房地產(chǎn)商預(yù)售、退貨與定價(jià)決策研究.pdf

1、隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，為促進(jìn)其可持續(xù)健康發(fā)展，近期全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市均發(fā)布了限貸、限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)在基于所面臨的差異化市場(chǎng)環(huán)境，特別是策略型消費(fèi)者對(duì)未來(lái)預(yù)期估值變化以及存在退貨行為的情況下，如何選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)決策成為眾多學(xué)者和房產(chǎn)商亟待研究的問(wèn)題。
　　本文首先對(duì)預(yù)售理論和退貨策略的國(guó)內(nèi)外相關(guān)學(xué)術(shù)研究進(jìn)行了綜述。其次，假設(shè)市場(chǎng)的中的消費(fèi)者均為遠(yuǎn)視性消費(fèi)者，基于市場(chǎng)供需關(guān)系、商品房的估值變化以及是

2、否有新的消費(fèi)者出現(xiàn)等因素，構(gòu)建房產(chǎn)商兩階段銷售的目標(biāo)效用函數(shù)模型，通過(guò)對(duì)模型的分析和研究，得出了房地產(chǎn)商的預(yù)售決策及兩階段最優(yōu)定價(jià)策略，并通過(guò)數(shù)值分析驗(yàn)證了理論證明相關(guān)結(jié)論。研究發(fā)現(xiàn):若預(yù)售階段結(jié)束后市場(chǎng)未出現(xiàn)新的消費(fèi)者，在市場(chǎng)處于升值情境時(shí)，消費(fèi)者對(duì)商品房預(yù)售及正常銷售階段的估值和房產(chǎn)商的資金效應(yīng)系數(shù)對(duì)房產(chǎn)商預(yù)售決策有直接影響;而在市場(chǎng)處于下跌情境時(shí)，消費(fèi)者的退貨成為影響房產(chǎn)商預(yù)售決策和定價(jià)的主要因素。若預(yù)售階段結(jié)束后市場(chǎng)中加入新的消