2023年全國碩士研究生考試考研英語一試題真題(含答案詳解+作文范文)_第1頁
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文檔簡介

1、土地作為一種稀缺資源,是我國最大的國有資產(chǎn),而土地的開發(fā)和利用不僅涉及了資源配置效率問題,同時(shí)也涉及到社會(huì)公平問題。隨著我國土地市場化進(jìn)程,土地拍賣已成為土地交易的主要趨勢,土地的開發(fā)和利用在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí),也暴露出了許多問題。本文以博弈理論作為指導(dǎo),以土地拍賣參與各方以及土地價(jià)格作為研究對(duì)象,重點(diǎn)研究了我國土地拍賣中投標(biāo)人之間以及投標(biāo)人與拍賣人(政府)之間的博弈行為,分析了參與各方的博弈策略和期望函數(shù)。以上海市為例,利用供需均

2、衡理論從供給和需求兩個(gè)層面對(duì)上海市土地價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析,并利用特征價(jià)格模型分析土地拍賣價(jià)格溢價(jià)的影響因素。
  首先,本文通過對(duì)我國土地市場發(fā)展歷程及存在的問題進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)我國土地市場化發(fā)展與改革經(jīng)歷了艱辛的歷程。無論從制度建設(shè)還是管理上都推動(dòng)了我國土地市場化的進(jìn)程,但是我國土地市場化程度仍然很低,制度不夠完善,城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)凸顯,規(guī)則缺失,土地拍賣中的尋租、合謀等違法行為既阻礙了我國土地市場化的進(jìn)展,同時(shí)也損害了社會(huì)

3、利益和國家利益。
  其次,對(duì)土地拍賣策略進(jìn)行分析,其中通過對(duì)土地拍賣中參與各方的博弈分析發(fā)現(xiàn),作為理性的經(jīng)紀(jì)人,以自身利益最大化為原則制定各自的競價(jià)策略,使得效用值不小于其期望值。而在投標(biāo)人之間的博弈分析中發(fā)現(xiàn),投標(biāo)人的數(shù)量決定了土地的真實(shí)價(jià)值,在模型中通常假定投標(biāo)人之間相互獨(dú)立,但現(xiàn)實(shí)中卻相反,這就導(dǎo)致了投標(biāo)人之間的合謀行為。而對(duì)投標(biāo)人與拍賣人(政府)之間的串謀和尋租行為博弈分析發(fā)現(xiàn),拍賣人從中僅獲得了一小部分利益,而中標(biāo)人通

4、過土地流轉(zhuǎn)來獲得更高的利益,損害了國家利益的同時(shí),造成了土地資源的浪費(fèi),不利于土地拍賣市場的健康發(fā)展。
  另外,根據(jù)前面土地拍賣策略分析以上海市為例,對(duì)土地拍賣成交價(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析,從供需兩方面對(duì)上海市土地成交價(jià)格影響因素進(jìn)行分析,從需求角度分析發(fā)現(xiàn),人口數(shù)量、GDP、人均個(gè)人可支配收入、就業(yè)情況與土地成交價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系,而銀行貸款年利率、房價(jià)與土地成交價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系;從供給角度分析發(fā)現(xiàn),土地成交價(jià)格指數(shù)與商品房銷售

5、價(jià)格指數(shù)存在協(xié)整關(guān)系,長期內(nèi)土地成交價(jià)格與房價(jià)存在長期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。
  最后,運(yùn)用特征價(jià)格模型,對(duì)上海市土地拍賣溢價(jià)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析,研究表明影響上海市土地溢價(jià)的因素主要包括:土地規(guī)劃面積、容積率、土地方位、土地用途、競得人性質(zhì)等,而在這些因素中,競得人性質(zhì)(國企)對(duì)土地溢價(jià)的影響比較顯著,而對(duì)國企與土地用途建立交叉虛擬變量分析發(fā)現(xiàn),國企慢慢退出了居住用地拍賣的競爭,而轉(zhuǎn)向商業(yè)用地的開發(fā)和經(jīng)營管理。但是仍然存在國企不計(jì)成本

6、的競得土地,排擠非國有企業(yè)的現(xiàn)象,造成了土地市場的不公平;相對(duì)土地居住用途而言,商業(yè)用途土地對(duì)土地溢價(jià)存在負(fù)相關(guān)關(guān)系,說明投標(biāo)人認(rèn)為居住用地的預(yù)期收益遠(yuǎn)高于商業(yè)用地的收益,具有較大的增值空間,而商業(yè)用地的開發(fā)與經(jīng)營存在著較大的風(fēng)險(xiǎn);土地開發(fā)的容積率對(duì)土地溢價(jià)存在正向影響,說明在上海市土地開發(fā)高容積率決定了土地開發(fā)的潛力和未來的銷售規(guī)模;土地區(qū)位的不同,對(duì)土地溢價(jià)有著不同的影響,位于上海市市中心或繁華地段的地塊出讓對(duì)土地拍賣溢價(jià)呈現(xiàn)正向影

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