海印股份資產證券化的動因及效果分析.pdf

1、中國房地產企業(yè)的融資長期以來一直受到籌資渠道單一的困擾，尤其是對銀行貸款的依賴程度遠超國際普遍水準，這給中國的金融體系帶來了潛在隱患。另一方面，由于房地產市場投資門檻較一般證券投資而言更高，中小投資者無法進入房地產市場，導致場內資金供需呈現(xiàn)極度不均衡的狀態(tài)。對于商業(yè)物業(yè)企業(yè)而言，由于其資金需求高、回報期較長等屬性，使得它需要有更高水平的資本運作能力來進行融資。但是在實際融資操作中，商業(yè)物業(yè)企業(yè)的資金主要來自銀行貸款，這種融資模式很難滿足

2、其長遠發(fā)展的需要，對于融資方式的革新迫在眉睫。資產證券化正是順應了這種發(fā)展潮流而產生的，它本身得到了政府政策的大力支持。資產證券化在降低資本成本、加強產品流動性和改善企業(yè)財務結構等方面能夠發(fā)揮一定功效，同時也是響應國家金融創(chuàng)新的具體舉措。
　　本文選擇國內首家將商業(yè)物業(yè)作為基礎資產的海印股份專項計劃為研究對象，從融資動因、主要風險及防范措施和融資效果三個方面進行分析。同時著重對專項計劃的關鍵環(huán)節(jié):能夠產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎資產、增信

3、手段、風險隔離措施等進行分析，歸納出結論與啟示，希望能夠為日后商業(yè)物業(yè)企業(yè)實施資產證券化操作提供參考。
　　本文共分為五個章節(jié):
　　第一章介紹了本文的研究背景和意義，同時通過梳理學者們的研究文獻，指出現(xiàn)有研究的關注重點是資產證券化的動因、績效以及融資模式的選取等。然而，這些研究對于商業(yè)地產行業(yè)的指導作用不高。
　　第二章為理論介紹部分，重點針對資產證券化的定義、參與主體及一般流程進行梳理和歸納，并提出實施資產證券化的

4、理論基礎。
　　第三章是案例介紹，通過搜集各種與海印股份專項計劃有關的數(shù)據(jù)，本文從海印股份的簡介入手，分別介紹了專項計劃參與各方情況、專項計劃交易結構、基礎資產預計未來現(xiàn)金流情況以及專項計劃產品運作情況，同時歸納總結出海印股份專項計劃具有可以產生穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎資產、破產隔離不徹底、采用了多手段信用增級方式以及擁有出色計劃管理團隊等四大特點。
　　第四章是案例分析，本章詳盡闡述了海印股份實施此次專項計劃的動因、主要風險和發(fā)行

5、績效。
　　第五章為案例結論和啟示，這一部分的內容重點介紹了海印股份進行資產證券化的優(yōu)勢以及在案例推廣方面存在的不足，即以未來租金收入作為償付基礎的資產證券化模式并不能廣泛適用。同時希望其他房地產企業(yè)能夠借鑒此次專項計劃的設計優(yōu)勢，以便在未來更好地執(zhí)行資產證券化操作。
　　在本案例中不難看出，海印股份將其預期未來租金收入質押給為資產證券化操作設立的大業(yè)信托，從而成功獲得15億元貨幣資金的做法可謂一次成功的資產證券化融資行為。

6、然而在該資產證券化實際操作中，由于我國資產證券化的法理基礎并不完善，海印股份無法將未取得所有權的商業(yè)地產實行真正地出售，從而導致了此次資產證券化沒有實現(xiàn)真正意義上的風險隔離，這也使得海印股份不得不對這一部分的未隔離風險給予利率補償，這在一定程度上增加了其資本成本。不過必須看到的是，雖然海印股份此次資產證券化融資與同期限同資質債券相比利率較高，但這是為了補償此次支持計劃產品較差的流動性。因此，通過計算實際內部報酬率可知，海印股份此次專項計