在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估案例——天津市寶坻區(qū)XX項(xiàng)目在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估.pdf

1、房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)估價(jià)已成為不可或缺的重要組成部分。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)的增強(qiáng)，越來(lái)越離不開(kāi)房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。2007年修正的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十九條規(guī)定“國(guó)家實(shí)

2、行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。
　　 在房地產(chǎn)估價(jià)中，在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估比起普通的房地產(chǎn)評(píng)估，又具有一定的特殊性。本文介紹了在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的一個(gè)具體案例，案例里介紹了估價(jià)對(duì)象的基本情況和估價(jià)的原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)下跌風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)能力進(jìn)行了分析，對(duì)影響評(píng)估對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行了分析，詳細(xì)介紹了評(píng)估過(guò)程，最終得出評(píng)估結(jié)果。然后探討了在此案例

3、評(píng)估過(guò)程中遇到的一些問(wèn)題，例如如何準(zhǔn)確、全面地認(rèn)識(shí)估價(jià)對(duì)象;如何進(jìn)行市場(chǎng)背景的分析;在評(píng)估過(guò)程中怎樣考慮在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特殊性等問(wèn)題。并對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析，提出了解決這些問(wèn)題的意見(jiàn)與建議。
　　 通過(guò)對(duì)在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估案例的研究，得到以下幾點(diǎn)啟示:
　　 首先，評(píng)估人員應(yīng)加強(qiáng)建筑工程知識(shí)的學(xué)習(xí)。目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的大部份評(píng)估人員都比較缺乏建筑工程知識(shí)，給在建工程房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估帶來(lái)一定的難度。評(píng)估機(jī)

4、構(gòu)應(yīng)該自發(fā)組織這方面知識(shí)的學(xué)習(xí)，必要時(shí)，可以聘請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)有關(guān)建筑工程知識(shí)進(jìn)行講解。
　　 其次，對(duì)在建工程抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)問(wèn)題方面，應(yīng)做到:
　　 確定合法有效的評(píng)估范圍。例如要相關(guān)單位提供與在建工程房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》等。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該向相關(guān)部門核實(shí)情況，搜集相關(guān)的資料，確定合法有效的評(píng)估范圍。
　　 對(duì)在建工程房地產(chǎn)形象進(jìn)度

5、進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是在建工程房地產(chǎn)形象進(jìn)度的把握。由于評(píng)估人員專業(yè)程度的限制，僅僅依靠施工單位和建設(shè)單位的陳述，很難對(duì)在建工程房地產(chǎn)的工程形象進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。評(píng)估人員在對(duì)該類房地產(chǎn)做出評(píng)估之前，為了確定真正的工程進(jìn)度，可以要求建設(shè)方提供估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的工程量鑒證報(bào)告或者可以與造價(jià)咨詢單位進(jìn)行合作，明確工程量，并將其作為附件。這樣得出的評(píng)估結(jié)果就更加周全嚴(yán)密。
　　 加強(qiáng)在建工程房地

6、產(chǎn)權(quán)益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析及防范。在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估，實(shí)質(zhì)是在建工程房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格的評(píng)估。在建工程往往存在建設(shè)方工程款的支付滯后于實(shí)際完成的形象進(jìn)度，與實(shí)際投資額不一致，造成在建工程權(quán)益的缺失。要避免此類風(fēng)險(xiǎn)，就要正確確定建設(shè)工程承包方的權(quán)益。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。對(duì)于如何確定施工方的優(yōu)先受償款，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十七條對(duì)此有明確規(guī)定:“評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值