商業(yè)地價(jià)指數(shù)研究——以浦東新區(qū)為例.pdf

1、近年來，上海經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展對土地的需求與日俱增，地價(jià)上漲迅速。基準(zhǔn)地價(jià)只能靜態(tài)反映地價(jià)水平，因此迫切需要建立一個(gè)指標(biāo)體系，能動(dòng)態(tài)反映土地市場變動(dòng)趨勢，對地價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。地價(jià)指數(shù)研究，理論上，完善了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)指數(shù)體系，發(fā)展了價(jià)格指數(shù)理論；實(shí)際應(yīng)用價(jià)值上，直觀準(zhǔn)確地反映土地市場變動(dòng)行情，對地價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，有助于政府制定合理的宏觀調(diào)控政策，幫助投資者制定正確的投資決策，以促進(jìn)形成公開、合理、有序的土地市場。 本文首先在研究上海市

2、土地市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析了商業(yè)地產(chǎn)在城市發(fā)展中的地位和主要作用，明確了地價(jià)指數(shù)編制的重要性；并介紹了國內(nèi)外地價(jià)指數(shù)的研究情況，旨在為本研究提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。其次，詳細(xì)論述了編制商業(yè)地價(jià)指數(shù)所需的理論基礎(chǔ)——土地價(jià)格理論和價(jià)格指數(shù)理論；明確了中國土地制度和土地價(jià)格的特殊性及地價(jià)指數(shù)區(qū)別于一般價(jià)格指數(shù)的特點(diǎn)。再次，論述了目前地價(jià)指數(shù)編制的兩種典型方法——加權(quán)平均數(shù)法和特征價(jià)格法。對于加權(quán)平均數(shù)法，首先分析了運(yùn)用該方法編制商業(yè)地價(jià)指數(shù)的

3、幾個(gè)關(guān)鍵問題，包括基期的選擇、報(bào)告周期的確定和地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一；然后提出編制商業(yè)地價(jià)指數(shù)的具體步驟；并對其進(jìn)行了評價(jià)，總結(jié)出該方法目前存在的尚未解決的問題。對于特征價(jià)格法，首先介紹了特征價(jià)格理論的基本原理，并在此基礎(chǔ)上確定了運(yùn)用特征價(jià)格法編制地價(jià)指數(shù)的具體步驟；然后重點(diǎn)探討了影響商業(yè)地價(jià)特征因素的選擇和量化；并建立特征價(jià)格模型測算商業(yè)地價(jià)指數(shù)。最后，以浦東新區(qū)為例，驗(yàn)證了運(yùn)用特征價(jià)格法來測算商業(yè)地價(jià)指數(shù)的可行性，并確定了影響商業(yè)地價(jià)的各特