南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地容積率值域研究.pdf

1、我國城鎮(zhèn)化進程已步入關(guān)鍵階段，從宏觀上逐步改變著城鎮(zhèn)的空間格局，從微觀上深刻影響著居民的生活方式，在城鎮(zhèn)化的過程中，如何通過規(guī)劃設(shè)計的途徑實現(xiàn)對土地開發(fā)強度的控制，合理引導(dǎo)城鎮(zhèn)規(guī)模有序擴張，優(yōu)化和調(diào)整城鎮(zhèn)用地布局，促進土地資源利用的高效化和集約化，是城鄉(xiāng)規(guī)劃工作者應(yīng)該考慮的問題。在規(guī)劃師可控的技術(shù)層面上，主要是通過落實容積率這一控規(guī)中的強制性指標(biāo)來實現(xiàn)對可建設(shè)用地的開發(fā)強度的控制，進而調(diào)控城鎮(zhèn)住房開發(fā)建設(shè)量，而當(dāng)前相關(guān)研究及實踐大都基于

2、大城市的土地開發(fā)強度控制，小城鎮(zhèn)居住用地容積率控制缺乏理論層面的指導(dǎo)，本文正是針對當(dāng)前小城鎮(zhèn)居住用地的容積率的賦值對指導(dǎo)理論層面的需求，結(jié)合筆者在導(dǎo)師指導(dǎo)下所參與的南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的工程設(shè)計而開展的橫向研究。
　　文章開篇在明確“小城鎮(zhèn)”、“居住用地”、“容積率”、“容積率的值域”等研究對象的概念的基礎(chǔ)上，總結(jié)當(dāng)前國內(nèi)外容積率控制的理論研究的成果與方向，歸納發(fā)達國家以及我國香港、深圳、上海、廣州等城市的容積率控制

3、實踐的技術(shù)體系并從中汲取營養(yǎng)以期為南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)的居住用地容積率控制研究提供思路。為進一步理清居住用地容積率研究的理論基礎(chǔ)，論文對影響居住用地的技術(shù)性因素：用地條件、規(guī)劃設(shè)計、建筑單體分別展開研究，其中用地條件因素從用地規(guī)模、用地形狀、用地朝向三個角度分析，規(guī)劃設(shè)計因素從規(guī)劃結(jié)構(gòu)、布局模式、日照限制三個角度分析，建筑單體因素從進深與面寬、住宅層高、住宅層數(shù)三個角度分析，了解規(guī)劃師可控的技術(shù)性層面的要素對居住用地容積率的作用機制。<

4、br>　　文章的核心章節(jié)部分首先對官橋鎮(zhèn)的現(xiàn)狀概況、居住用地開發(fā)的規(guī)劃指引進行介紹，了解研究基地發(fā)展的困境與潛力，面臨的問題與機遇，以更好的開展有針對性的研究，并基于市場經(jīng)濟下容積率引起的三方利益博弈的現(xiàn)狀提出了官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地容積率賦值的出發(fā)點。其次在對官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地總建筑面積進行預(yù)測的基礎(chǔ)上，利用德爾菲法與復(fù)合加權(quán)法遴選各層級的評價要素，通過層次分析法對土地價值的影響因子的權(quán)重予以賦值，基于GIS軟件的單因素的多環(huán)緩沖

5、區(qū)分析和多因素的柵格疊加分析構(gòu)建鎮(zhèn)區(qū)居住用地密度分區(qū)，并通過引入函數(shù)建立開發(fā)總量與分區(qū)的關(guān)系以落實各個開發(fā)地塊的基準(zhǔn)容積率值域。然后通過研究房地產(chǎn)開發(fā)成本與收益之間的關(guān)系，調(diào)研官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)基準(zhǔn)地價，房地產(chǎn)開發(fā)的各項成本，求解出不同容積率對應(yīng)的不同住宅類型組合的比例所能夠獲得的投資利潤率并構(gòu)建容積率與投資利潤率之間的模型曲線，然后用模擬截取法將常數(shù)函數(shù)“Y=行業(yè)基準(zhǔn)投資利潤率”在其上截取經(jīng)濟容積率值域。最后以官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)的某地塊 A為

6、例研究在不考慮其對周邊地塊負(fù)面外部效應(yīng)的前提下自身所能容納的極限環(huán)境容量，采用孤立單因子的方法，先分別求出人口密度、日照限制、公共綠地、停車位個數(shù)、市政設(shè)施供給限制五種要素限定下的極限容積率值域，再通過對上述五要素極限容積率的交集運算求出地塊A的綜合極限容積率值域。
　　文章結(jié)論部分提出通過基準(zhǔn)容積率值域、經(jīng)濟容積率值域以及極限容積率值域三者交集運算構(gòu)建南安市官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)居住用地綜合容積率值域的技術(shù)路線，然后將當(dāng)前官橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)