住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度研究.pdf

1、溫州住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期事件在社會上引起了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期的大討論。由于我國現(xiàn)行住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限的限制，但其上建造的住宅的所有權(quán)是無期限性的，這樣一來便產(chǎn)生了住宅建設(shè)用地與住宅之間的期限矛盾?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條第一款針對該矛盾做出“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后自動續(xù)期”的規(guī)定，試圖解決這一沖突，但缺乏對自動續(xù)期的期限、條件以及期限屆滿后住宅處置等的具體規(guī)則，沒能真正解決這一矛盾。追溯到該矛盾

2、的源頭，是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度設(shè)置時遺留下的問題，需要從期限制度進行研究。
　　對住宅建設(shè)用地使用權(quán)是否該有期限限制？首先，從法理上看。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后住宅不能無償收歸國有。既然不能無償收歸國有，那么在現(xiàn)有住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限限制的前提下，有期限續(xù)期在實踐中也難以施行，即沒有真正、徹底地解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限和住宅所有權(quán)無期限之間的矛盾。況且，地上權(quán)并無必須設(shè)置期間的要求。如果無期限住宅建設(shè)用地使用權(quán)，

3、則可以徹底解決現(xiàn)行住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度所面臨的難題；其次，從政治方面看。保障公民利益是國家的基本政治職能，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限涉及我國城鎮(zhèn)居民的根本利益，應(yīng)以保障民眾利益為價值取向，從有利于住宅所有權(quán)的思維出發(fā)。既然對住宅用地使用權(quán)實行有期限出讓，就會產(chǎn)生房地期限矛盾，且土地公有制屬于基本國策，不可能讓住宅所有權(quán)人取得土地所有權(quán)。不妨賦予住宅所有權(quán)人永久性使用住宅建設(shè)用地的權(quán)利，既保障了公民的基本人權(quán)，又解決了期限沖突困境；最后

4、，從市場邏輯出發(fā)。住宅用地有著明顯的“兩階段”、“三主體”的特性。土地出讓金價格取決于市場供求的結(jié)果，與使用年限無關(guān)。很多購房者在購房之初認為自己取得的是永久性的土地使用權(quán)，并未考慮使用年限的問題。從經(jīng)濟規(guī)律的角度看，住宅的使用壽命是有限的，隨著使用年限的增加，折舊率越來越高，本應(yīng)越來越貶值，但現(xiàn)實中房價卻一路高企。因此，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限上無論是在法理上還是政治上或者是市場上，均應(yīng)無期限限制。
　　選擇住宅建設(shè)用地使用權(quán)無

5、期限制度后對其具體內(nèi)容進行構(gòu)想。首先，合法取得后永久使用，在后續(xù)的使用中無需再繳納土地出讓金。續(xù)繳土地出讓金，不僅難以確定出讓金的具體數(shù)額，而且面對住宅建設(shè)用地使用權(quán)人拒不繳納的情形也難以處理；其次， 永久使用并不以住宅的存在為要件。以住宅的存在作為住宅建設(shè)用地使用權(quán)存在與否的要件，則相當于完全否認了我國的房地分離制度。況且，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)的期限內(nèi)，住宅不復(fù)存在的原因有很多，如因非歸責(zé)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)人的原因而滅