城中村改造中土地權(quán)屬變更及房屋補(bǔ)償法律問題研究——以太原市城中村改造為例.pdf

1、城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到城中村土地權(quán)屬變更，土地補(bǔ)償，房屋補(bǔ)償安置，正當(dāng)程序，權(quán)利救濟(jì)等多方面的問題，其中城中村改造中土地權(quán)屬變更和房屋補(bǔ)償是引發(fā)糾紛最多，影響城中村改造進(jìn)度的兩個(gè)最主要問題。
　　涉及到土地權(quán)屬變更的問題，不少地方政府采用集體土地概括國有化的模式將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換為國家所有權(quán)。該制度的產(chǎn)生既有土地征收權(quán)商業(yè)化的驅(qū)使，也有私權(quán)保護(hù)意識(shí)薄弱的助力。集體土地概括國有化模式不僅沒有明確的法律依據(jù)，而且是對(duì)相關(guān)行

2、政法規(guī)的錯(cuò)誤適用。土地權(quán)屬的變更關(guān)涉土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，所涉財(cái)產(chǎn)權(quán)重大，應(yīng)當(dāng)有公平合理完善的制度給予規(guī)制，但是與法定的土地權(quán)屬變更模式——土地征收相比，集體土地概括國有化缺乏必要的限制性規(guī)定和補(bǔ)償性規(guī)定，不利于對(duì)集體土地所有權(quán)的保護(hù)?；趯?dǎo)致集體土地概括國有化模式產(chǎn)生的原因的特殊性，對(duì)該制度進(jìn)行修正難度實(shí)在太大，因此應(yīng)采用土地征收模式來保護(hù)集體土地所有權(quán)。城中村改造采用土地征收模式是合法行政的要求也是保護(hù)集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的要求。
　　

3、城中村集體土地上的房屋和國有土地的房屋同處于城市版圖范圍內(nèi)，但是在制度規(guī)制、補(bǔ)償理念、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償項(xiàng)目和范圍等方面卻有很大的不同。國有土地上房屋的補(bǔ)償有《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》給予規(guī)制，該條例確立了公平補(bǔ)償理念，以房屋的市場價(jià)格為基準(zhǔn)確定房屋的價(jià)值，補(bǔ)償項(xiàng)目設(shè)置相對(duì)科學(xué)合理，補(bǔ)償范圍相對(duì)較大。而城中村集體土地上房屋的補(bǔ)償由各地政府出臺(tái)的規(guī)范性文件予以規(guī)制，房屋的補(bǔ)償政策性強(qiáng)，多是給予當(dāng)事人適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償項(xiàng)目設(shè)置不科學(xué)，補(bǔ)償范圍

4、窄，這些均對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)帶來一定損害。公平補(bǔ)償已被美、德、日等現(xiàn)代憲政國家的法律所確認(rèn)，也在我國國有土地上房屋的補(bǔ)償中得以確立。在城中村改造中樹立公平補(bǔ)償理念不僅是大勢所趨，而且是平等保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)、構(gòu)建和諧社會(huì)的必然要求。在公平補(bǔ)償理念的指導(dǎo)下，以房屋的市場價(jià)值為基礎(chǔ)合理確定房屋價(jià)值，科學(xué)設(shè)置補(bǔ)償項(xiàng)目，擴(kuò)大補(bǔ)償范圍，這樣的補(bǔ)償制度才是相對(duì)合理的制度，更有利于對(duì)城中村村民財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。
　　城中村改造兼顧城中村民和城市整體發(fā)展的