非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪研究——以房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓為視角.pdf

1、土地是重要的生產(chǎn)資料和自然資源。在我國目前土地所有權(quán)公有制度下，土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定流轉(zhuǎn)。
　　房地產(chǎn)公司以土地使用權(quán)為其主要資產(chǎn)，并通過土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)實現(xiàn)財富積累。但依據(jù)現(xiàn)行土地管理法規(guī)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件較為嚴(yán)苛，因此，近年來，房地產(chǎn)公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲取土地使用權(quán)的行為已成為業(yè)界新舉。面對此種行為，不同態(tài)度涌現(xiàn)。部分學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是房地產(chǎn)公司在法律許可的范圍內(nèi)，為減少成本追求利潤最大化而做出的最

2、優(yōu)選擇，此種轉(zhuǎn)讓行為沒有變更土地使用權(quán)權(quán)屬主體，且完全符合公司法關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，故是合法的民事行為，不屬于犯罪行為。然而，實務(wù)界許多人士卻認(rèn)為房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為僅是表面形式，其真正意圖是為了掩蓋土地使用權(quán)的非法買賣，在處理案件時應(yīng)當(dāng)透過現(xiàn)象看本質(zhì)，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為實質(zhì)是非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，符合《刑法》第228條規(guī)定的非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的構(gòu)成要件，是犯罪行為。然而，由于法律對于房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)沒有清晰

3、的界定，理論界與實務(wù)界也未得出統(tǒng)一的定論。致使在實務(wù)中，對于此類行為，同案不同判。
　　除引言外，全文共分為四個部分：
　　第一部分：以兩個典型案例引出本文的研究對象，并分析以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。首先，列舉了以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的兩個典型案例，這兩個相同的案例卻出現(xiàn)了罪與非罪兩種極端的處理結(jié)果。其次，通過兩個案例的呈現(xiàn)，分析此類行為頻發(fā)的原因。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，具有成本低、程序簡單

4、、實務(wù)中操作較為容易等優(yōu)點，符合商事主體謀求利益最大化的特征。最后，結(jié)合本文的研究對象即房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，揭示本文的語境設(shè)定，即房地產(chǎn)公司以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為通常發(fā)生在國有土地二級市場中。
　　第二部分：探討非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。首先介紹此罪的立法溯源，分析此罪的立法背景。其次，剖析此罪的犯罪構(gòu)成要件。最后，簡要介紹在司法實務(wù)中認(rèn)定為此罪的幾種常見的行為模式。
　　第三部分：分析房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的

5、法律性質(zhì)。首先，列舉了理論界與實務(wù)界對于此類行為的不同觀點。其次，介紹本文的觀點：房地產(chǎn)公司以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是合法的，不屬于犯罪行為。主要從四方面進(jìn)行論證：其一，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與股權(quán)轉(zhuǎn)讓是兩個完全不同的法律關(guān)系；其二，對主觀牟利目的進(jìn)行認(rèn)定，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是商事主體正當(dāng)?shù)闹鹄袨椋渲饔^上不具有非法牟利性；其三，根據(jù)刑法法益侵害性理論，沒有法益侵害就沒有犯罪，房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為沒有法益侵害性，故不屬于犯罪行為；