小區(qū)車位、車庫權(quán)屬規(guī)則的檢視和立法完善.pdf

1、業(yè)主和開發(fā)商，到底誰動了誰的奶酪？2016年4月上旬微信朋友圈流傳一篇標(biāo)題為“在南京買房不用另外買車庫啦”的文章，內(nèi)容為南京星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會與開發(fā)商南京星漢置業(yè)有限公司的地下車庫糾紛案，法院裁判南京星漢置業(yè)有限公司將其開發(fā)建設(shè)的地下車庫移交給業(yè)委會，小區(qū)全體業(yè)主享有停車的權(quán)益。后，南京鼓樓法院回應(yīng)稱，“有微信公眾號提到的判決內(nèi)容并未生效，該案應(yīng)以最終生效判決為準(zhǔn)”。事實上，星漢花園車庫案有過兩次判決，一次是在2003年11月，

2、一次是在2014年9月。2003年6月，南京星漢城市花園小區(qū)業(yè)委會將開發(fā)商星漢置業(yè)有限公司告到法院，請求開發(fā)商將星漢城市花園地下車庫移交給全體業(yè)主占有、使用、收益和處分。南京鼓樓法院審理后，于2003年11月作出第一次判決結(jié)果，由開發(fā)商將59個地下車庫全部移交給業(yè)委會管理，小區(qū)全體業(yè)主對這59個地下停車庫享有占有、使用、收益和處分的權(quán)益。此次判決結(jié)果做出后，南京星漢置業(yè)有限公司提起上訴，上訴法院經(jīng)審理后認(rèn)為，鼓樓法院的判決認(rèn)定事實不清，

3、為此，裁定撤銷原判，發(fā)回鼓樓法院重新審理。自此，到2014年9月，鼓樓法院再次作出判決，由南京星漢置業(yè)有限公司給付星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會車庫出售款50萬元，駁回星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的其他訴訟請求。再審判決做出后，雙方均未上訴，現(xiàn)該判決已生效。一起舊案再掀風(fēng)雨，這雖然與我國相關(guān)法律的不完善有關(guān)，但背后折射的則是大眾對車庫權(quán)屬的敏感。本文以南京星漢花園小區(qū)地下車庫歸屬案為起點，圍繞小區(qū)停車位的權(quán)屬相關(guān)問題加以闡述。論文的選題定為我

4、國住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬規(guī)則的檢視和立法的完善。在肯定我們現(xiàn)有立法對車位、車庫權(quán)屬規(guī)則的前提下，從小區(qū)車位、車庫的內(nèi)容、性質(zhì)和分類出發(fā)，通過對小區(qū)車位、車庫的各種學(xué)說的討論，國外關(guān)于小區(qū)車庫的制度規(guī)定，得出約定說雖然有一些缺點，但卻是現(xiàn)階段我們可供選擇的比較可行的做法。最后對我國現(xiàn)行法律關(guān)于車位、車庫問題提出了一些完善建議。
　　本研究分為四個部分：第一部分主要闡述了車位、車庫的內(nèi)涵和性質(zhì)，將本文討論的車位、車庫限定于住宅小區(qū)車位

5、和車庫，并分析了車位和車庫的主要區(qū)別。同時根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，對車位、車庫進行了不同的分類。最后，討論了車位、車庫的性質(zhì)，認(rèn)為車位、車庫不是主建筑的從物，能夠成為專有部分的可能性，成為專有權(quán)的客體。第二部分論述了住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬的各種理論學(xué)說，包括開發(fā)商所有說，業(yè)主所有說，約定說，建筑成本與開發(fā)成本的關(guān)系說和建筑面積與公攤面積的關(guān)系說。闡述了我國住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬理論學(xué)說之選擇，提出約定說選擇的必然性，認(rèn)為約定歸屬原則的確立是

6、尊重當(dāng)事人意思的具體體現(xiàn)，符合當(dāng)事人的切身利益，將車位、車庫權(quán)屬問題交由當(dāng)事人通過協(xié)商的方式解決，通過這種私法自治，能夠更好地協(xié)調(diào)雙方權(quán)利和義務(wù)，有利于分別體現(xiàn)業(yè)主和開發(fā)商的利益和意志，對于緩解小區(qū)車位的緊張局面有著積極意義。而開發(fā)商所有說，業(yè)主所有說，建筑成本與開發(fā)成本的關(guān)系說和建筑面積與公攤面積的關(guān)系說雖有一定的優(yōu)勢，但卻也缺陷明顯，現(xiàn)實操作不強。我們《物權(quán)法》第74條采用的約定歸屬原則為主，法定共有（業(yè)主共有）為輔，同時以“首先滿

7、足業(yè)主需要”對約定歸屬原則進行限制。第三部分論述了我國現(xiàn)行法律關(guān)于住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬規(guī)則的不足，認(rèn)為約定歸屬原則雖然是我國現(xiàn)行立法的選擇，但在操作上卻有一定的缺陷。如，約定的范圍包括哪些，約定的規(guī)模和對象如何確定，沒有約定或者約定不明確該如何處理。首先滿足業(yè)主的需要到底是倡導(dǎo)性規(guī)范還是強制性規(guī)范，或者是授權(quán)第三人規(guī)范。首先到底是對車位、車庫的優(yōu)先購買權(quán)，還是對車位、車庫的優(yōu)先使用權(quán)。需要是所有需要，使用需要還是投資需要，是現(xiàn)在需要還

8、是將來需要。需要的義務(wù)主體是否包括已經(jīng)擁有本小區(qū)車位、車庫的業(yè)主。如果開發(fā)商沒有首先滿足業(yè)主的需要該如何處理。第四部分主要是在借鑒美國、法國等國家和我國臺灣地區(qū)立法制度的基礎(chǔ)上提出對我國現(xiàn)有立法的完善建議。認(rèn)為，要充分發(fā)揮《物權(quán)法》對車位、車庫權(quán)屬爭議定紛止?fàn)幍淖饔?，有必要對其相關(guān)規(guī)定進行完善。要使小區(qū)車位、車庫成為可約定的客體，需要明確可約定的范圍。要使小區(qū)車位首先滿足業(yè)主的需要，在對住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計和建造時，就應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商建設(shè)與

9、小區(qū)規(guī)模相匹配數(shù)量的車位，同時，要真正保障小區(qū)業(yè)的停車?yán)?，還要限制約定的對象，防止將車位轉(zhuǎn)讓、出租或附贈等方式約定給小區(qū)業(yè)主以外的人?！段餀?quán)法》第74條的規(guī)定在性質(zhì)上屬于強制性規(guī)范中的效力性規(guī)定，在開發(fā)商違反該條規(guī)定，擅自將車位、車庫處分給非小區(qū)的業(yè)主時，此種處分行為是不具有法律效力的，依據(jù)《合同法》第52條第5項的規(guī)定當(dāng)屬無效的合同。但是，這里的無效并非絕對的無效，而是相對無效，需小區(qū)業(yè)主提出無效請求時方能行使，但法院可以依釋明權(quán)規(guī)