物業(yè)服務(wù)合同法律問題探討.pdf

1、經(jīng)過二十多年房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)取得了長足的進(jìn)步。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶,為人們所接受。在物業(yè)管理中,調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容,明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),是正確解決物業(yè)糾紛,保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。目前我國有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)仍缺乏和滯后,現(xiàn)有的少數(shù)法規(guī)僅限于行政法規(guī)、部門規(guī)章,并且許多針對傳統(tǒng)的房屋管理模

2、式,一些內(nèi)容已不適合市場經(jīng)濟(jì)的需求,不少類型的物業(yè)服務(wù)糾紛因缺乏相應(yīng)的法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)很難迅速有效解決,同時(shí)也制約了行業(yè)的健康發(fā)展。因此,對物業(yè)服務(wù)這種新型重要的合同關(guān)系進(jìn)行專門的研究具有重要的理論意義與現(xiàn)實(shí)意義。
　　本文除了內(nèi)容摘要和參考文獻(xiàn)外,共有四個(gè)部分,約為兩萬零五百六十字。
　　本文旨在總結(jié)眾家之長,從物業(yè)服務(wù)合同理論和實(shí)踐角度,分析物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、種類、效力,闡述其立法現(xiàn)狀和存在問題,對物業(yè)服務(wù)合同的完善

3、加以探討。文章四個(gè)部分內(nèi)容分別為:
　　第一部分從物業(yè)管理合同的基本理論分析入手分析物業(yè)服務(wù)概念、特征,特別是物業(yè)服務(wù)合同與類似的委托合同的區(qū)別,建議把物業(yè)服務(wù)合同單獨(dú)列入有名合同,以便于早日解決“身份問題”。
　　第二部分從物業(yè)服務(wù)合同的效力角度,討論物業(yè)服務(wù)合同的主體、內(nèi)容、撤銷權(quán)的方面對物業(yè)合同效力產(chǎn)生的法律影響。物業(yè)服務(wù)合同一方是業(yè)主,而業(yè)主委員會(huì)只是代表業(yè)主行使權(quán)利,物業(yè)管理企業(yè)作為合同的另一方,應(yīng)具備法人資格和相

4、應(yīng)的專業(yè)資質(zhì);業(yè)主委員在代行權(quán)利時(shí),超越授權(quán)的范圍,違背業(yè)主真實(shí)意思,物業(yè)合同是否有效應(yīng)由業(yè)主進(jìn)行認(rèn)定;當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效;對于物業(yè)合同的撤銷,有法定撤銷和約定撤銷兩種,各自應(yīng)具備一定的條件,對于法定撤銷應(yīng)具備法律規(guī)定的幾種事由,對于約定撤銷物業(yè)服務(wù)雙方可以自由約定,合同解除后雙方應(yīng)本著誠實(shí)、善意的原則履行好后合同義務(wù)。
　　第三部分指出我國當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同的立法理論和運(yùn)行中的不足和缺陷。立法上

5、層次低,立法滯后,立法不統(tǒng)一;物業(yè)服務(wù)合同沒有被列為有名合同,只能在適用時(shí)參照相關(guān)有名合同的規(guī)定,而由于物業(yè)合同具有自身的法律特征,有別于其它合同,因而給物業(yè)合同的適用帶來混亂;物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容規(guī)定不夠完善,對一些重要的問題缺乏明確的規(guī)定,導(dǎo)致糾紛時(shí)各執(zhí)自見,糾紛不斷;比如對物業(yè)內(nèi)的安全保障承擔(dān)責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,物業(yè)基金的籌集,使用,管理監(jiān)督缺乏明確的規(guī)定,給物業(yè)管理帶來了困惑,也不利于維護(hù)各方的權(quán)利。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同具體的解除條件規(guī)

6、定模糊,導(dǎo)致物業(yè)合同當(dāng)事人要么行使解除權(quán)困難,要么任意行使解除權(quán),不利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。
　　第四部分完善物業(yè)服務(wù)合同的思考。盡量使法律條文具體化、規(guī)范化、可操作化,明確開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司之間的權(quán)利,義務(wù),使雙方的職責(zé)更加明確,從而減少糾紛,維護(hù)各方的利益。本文認(rèn)為,首先要明確物業(yè)服務(wù)合同的主體地位,是界定各方權(quán)利,業(yè)務(wù)的前提。其次要規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容,制定盡可能詳細(xì)的、明確的內(nèi)容,以盡可能減少日后的糾紛。第三,明

7、確物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定維修基金的管理主體,監(jiān)督主體,第四,界定小區(qū)內(nèi)安全法律責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。對于因第三人侵權(quán)而引起的責(zé)任糾紛,如果物業(yè)服務(wù)合同中有明示或默示約定的,則物業(yè)公司在約定的范圍內(nèi)承擔(dān)違約責(zé)任;如果物業(yè)合同中沒有約定,則根據(jù)公平合理的原則,綜合考慮,界定合理的責(zé)任范圍。第五,賦予業(yè)主對物業(yè)合同解除權(quán),這是契約自由和合同自由,尊重當(dāng)事人權(quán)利的體現(xiàn),除了物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的兩類情形之外,法律上還可以規(guī)定當(dāng)超過一半以上的業(yè)主或部分業(yè)主的權(quán)利受

8、到物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害得不到救濟(jì)時(shí),賦予部分業(yè)主的法定解除權(quán)?？傊?堅(jiān)持用市場手段和法律手段相結(jié)合,來規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同,完善物業(yè)服務(wù)市場,最終解決物業(yè)糾紛。
　　本文從物業(yè)服務(wù)合同基本理論、物業(yè)服務(wù)合同的效力、物業(yè)服務(wù)合同的立法現(xiàn)狀及存在的問題切入,進(jìn)行了認(rèn)真的研究,并對物業(yè)服務(wù)合同立法提出了幾點(diǎn)建議,希望對妥善處理物業(yè)務(wù)合同糾紛和完善我國物業(yè)服務(wù)合同法律制度有所幫助。但是由于篇幅有限,筆者的學(xué)識(shí)能力和理論功底有限,尚有一些理論問題和