城鎮(zhèn)低效用地一級(jí)開發(fā)及其增值收益分配探討.pdf

1、近幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)用地規(guī)模迅速擴(kuò)張。城市規(guī)模的擴(kuò)張占用了大量的農(nóng)用地，加劇了人地矛盾。外延式、粗放式的城市發(fā)展模式只會(huì)使得人地矛盾進(jìn)一步加劇，不僅不利于城市的健康發(fā)展，也不利于我國(guó)耕地的保護(hù)。為此，對(duì)城鎮(zhèn)低效用地的開發(fā)利用就成為一種全新的可持續(xù)的新型城鎮(zhèn)化用地發(fā)展模式，開展低效用地方面的研究就具有現(xiàn)實(shí)必要性。此外，在我國(guó)土地二級(jí)開發(fā)收益分配較為合理的前提下，拆遷產(chǎn)生的社會(huì)矛盾、小產(chǎn)權(quán)房等問題主要是由我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)

2、到出讓過程中存在的增值收益分配不公產(chǎn)生的。因此，本文圍繞低效用地這一關(guān)鍵詞展開研究，分析基于我國(guó)較為完善且目前各地多采用的土地收購(gòu)儲(chǔ)備開發(fā)模式下的低效用地一級(jí)開發(fā)及其增值收益方面存在的一些問題，探討解決這些問題的辦法，為收購(gòu)儲(chǔ)備制度下我國(guó)低效用地的順利開發(fā)提供切實(shí)可行的改善建議。本文主要通過四個(gè)部分來展開論述。
　　第一部分為低效用地的相關(guān)概述。主要對(duì)國(guó)內(nèi)外低效用地的研究概況做了一個(gè)介紹，對(duì)低效用地及其開發(fā)和收益方面涉及的有關(guān)概念

3、進(jìn)行定義，對(duì)低效用地所涉及到的理論基礎(chǔ)進(jìn)行詳細(xì)解析，為更好更容易的從本質(zhì)上理解低效用地，為低效用地工作的開展奠定詳實(shí)的理論基礎(chǔ)。
　　第二部分為低效用地的開發(fā)方式和成本地價(jià)分析。對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的歷來模式進(jìn)行分析，洞悉各方式優(yōu)缺點(diǎn)。說明土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成，探析一級(jí)開發(fā)存在的問題和可以優(yōu)化的成本部分，這些成本構(gòu)成了低效用地一級(jí)開發(fā)成本地價(jià)。
　　第三部分為低效用地一級(jí)開發(fā)增值收益相關(guān)分析。土地增值收益有評(píng)估法和交易法兩種確定方

4、法，一級(jí)開發(fā)實(shí)際產(chǎn)生的出讓增值收益是交易下實(shí)際發(fā)生的增值收益。增值收益不一定都為正值，對(duì)負(fù)值的情況下要對(duì)其原因和對(duì)開發(fā)決策進(jìn)行分析。目前，無論是集體還是國(guó)有房產(chǎn)、土地的征收產(chǎn)生的出讓增值收益都?xì)w政府所有，這在一定程度上也反應(yīng)了目前一級(jí)開發(fā)中增值收益分配的問題所在。
　　第四部分為低效用地一級(jí)開發(fā)及增值收益分配的政策建議。對(duì)于低效用地一級(jí)開發(fā)存在的效率、資金問題，政府應(yīng)通過招標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)參與的企業(yè)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)力量