地價對住宅價格杠桿作用的研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟性涉及民生，被社會各界持續(xù)關注，其價格波動趨勢也成為關注焦點。地價作為房價構成的最主要因素，對房地產(chǎn)市場的杠桿作用愈發(fā)明顯，儼然成為促進土地市場與房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的重中之重。文章采用定性分析與定量分析相結合、比較分析法與理論聯(lián)系實際的案例說明法，對地價對房價杠桿作用進行解析。
　　本文在對國內(nèi)外文獻的研究中發(fā)現(xiàn)，國外偏重于對土地控制、土地供給限制，土地政策、土地價格、土地利用效率與土地區(qū)位等與房價產(chǎn)

2、生關系的研究。國內(nèi)文獻側重于地價與房價相互推動上漲關系的研究，并糾纏于房價與地價的互為因果關系。而在實踐中，我國住房價格差異化較大，一線大城市與三四線小城市房地產(chǎn)市場非均衡化發(fā)展，其中最主要的原因是地價在房價組成中發(fā)揮著非常重要的作用。依據(jù)土地供應量、土地開發(fā)強度等相關理論，本文研究了地價對住宅價格杠桿作用生成的機制。深入剖析地價與房價之間相互作用的關系，討論了不同條件下地價與房價內(nèi)在關系的變化。一是地價對房產(chǎn)品開發(fā)類型會影響其作為商品

3、的價值，地價的高低對開發(fā)商而言是決定建設項目類型的決定性因素之一。二是在土地價格在剛性需求下持續(xù)上漲而又沒有足夠的土地供給可選擇的情況下，只能提高單位面積土地的產(chǎn)出，在建筑設計中規(guī)劃較高的容積率，增大土地開發(fā)強度。三是土地成本高，開發(fā)商必然會盡可能地提高土地利用率。建設項目的容積率越高，就表示建設項目的開發(fā)周期也將會延長，因此建設項目的建造成本就相應提高，而且可能引致不可測的風險性。四是地價對項目開發(fā)方式也產(chǎn)生相應影響，對建設項目進行分

4、期分批次滾動開發(fā)的模式不失為一個控制現(xiàn)金流量平衡的方式。
　　另外，本文通過研究認為，地價與開發(fā)成本的關系密切。當土地價格較高時，開發(fā)商為了追求經(jīng)濟利益，必然會選擇高容積率的產(chǎn)品對項目來進行規(guī)劃設計，其開發(fā)成本增大。從這個角度講，地價成為房價的因素。同時，本文以南京市為例，對不同區(qū)域的住宅供求關系進行考察。分析在土地彈性不同的情況下，各區(qū)域地塊是如何平衡供求關系的。
　　本文在研究地價與房價關系及地價非控制因素的社會負面影響