論按揭的法律屬性.pdf

1、按揭擔(dān)保方式從中國(guó)香港傳入大陸以來(lái)，在個(gè)人住宅商品房買(mǎi)賣(mài)中，已經(jīng)成為需要貸款購(gòu)房的買(mǎi)受人首選的付款方式，成為銀行最能接受的發(fā)放貸款的最佳方式，也是商品房出賣(mài)人樂(lè)意接受的付款方式。然而，在我國(guó)立法機(jī)關(guān)制定的法律中，這一方式并沒(méi)有得以承認(rèn)，在全國(guó)性立法文件中，沒(méi)有正式使用“按揭”這一詞匯。
　　 商品房按揭起源于英美擔(dān)保制度，經(jīng)歷了普通法、衡平法、成文法三個(gè)階段的發(fā)展。按揭制度在中國(guó)香港不斷發(fā)展成熟，產(chǎn)生了樓花按揭與樓宇按揭兩種形式

2、，并形成了自己的特點(diǎn)。按揭制度在二十世紀(jì)九十年代傳入中國(guó)內(nèi)陸后，與中國(guó)的具體實(shí)踐相結(jié)合，又形成了具有中國(guó)特色的按揭制度。
　　 由于我國(guó)在立法上并未明確規(guī)定按揭制度，對(duì)于按揭的法律屬性，學(xué)者們主要有抵押說(shuō)、質(zhì)押說(shuō)、讓與擔(dān)保說(shuō)的不同看法。各種觀點(diǎn)各執(zhí)一詞，爭(zhēng)論激烈，又難以形成一種具有壓倒性的通說(shuō)，從而引起人們認(rèn)識(shí)上的混亂。
　　 按揭有樓花按揭與樓宇按揭兩種方式。從運(yùn)動(dòng)發(fā)展的角度來(lái)看，樓花按揭具有階段性，即應(yīng)將整個(gè)樓花按揭

3、過(guò)程分為兩個(gè)階段加以考察。樓花按揭分階段有利于從錯(cuò)綜復(fù)雜的按揭關(guān)系中抓住本質(zhì)，廓清按揭的法律屬性。這兩個(gè)階段的分界點(diǎn)是房屋建成竣工驗(yàn)收合格，房產(chǎn)商為購(gòu)房人辦理好房地產(chǎn)證。在此分界點(diǎn)前樓花按揭的法律性質(zhì)是權(quán)利質(zhì)押，即購(gòu)房人將其對(duì)房產(chǎn)商享有的期待權(quán)質(zhì)押給銀行；在此分界點(diǎn)后樓花按揭的法律性質(zhì)是抵押，即購(gòu)房人將其已擁有所有權(quán)的房屋抵押給銀行。對(duì)于樓宇按揭來(lái)說(shuō)，其屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押的一種特殊形式。與此同時(shí)，為了強(qiáng)化購(gòu)房人在權(quán)利質(zhì)押階段的權(quán)利保護(hù)，應(yīng)當(dāng)