物業(yè)管理性質(zhì)的法學(xué)反思.pdf

1、以上海市浦東新區(qū)做為調(diào)查樣本，從立法制度和實踐操作的角度，按照業(yè)主、企業(yè)以及業(yè)主與企業(yè)等三種不同物業(yè)投訴主體的關(guān)系，通過投訴的處理依據(jù)、投訴的處理方法、典型案例分析以及物業(yè)管理性質(zhì)的法理思考等四個方面來反思物業(yè)管理行為的法律屬性以及導(dǎo)致物業(yè)管理問題叢生的原因。
　　 業(yè)主之間的主要投訴中,業(yè)主大會成立和日常管理的矛盾都是依靠社區(qū)居委、房管辦、警署等單位共同出面協(xié)調(diào)解決；物業(yè)日常使用的矛盾一般是由政府部門受理投訴，在投訴與被投訴住

2、戶之間協(xié)調(diào)無果后再依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的法律責(zé)任對違法違規(guī)行為給予行政處罰。通過案例分析，提出物業(yè)管理性質(zhì)的法理思考之一是此類物業(yè)管理行為本質(zhì)上是民事法律性質(zhì)，行政干預(yù)無法解決這類民事矛盾，應(yīng)當(dāng)鼓勵業(yè)主、住戶直接通過司法途徑解決。
　　 物業(yè)企業(yè)之間的投訴主要是在物業(yè)交接過程中產(chǎn)生，一般采取和解的處理方式。若矛盾影響了小區(qū)正常運轉(zhuǎn)，地方政府就會以犧牲依法行政的代價來換取處理時間上的高效率。通過案例分析，提出物業(yè)管理性質(zhì)

3、的法理思考之二是政府不應(yīng)破壞現(xiàn)有的法律環(huán)境，而應(yīng)在如何介入、如何引導(dǎo)企業(yè)解決民事糾紛上尋找依法行政的出路。
　　 業(yè)主與企業(yè)之間的投訴主要涉及物業(yè)服務(wù)合同、維修資金使用、物業(yè)費用的收繳等。單個業(yè)主與企業(yè)發(fā)生糾紛時首選是信訪，在政府干預(yù)過程中若發(fā)現(xiàn)企業(yè)確實存在責(zé)任疏漏且訴求得不到滿足，業(yè)主才會通過司法途徑尋求賠償。通過案例分析，提出物業(yè)管理性質(zhì)的法理思考之三是作為自然人和法人的業(yè)主與企業(yè)之間的矛盾應(yīng)當(dāng)通過民事途徑解決，政府公權(quán)力不

4、應(yīng)不適當(dāng)?shù)倪^多介入該私法領(lǐng)域。
　　 根據(jù)上述三方面分析，本文認(rèn)為缺乏整體協(xié)調(diào)性和配套互補性、立法體例籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性以及立法原則未與國際慣例接軌是現(xiàn)有物業(yè)法規(guī)存在的三大缺陷；政府職能缺位、行政介入過多是依法行政在實際操作中存在的主要問題。
　　 解決的有效途徑和操作對策，一是以建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度為基本框架構(gòu)建物業(yè)管理法律法規(guī)的基本理論；二是確立業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位和法律關(guān)系；三是賦予《管理規(guī)