筑的所有權,拒絕為違章建筑辦理產(chǎn)權登記,違章建筑的買賣、租賃、抵押等行為都統(tǒng)統(tǒng)無效,也不得進行贈與、繼承等。在我國司法實踐中對違章建筑的歸屬和利用一般存在如下幾種觀念:“動產(chǎn)所有權說”、“不動產(chǎn)
6、說”、“占有說”。我國目前理論界對違章建筑權屬的研究并不是很多,主要的觀點有“無所有權說”、“動產(chǎn)所有權說”、“不完全物權說”、“占有說”以及“不動產(chǎn)所有權說”。
三、違章建筑權利歸屬分析。在這一部分,主要從物權法的基本理論出發(fā),對違章建筑的權利歸屬進行深入分析。違章建筑的性質當屬不動產(chǎn),不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權的公示方式,有著重要的理論和實踐意義,對物權變動發(fā)揮著重要作用。根據(jù)我國法律,我國采取的是登記實質主義,不動產(chǎn)物權的
7、變動需要進行登記,非經(jīng)登記,不發(fā)生效力。然而,這針對的應該是依法律行為而發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動,對于非法律行為而發(fā)生的,不以登記為要件,在原因事實發(fā)生之時,即產(chǎn)生物權變動的效果,當事人當即取得物權。所以建造人得依事實行為自動取得違章建筑所有權。不能登記,并不影響建造人就違章建筑所有權的取得。同樣,修建行為違法也不會影響違章建筑的權屬。違法建造行為會引起法律的負面評價,包括公法以及私法的負面評價,但這些負面評價都沒有剝奪或限制建造人對違章建
8、筑的所有權,因此只要違章建筑未被拆除,其“先天違法性”并不會影響建造人對其所擁有的所有權。同時,可以看出我國法律不承認違章建筑所有權,拒絕違章建筑登記的原因在于違章建筑在客觀上對社會造成的嚴重危害性。不承認違章建筑的所有權,就是要讓建造人知道修建違章建筑沒有任何好處,讓人們自覺放棄修建違章建筑。然而,實際生活中,這樣的做法根本沒有作用,既不能減少違章建筑,也不能對現(xiàn)存的違章建筑進行有效管理,反而會帶來負面影響。
四、違章建筑登
9、記的理性思考。根據(jù)上文的分析,提出我們必須正確認識違章建筑的地位和性質,法律應當承認建造人對違章建筑享有所有權,允許違章建筑進行不動產(chǎn)登記。這樣做在法學層面有利于還原不動產(chǎn)登記的本來面目,真正做到對不動產(chǎn)物權的全面公示,同時又可以切實保護私權,增進公民的權利意識;在經(jīng)濟學層面有利于財產(chǎn)的利用達到最大化,充分發(fā)揮財產(chǎn)的效率,增加社會財富;在社會層面有利于國家對房地產(chǎn)市場的調控與監(jiān)管,增加國家財政收入,維護社會穩(wěn)定,促進社會和諧發(fā)展。
10、> 五、關于構建我國違章建筑管理制度的具體思考。在這一部分,主要論述承認違章建筑的所有權,允許違章建筑進行產(chǎn)權登記,所需要進行的相應制度配套規(guī)范,這需要特別注意以下幾點:明確違章建筑從始至終都不能夠對抗法律對它的否定性評價,即在相關政府部門在依據(jù)法律規(guī)定,按照法定程序和法定內(nèi)容對違章建筑進行處理時,建造人不能對抗;相關部門應完善規(guī)劃、審批、建設等房屋建造制度,制定詳細的規(guī)劃并向社會進行公示,完善建房的審批程序,降低審批成本,同時應加強
11、法律宣傳;對一些特殊違章建筑應進行特殊處理,如樓頂?shù)捻斉?、墻體外的雨棚、為改變室內(nèi)戶型結構而拆墻或修建室內(nèi)夾層等等,只要不影響公共安全,都不應作為違章建筑進行處理;法律上應當明確承認建造人對違章建筑享有所有權,并允許違章建筑進行不動產(chǎn)登記;完善違章建筑登記制度,允許違章建筑進行產(chǎn)權登記。建造人依修建這一事實行為即可取得所有權,該物權的產(chǎn)生并不以登記為生效要件。但是在建造人處分違章建筑時,應當辦理登記,未經(jīng)登記的,不發(fā)生物權變動的效力;完
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