王家鎮(zhèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題調(diào)研報告.pdf

1、通過對王家鎮(zhèn)四個行政村的宅基地使用權(quán)管理數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，結(jié)合宅基地使用權(quán)實際管理工作，發(fā)現(xiàn)王家鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)管理過程中主要存在四個方面的問題:一是廢舊宅基地增多;二是違章建房嚴(yán)重;三是存在宅基地使用權(quán)隱形交易市場;四是宅基地?fù)碛胸毟徊痪?br>　　經(jīng)過認(rèn)真分析，查找到五點原因:一是農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有嚴(yán)格的身份屬性;二是農(nóng)村宅基地使用權(quán)無法自由流轉(zhuǎn);三是王家鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地面積小，無法滿足農(nóng)民改善住房的要求;四是宅基地指標(biāo)“僧多粥少”;五

2、是宅基地使用權(quán)具有長期性。
　　通過對調(diào)查問卷結(jié)果進(jìn)行梳理，歸納出三種意見:一是禁止流轉(zhuǎn)。主要理由是村集體經(jīng)濟(jì)組織是宅基地所有權(quán)人，農(nóng)民只是宅基地的使用權(quán)人，其取得使用權(quán)是無償?shù)?，允許流轉(zhuǎn)不但損害村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，同時不利于社會穩(wěn)定。二是自由流轉(zhuǎn)。主要理由是自由流轉(zhuǎn)會使農(nóng)民的房產(chǎn)增值，同時會消除流轉(zhuǎn)的隱形市場，避免發(fā)生糾紛。三是限制流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。這是王家鎮(zhèn)在宅基地使用權(quán)管理過程中的做法。但該

3、觀點沒有突破現(xiàn)有法律框架的束縛，實際管理過程中存在的問題證明，必須對現(xiàn)有的管理模式進(jìn)行改良，將宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)分為內(nèi)外兩種情況，打破村與村之間的壁壘，擴大內(nèi)部流轉(zhuǎn)的范圍至全鎮(zhèn)，允許有條件的向王家鎮(zhèn)外部流轉(zhuǎn)。
　　采用此種宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式，會充分利用王家鎮(zhèn)有限的土地資源，有效遏制王家鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的隱形市場擴張，發(fā)揮宅基地使用權(quán)的物權(quán)效力，改變宅基地建設(shè)無序狀態(tài)，加強其社會保障功能。但與此同時，應(yīng)配套宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)四種制