房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究——基于RG房企的案例分析.pdf

1、改革開放以來中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化變遷一起發(fā)展起來，甚至超過了經(jīng)濟的增速，房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展帶來了城市的繁榮，也吸引了大批的投資者不斷地投身房地產(chǎn)行業(yè)。
　　隨著我國經(jīng)濟整體增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)本身庫存量較大等原因，2014我國房地產(chǎn)行業(yè)開始放緩增速，很多城市甚至出現(xiàn)房價下跌的現(xiàn)象。根據(jù)國務院提供的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年12月底，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米，這是房地產(chǎn)庫存的最小口徑。加上

2、在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉，市場驚呼房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代。
　　隨著行業(yè)有粗放型向精細化發(fā)展，內(nèi)部控制在房地產(chǎn)公司顯得越來越重要;尤其是在當前情況下，合作開發(fā)成為一種新趨勢。
　　本文以房地產(chǎn)合作開發(fā)項目公司為案例，從內(nèi)部控制的角度揭示特殊情況下房地產(chǎn)公司的管理。首先論述了國內(nèi)外關于內(nèi)部控制和內(nèi)部控制評價的研究文獻，作為本文的理論基礎;其次，以COSO內(nèi)部控制框架為基

3、礎，采用層次分析法和模糊綜合評價法構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制綜合評價體系;再次，通過專家打分和會議引導的方法最終確定企業(yè)的內(nèi)部控制得分;最后，分析企業(yè)內(nèi)部控制缺陷存在的原因并提出了改進意見。
　　內(nèi)部控制及其評價在國內(nèi)外研究已經(jīng)非常成熟了，相關房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制研究文獻也較多，但大多數(shù)關于房地產(chǎn)內(nèi)部控制的研究論文多著眼于集團型房地產(chǎn)企業(yè)，從集團的角度研究內(nèi)部控制。在房地產(chǎn)企業(yè)往往習慣于以集團名義競拍土地，在取得目標地塊的建設用地使用權(quán)后，通

4、常不會以我們所熟悉的項目部方式開發(fā)運作，而是以該地塊使用權(quán)為基礎成立擁有獨立法人資格的項目公司開發(fā)運作。這種方式即有利于快速決策，理順管理關系，同時總部集團通過對人員和資金的控制又可以牢固掌握項目公司的控制權(quán)。所以筆者認為基于項目公司的內(nèi)部控制研究也相當重要，具有很高的研究價值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入所謂的白銀時代，利潤逐漸攤薄，甚至有些項目發(fā)生虧損，很多企業(yè)為減輕巨額土地款投入所帶來的資金壓力，分散市場風險，開始抱團取暖。2015年初開始