對房地產(chǎn)商品住宅價格問題的探討——以成都市房地產(chǎn)市場為例.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)是我國現(xiàn)階段重要的支柱產(chǎn)業(yè)和人們關(guān)注的消費(fèi)熱點(diǎn)，具有關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，影響力大的特征。同時，住房問題與人民群眾生活休戚相關(guān)。長期以來，受住房體制改革、城市化進(jìn)程加快等因素的影響，我國房地產(chǎn)需求旺盛。另一方面，由于受到供給剛性、資金密集等供給方面因素影響，加之一些非市場因素的影響，造成我國房地產(chǎn)市場的價格，特別是商品住宅價格過高，且增速過快，房價收入比超出國際公認(rèn)的合理標(biāo)準(zhǔn)。已經(jīng)給國民經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展帶來威脅。為此，在2005年，國

2、務(wù)院、中國人民銀行總行等政府機(jī)構(gòu)相繼出臺了以“嚴(yán)管土地，看緊信貸”為核心的調(diào)控措施。 房地產(chǎn)市場的價格及其變化是一個極端復(fù)雜的問題。房地產(chǎn)市場的價格問題已經(jīng)涉及到政府、消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)三方。制定合理的房地產(chǎn)商品住宅價格，是實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)居民耐用品合理消費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)獲得合理回報、政府宏觀調(diào)控政策生效三方共贏的關(guān)鍵。在此背景下研究房地產(chǎn)商品住宅價格問題，無疑具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。 本文對房地產(chǎn)商品住宅價格問題進(jìn)行了探討，并用

3、成都市房地產(chǎn)市場作為案例進(jìn)行了分析討論。筆者認(rèn)為，商品住宅價格的制定要綜合考慮其開發(fā)成本、開發(fā)商預(yù)期利潤以及市場供求狀況等因素。本文首先分析了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，揭示商品住宅價格變動趨勢及其原因。然后探討了房地產(chǎn)商品住宅價格的構(gòu)成。結(jié)合樓面地價和容積率兩個主要變量，給出了具體的成都市房地產(chǎn)商品住宅價格的經(jīng)驗(yàn)公式。最后在分析商品住宅價格經(jīng)驗(yàn)公式的基礎(chǔ)上，給政府、消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)提出了建議。 全文共分為四章。 第一章介

4、紹了我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，探討了當(dāng)前我國商品住宅價格偏高的原因，并對當(dāng)前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺的背景及其對未來價格走勢的影響作了分析。 第二章闡述了房地產(chǎn)基本原理及商品住宅價格理論，分析了房地產(chǎn)商品住宅價格的構(gòu)成，然后抓住影響房價的關(guān)鍵變量—樓面地價和容積率，建立了商品住宅價格與樓面地價呈正相關(guān)，與規(guī)劃控制指標(biāo)容積率呈負(fù)相關(guān)的商品住宅價格的公式。 第三章具體討論了成都房地產(chǎn)市場商品住宅價格問題。本章首先介紹了成都

5、房地產(chǎn)的發(fā)展概況；探討了宏觀調(diào)控下成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢及價格走勢；最后結(jié)合實(shí)例，通過計算成都商品住宅的樓面地價系數(shù)、成本綜合系數(shù)、前期工程及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費(fèi)用、建安工程費(fèi)均價、房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)，給出了具體的成都房地產(chǎn)商品住宅價格的經(jīng)驗(yàn)公式。 第四章是筆者的建議。本章首先基于商品住宅價格與樓面地價和容積率之間關(guān)系，對當(dāng)前政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的積極舉措及一些尚需改進(jìn)的做法進(jìn)行了討論，并給出筆者的建議；其次對消費(fèi)者理性購房給出了建