宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)營運資金影響分析.pdf

1、進(jìn)入21世紀(jì)，我國市場經(jīng)濟不斷完善和發(fā)展，商品種類豐富齊全，民眾的物質(zhì)生活有了很大的提升。從上世紀(jì)九十年代初開始，我國的房地產(chǎn)業(yè)也隨著國家經(jīng)濟一同發(fā)展壯大，并且在國民經(jīng)濟中起著日益重要作用，同時也帶動了其他相關(guān)行業(yè)蓬勃發(fā)展，對國民總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)卓為突出。商品房市場對土地有著剛性需求，加之我國是人口大國，近年來居民可支配收入的增長跟不上房價的上漲，房價收入比值一直偏高。房地產(chǎn)業(yè)被公認(rèn)為高利潤行業(yè)，也不乏不少投機者也從中獲益。但是房地產(chǎn)行業(yè)畢

2、竟屬于技術(shù)含量低、投資回報期較長、資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)隨著大量資金的涌入，每年大量商品房的竣工和商品房存貨積累。房地產(chǎn)行業(yè)也正面臨著激烈的競爭和潛在的行業(yè)衰退期。房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展離不開國家的宏觀調(diào)控，宏觀政策是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和百姓安居樂業(yè)的保證。因此宏觀政策對房地產(chǎn)營運資金影響的分析具有重要的理論和現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)上市公司是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要力量，在整個行業(yè)中起著主導(dǎo)、示范作用，其規(guī)范發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證。

3、>　　 本文以深市和滬市2006年至2010年房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司為研究對象。數(shù)據(jù)來源于上市公司年度報告以及中國上市公司營運資金管理績效各年度排行榜。總結(jié)宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響機制基礎(chǔ)上，對2006年-2011年影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策進(jìn)行梳理分析。根據(jù)政策導(dǎo)向和影響結(jié)果的不同，按照時間順序分為三個階段。對應(yīng)每個時間階段分析宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)營運資金的影響。從分析中發(fā)現(xiàn)宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)融資渠道和方法、銷售收入和存貨的結(jié)構(gòu)數(shù)量等營運

4、資金項目都有影響。房地產(chǎn)上市公司的存貨規(guī)模每年不斷擴大，且存貨占總資產(chǎn)比重過高。應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期均與宏觀政策呈同方向變化。即在緊縮型貨幣政策下，應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)期都呈縮短趨勢，而在較為寬松的宏觀調(diào)控政策下，兩項指標(biāo)都有延長的趨勢。在渠道分析中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收賬款占流動負(fù)債比例較大，營銷渠道周轉(zhuǎn)期行業(yè)平均值一直為負(fù)值。存貨主要集中在生產(chǎn)渠道，采購渠道的存貨比較單一以原材料為主。宏觀政策的綜合作用對房地產(chǎn)市場消費者需求影響較

5、大，因此根據(jù)宏觀政策調(diào)整，有效調(diào)節(jié)各渠道存貨結(jié)構(gòu)和數(shù)量是非常必要的。案例分析中還發(fā)現(xiàn)對于不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)，宏觀政策對其影響不盡相同。結(jié)合我國房地產(chǎn)營運資金管理水平和宏觀政策調(diào)控現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理提出三點建議。首先要正確認(rèn)識和積極面對國家宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)做出的調(diào)整，二是企業(yè)對市場和國家宏觀政策方向要有一定預(yù)見性。三要擴展企業(yè)融資渠道，健全企業(yè)全面預(yù)算管理和營運資金風(fēng)險管理體系，提高企業(yè)營運資金利用效率，確保企業(yè)順應(yīng)國情、健