基于預(yù)期理論的房地產(chǎn)宏觀政策效果的影響分析.pdf

1、房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，與民生建設(shè)密切相關(guān)。近些年來，“房價(jià)上漲過快”問題一直困擾著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2003年以來我國政府相繼出臺(tái)了一系列政策措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，避免因房價(jià)過快上漲。然而，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策大多僅在一定時(shí)段內(nèi)發(fā)揮效用，在一定時(shí)期，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果與調(diào)控目標(biāo)極不相適應(yīng)，調(diào)控政策不能達(dá)到政府預(yù)期效果，使得房價(jià)或房價(jià)漲幅的下跌多是暫時(shí)的、淺幅的，房地產(chǎn)上漲過快的問題并未得到根本性的有效解決。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的相機(jī)決策性有時(shí)甚至還加劇了房價(jià)的波動(dòng)和房價(jià)上漲。造成這種結(jié)果的原因是多方面的?；陬A(yù)期理論，本文對(duì)這一現(xiàn)象以及現(xiàn)象背后深層次的原因進(jìn)行了深入分析，并基于研究結(jié)論，對(duì)我國房地產(chǎn)的調(diào)控政策實(shí)施提出了有意義的建議。
　　 本文的主要觀點(diǎn)：
　　 預(yù)期在經(jīng)濟(jì)學(xué)中從本質(zhì)上來說就是對(duì)與目前決策有關(guān)的經(jīng)濟(jì)變量的未來值的預(yù)測(cè)。由于現(xiàn)在所有的經(jīng)濟(jì)決策實(shí)際上都涉及以現(xiàn)在采取的行動(dòng)取得未來的不確定的報(bào)酬，因此對(duì)未來的預(yù)期在

3、決策中是至關(guān)重要的。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性質(zhì)以及兼有社會(huì)屬性和資本屬性的行業(yè)特征，就決定了預(yù)期在房地產(chǎn)市場(chǎng)決策中的重要地位，行為主體的預(yù)期與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行尤其相關(guān)。在我國現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制下，土地歸國家所有，國家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)建設(shè)用地、建設(shè)用途以及建設(shè)規(guī)劃和項(xiàng)目實(shí)施等均由政府審批決定，房產(chǎn)市場(chǎng)中供求雙方的決策行為也都受到政府宏觀財(cái)稅和金融政策的決定性影響，因此，政府政策在房價(jià)預(yù)期形成過程中發(fā)揮著主要的指導(dǎo)作用。而公眾預(yù)期與政府政策的預(yù)

4、期指導(dǎo)二者的不協(xié)調(diào)正是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離理性、“房價(jià)只漲不跌、房價(jià)越調(diào)越高”的主要原因。
　　 同時(shí)，在基于理性預(yù)期的分析過程中，本文發(fā)現(xiàn)，理性預(yù)期的假設(shè)在現(xiàn)實(shí)中無法實(shí)現(xiàn)：各預(yù)期主體之間的信息無法達(dá)成完全一致：公眾所獲得的信息也是不完全的；公眾在形成預(yù)期的過程中無法實(shí)現(xiàn)完全理性，只能做到有限理性。因此，簡單的運(yùn)用理性預(yù)期模型無法解決我國房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控有效性的問題。為此，本文進(jìn)一步發(fā)展了理性預(yù)期。由完全理性拓展為有限理性，即準(zhǔn)

5、理性預(yù)期模型。并借助該模型對(duì)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了有效性的分析。
　　 本文的研究思路如下：
　　 1、綜述預(yù)期理論及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面的國內(nèi)外已有研究；在此基礎(chǔ)上，本文基于預(yù)期理論的傳導(dǎo)機(jī)制，通過對(duì)美國的次貸危機(jī)的發(fā)生過程及原因的深層剖析，探討了房地產(chǎn)價(jià)格形成過程中，公眾預(yù)期的重要作用。在此過程中，發(fā)現(xiàn)影響預(yù)期的關(guān)鍵因素在于政府的經(jīng)濟(jì)政策。
　　 2、本文進(jìn)而轉(zhuǎn)向中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過對(duì)中國房地產(chǎn)近

6、六年的發(fā)展歷程的梳理，發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重受到中國政府的政策影響。并且，與美國的不同之處在于，中國的房價(jià)預(yù)期的形成更多地受到政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接干預(yù)，并且，本文借助于對(duì)北京房價(jià)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了階段劃分。在此基礎(chǔ)上，對(duì)每一階段，政府的調(diào)控政策的預(yù)期指導(dǎo)、傳導(dǎo)過程、以及預(yù)期形成效果進(jìn)行了深入的分析。從中發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效與否的原因所在。
　　 3、通過對(duì)理性預(yù)期模型的發(fā)展，本文開發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)理性預(yù)期

7、模型。基于此，本文借助實(shí)證分析方法，對(duì)具有典型意義的房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性進(jìn)行了實(shí)證分析，進(jìn)一步證明了前一部分的分析結(jié)論。
　　 通過分析，本文得出如下結(jié)論：
　　 1、本文驗(yàn)證了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)主要受公眾預(yù)期影響。大量研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)不僅受流動(dòng)性、居民收入等經(jīng)濟(jì)基本面因素影響，預(yù)期也是解釋房價(jià)的一個(gè)主要因素。由于信息不完全和信息不對(duì)稱，政策實(shí)施后公眾的預(yù)期并不穩(wěn)定，也不一定會(huì)朝著政府所希望的方向發(fā)展，

8、公眾預(yù)期往往容易加劇房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)或強(qiáng)化某一變動(dòng)趨勢(shì)。尤其在我國近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，公眾預(yù)期己成為了影響房價(jià)的最主要因素。
　　 2、借助準(zhǔn)理性預(yù)期模型，用于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的分析。通過對(duì)理性預(yù)期模型的模糊化，形成了準(zhǔn)理性預(yù)期模型，更好的解決了信息不對(duì)稱、信息不完全的問題，使得分析結(jié)果更符合現(xiàn)實(shí)情況。在此基礎(chǔ)上，我們才可以更準(zhǔn)確、更可靠的分析調(diào)控政策的有效與否。
　　 3、本文深入分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策、公眾預(yù)期、

9、及房地產(chǎn)價(jià)格之間的傳導(dǎo)機(jī)制。特別分析了調(diào)控政策的有效與否。本研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果并不總是有效的。有效與否受到該政策影響公眾預(yù)期形成效果的影響，只有能夠使各主體形成共同預(yù)期的政策才更容易產(chǎn)生效果。而公眾形成共同的預(yù)期，在很大程度上，要求政府的調(diào)控政策具有明確性、持久性和公信力。只有如此，才能夠使公眾建立起對(duì)政策的信心，才會(huì)更愿意接受政策預(yù)期引導(dǎo)，形成真實(shí)的預(yù)期，并進(jìn)而反映在房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)上。
　　 綜上所述，本文的創(chuàng)新

10、之處在于：
　　 1、理性預(yù)期理論的局限性阻礙了其對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格及房地產(chǎn)調(diào)控政策的分析能力。本文通過模糊化，借助于準(zhǔn)理性預(yù)期模型，對(duì)理性預(yù)期模型進(jìn)行了完善。并基于該模型對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了實(shí)證分析，這是對(duì)理性預(yù)期理論的進(jìn)一步補(bǔ)充和完善。
　　 2、對(duì)預(yù)期影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行了細(xì)致的分析。這在以往的研究中并不多見。已有研究經(jīng)常將傳導(dǎo)過程視為黑箱，不做研究。然而，只有深入分析傳導(dǎo)機(jī)制，才能更好地理解在中國，房地產(chǎn)