90年代以來房地產宏觀政策調控分析.pdf

1、本文在對上世紀90年以來房地產業(yè)發(fā)展中存在問題，以及問題出現原因得分析基礎上，分別從金融政策，土地政策和稅收政策三個方面對房地產宏觀調控進行經濟學分析。文章首先從90年代以來房地產業(yè)在我國的發(fā)展情況入手，對房地產進行了簡單的整體描述；繼而分析了當時房地產業(yè)存在的問題及出現原因；提出國家主要從金融、土地和稅收三方面對房地產調進行了調控然后對這三個方面調控的成效問題進行分析；然后指出國家宏觀調控效果不明顯，房價上漲勢頭并沒有得到很好的遏制，

2、繼而分析了，其非政策的原因也是最重要的原因所在；最后，結合政策的改進與非政策因素的控制，針對中國房地產現狀指出了適合我國國情的房地產調控之路。全文分為導論等四個部分。 導論主要闡明了論文的研究動機、背景、研究方法與思路。房地產在我國雖是一個新興產業(yè)，但是在社會生活中日益扮演著日趨重要的角色，與我們的日常生活息息相關，因此國家必須對其進行宏觀調控。而經濟學上對政府政策進行評價，權衡其利弊得失，有助于讓房地產業(yè)能更加健康、平穩(wěn)的發(fā)展

3、。 第一章指明了對房地產業(yè)調控的必要性。首先指出房地產業(yè)對我國社會經濟生活有著重要的影響，然后對90年代以來我國房地產業(yè)發(fā)展概況進行介紹，對發(fā)展中存在的問題以及出現原因進行了經濟學分析：信息不對稱、人的“非理性”、對土地的依附性及其存在外部性。最后進行小結，指出解決問題需要國家進行宏觀調控，針對房地產業(yè)具體情況，國家宏觀調控主要應從金融、土地、稅收政策三方面進行，引出下文對這三方面的分析。 第二章是對房地產宏觀調控中的三

4、大政策調控進行了詳細的分析。分別分析了金融、土地、稅收政策調控的可行性，90年代以來三大政策的主要內容；然后對三大政策取得成效進行分析：就政策本身而言，取得了一定的效果，但是仍然存在很多問題；最后通過對近幾年的房地產價格的判斷，得出三大政策調控作用不是很明顯的結論。 第三章分析了房地產調控中非政策因素的影響。首先，地方政府在房地產調控中所起的作用。由于房地產業(yè)有很強的地域性，因而在對其調控中，地方政府起著舉足輕重的作用；而地方政

5、府由于在房地產交易上所得很大，地方財源對土地出讓金、房地產營業(yè)稅、契稅以及管理費的依賴度很大，同時為了政府官員自身的“業(yè)政績”等，地方政府對調控政策執(zhí)行的力度不大，為了自身利益推動房價上漲。其次，分析了導致調控實效的商業(yè)銀行行為，為了減小存差，將資金貸出獲得收益，商業(yè)銀行從自身利益出發(fā)也會不顧中央政府的調控政策而對房地產商“網開一面”，助長了房價上漲；第三，分析了導致調控失效的房地產開發(fā)商行為。 第四章，在第二、三章對政策

6、和非政策因素對房地產影響分析基礎上，分別針對二者提出建議，加快我國房地產業(yè)適應社會主義市場經濟發(fā)展的需要，政府除靈活、綜合運用金融、土地及稅收政策調控和管理房地產業(yè)外，在當前，對影響房地產經濟活動的非政策因素上還應注意以下問題的控制：首先，對地方政府行為的控制，樹立科學的發(fā)展觀和正確的政績觀，落實穩(wěn)定房價責任制，消除地方保護主義，迫使地方政府從對房地產的深度介入轉為適度遠離；其次，對開發(fā)商及銀行的控制，要加強對房地產開發(fā)商違法打擊力度，

7、執(zhí)法要嚴，加強對銀行等金融機構的執(zhí)法監(jiān)督力度，遏住投資商的資金命脈；然后建議加強公共住房保障體系，加強廉租房建設；最后，為了加強對房地產市場的運作的調控，建立一個公正、公平、公開的市場運作機制，促進房地產市場健康發(fā)展。 本文的創(chuàng)新之處在以下幾個方面：第一，作者提出了研究房地產宏觀政策調控的分析框架，從對房地產調控最為主要的三個政策：金融、土地、稅收政策調控方面對其分別分析，并分析了調控不明顯的深層次原因，非政策因素的影響：地方政

8、府、商業(yè)銀行、房地產開發(fā)商、房地產購買者對房地產業(yè)及其調控的影響。從而搭建了一個較為全面的邏輯體系，對房地產宏觀的政策調控展開了系統(tǒng)的論述。 第二，作者從經濟學角度分析了房地產市場出現“失靈”，給政府對房地產業(yè)的宏觀調控提出了理論依據，也為分析政府政策的有效性做出了基本理論鋪墊。 第三，作者將政府的宏觀調控政策分為三個具體方面進行經濟學分析，分別指出其存在的問題和不足，對于實踐中完善具體政策措施起到了一定理論引導作用。