住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度研究.pdf

1、溫州住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期事件在社會(huì)上引起了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的大討論。由于我國(guó)現(xiàn)行住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限的限制，但其上建造的住宅的所有權(quán)是無(wú)期限性的，這樣一來(lái)便產(chǎn)生了住宅建設(shè)用地與住宅之間的期限矛盾。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條第一款針對(duì)該矛盾做出“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，試圖解決這一沖突，但缺乏對(duì)自動(dòng)續(xù)期的期限、條件以及期限屆滿后住宅處置等的具體規(guī)則，沒(méi)能真正解決這一矛盾。追溯到該矛盾

2、的源頭，是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度設(shè)置時(shí)遺留下的問(wèn)題，需要從期限制度進(jìn)行研究。
　　對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)是否該有期限限制？首先，從法理上看。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后住宅不能無(wú)償收歸國(guó)有。既然不能無(wú)償收歸國(guó)有，那么在現(xiàn)有住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限限制的前提下，有期限續(xù)期在實(shí)踐中也難以施行，即沒(méi)有真正、徹底地解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限和住宅所有權(quán)無(wú)期限之間的矛盾。況且，地上權(quán)并無(wú)必須設(shè)置期間的要求。如果無(wú)期限住宅建設(shè)用地使用權(quán)，

3、則可以徹底解決現(xiàn)行住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度所面臨的難題；其次，從政治方面看。保障公民利益是國(guó)家的基本政治職能，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限涉及我國(guó)城鎮(zhèn)居民的根本利益，應(yīng)以保障民眾利益為價(jià)值取向，從有利于住宅所有權(quán)的思維出發(fā)。既然對(duì)住宅用地使用權(quán)實(shí)行有期限出讓?zhuān)蜁?huì)產(chǎn)生房地期限矛盾，且土地公有制屬于基本國(guó)策，不可能讓住宅所有權(quán)人取得土地所有權(quán)。不妨賦予住宅所有權(quán)人永久性使用住宅建設(shè)用地的權(quán)利，既保障了公民的基本人權(quán)，又解決了期限沖突困境；最后

4、，從市場(chǎng)邏輯出發(fā)。住宅用地有著明顯的“兩階段”、“三主體”的特性。土地出讓金價(jià)格取決于市場(chǎng)供求的結(jié)果，與使用年限無(wú)關(guān)。很多購(gòu)房者在購(gòu)房之初認(rèn)為自己取得的是永久性的土地使用權(quán)，并未考慮使用年限的問(wèn)題。從經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度看，住宅的使用壽命是有限的，隨著使用年限的增加，折舊率越來(lái)越高，本應(yīng)越來(lái)越貶值，但現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)卻一路高企。因此，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限上無(wú)論是在法理上還是政治上或者是市場(chǎng)上，均應(yīng)無(wú)期限限制。
　　選擇住宅建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)

5、期限制度后對(duì)其具體內(nèi)容進(jìn)行構(gòu)想。首先，合法取得后永久使用，在后續(xù)的使用中無(wú)需再繳納土地出讓金。續(xù)繳土地出讓金，不僅難以確定出讓金的具體數(shù)額，而且面對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)人拒不繳納的情形也難以處理；其次， 永久使用并不以住宅的存在為要件。以住宅的存在作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)存在與否的要件，則相當(dāng)于完全否認(rèn)了我國(guó)的房地分離制度。況且，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)的期限內(nèi)，住宅不復(fù)存在的原因有很多，如因非歸責(zé)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的原因而滅