房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究——基于RG房企的案例分析.pdf

1、改革開放以來中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化變遷一起發(fā)展起來，甚至超過了經(jīng)濟(jì)的增速，房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展帶來了城市的繁榮，也吸引了大批的投資者不斷地投身房地產(chǎn)行業(yè)。
　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)本身庫存量較大等原因，2014我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開始放緩增速，很多城市甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)務(wù)院提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年12月底，全國(guó)房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，這是房地產(chǎn)庫存的最小口徑。加上

2、在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑，這個(gè)庫存量需要5年9個(gè)月的時(shí)間才能消化掉，市場(chǎng)驚呼房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代。
　　隨著行業(yè)有粗放型向精細(xì)化發(fā)展，內(nèi)部控制在房地產(chǎn)公司顯得越來越重要;尤其是在當(dāng)前情況下，合作開發(fā)成為一種新趨勢(shì)。
　　本文以房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目公司為案例，從內(nèi)部控制的角度揭示特殊情況下房地產(chǎn)公司的管理。首先論述了國(guó)內(nèi)外關(guān)于內(nèi)部控制和內(nèi)部控制評(píng)價(jià)的研究文獻(xiàn)，作為本文的理論基礎(chǔ);其次，以COSO內(nèi)部控制框架為基

3、礎(chǔ)，采用層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制綜合評(píng)價(jià)體系;再次，通過專家打分和會(huì)議引導(dǎo)的方法最終確定企業(yè)的內(nèi)部控制得分;最后，分析企業(yè)內(nèi)部控制缺陷存在的原因并提出了改進(jìn)意見。
　　內(nèi)部控制及其評(píng)價(jià)在國(guó)內(nèi)外研究已經(jīng)非常成熟了，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究文獻(xiàn)也較多，但大多數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)部控制的研究論文多著眼于集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)，從集團(tuán)的角度研究?jī)?nèi)部控制。在房地產(chǎn)企業(yè)往往習(xí)慣于以集團(tuán)名義競(jìng)拍土地，在取得目標(biāo)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)后，通

4、常不會(huì)以我們所熟悉的項(xiàng)目部方式開發(fā)運(yùn)作，而是以該地塊使用權(quán)為基礎(chǔ)成立擁有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司開發(fā)運(yùn)作。這種方式即有利于快速?zèng)Q策，理順管理關(guān)系，同時(shí)總部集團(tuán)通過對(duì)人員和資金的控制又可以牢固掌握項(xiàng)目公司的控制權(quán)。所以筆者認(rèn)為基于項(xiàng)目公司的內(nèi)部控制研究也相當(dāng)重要，具有很高的研究?jī)r(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入所謂的白銀時(shí)代，利潤(rùn)逐漸攤薄，甚至有些項(xiàng)目發(fā)生虧損，很多企業(yè)為減輕巨額土地款投入所帶來的資金壓力，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，開始抱團(tuán)取暖。2015年初開始