以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保的研究——以黑龍江申騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴賈炳藝、李玉龍民間借貸糾紛上訴案為例.pdf

1、以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保是民間借貸活動(dòng)中出現(xiàn)的一種新型擔(dān)保方式，指的是民間借貸的債權(quán)人與債務(wù)人在簽訂民間借貸合同的同時(shí)，另行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定債務(wù)人屆期未能清償債務(wù)時(shí)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，多數(shù)情況下還會(huì)對(duì)房屋預(yù)售合同進(jìn)行登記備案或者對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)告登記。這種新型擔(dān)保方式在理論界與實(shí)務(wù)界引起了巨大爭(zhēng)議，實(shí)有研究之必要。故本文以黑龍江申騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴賈炳藝、李玉龍民間借貸糾紛上訴案為例，運(yùn)用理論研究與實(shí)證分析相結(jié)合的方法對(duì)以房

2、屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保的性質(zhì)、效力和實(shí)行方式等相關(guān)法律問(wèn)題展開(kāi)研究。
　　本文除引言外，共包括六個(gè)部分。
　　第一部分，案例簡(jiǎn)介。對(duì)黑龍江申騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴賈炳藝、李玉龍民間借貸糾紛上訴案的基本案情和裁判結(jié)果予以介紹。
　　第二部分，爭(zhēng)議焦點(diǎn)。將黑龍江申騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴賈炳藝、李玉龍民間借貸糾紛上訴案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)歸納為三點(diǎn)：簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理預(yù)售登記行為的性質(zhì)；簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理預(yù)售登記行為的

3、效力；商品房的處理。
　　第三部分，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保的性質(zhì)研究。以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保與房屋買(mǎi)賣(mài)合同行為具有本質(zhì)的區(qū)別，且不同于典型擔(dān)保，也不同于讓與擔(dān)保，而符合后讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件，考慮到后讓與擔(dān)保這一概念已經(jīng)在《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》中得到司法的確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)將以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立的擔(dān)保定性為后讓與擔(dān)保。
　　第四部分，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保的效力研究。當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示不是買(mǎi)賣(mài)而是擔(dān)保，故以房屋

4、買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保不具有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，這種擔(dān)保的效力如何則應(yīng)當(dāng)依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定具體加以認(rèn)定。依據(jù)物權(quán)法定原則，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保不具有物權(quán)效力，但是仍具有合同效力。依據(jù)禁止流質(zhì)規(guī)定，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保時(shí)，當(dāng)事人在債務(wù)清償期限屆滿前達(dá)成的關(guān)于債務(wù)人屆期未能清償債務(wù)時(shí)債權(quán)人直接取得房屋所有權(quán)且明確排除債權(quán)人清算義務(wù)的約定構(gòu)成流質(zhì)條款而無(wú)效，但是該約定無(wú)效不影響其他條款的效力。
　　第五部分，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保的實(shí)行方式

5、研究。以房屋買(mǎi)賣(mài)合同設(shè)立擔(dān)保，不能采取流質(zhì)型實(shí)行方式，只能采取清算型實(shí)行方式。
　　第六部分，研究結(jié)論。首先，對(duì)案例進(jìn)行評(píng)析，對(duì)于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理預(yù)售登記行為的性質(zhì)，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為后讓與擔(dān)保；對(duì)于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理預(yù)售登記行為的效力，本文認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效，只能對(duì)擔(dān)保的效力作出認(rèn)定，具體而言，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)可擔(dān)保物權(quán)效力，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定擔(dān)保合同有效，只是關(guān)于申騰公司到期不能償還借款本息，案涉商品房