論我國房地產(chǎn)投資信托的稅制改革.pdf

1、房地產(chǎn)投資信托（REITs），是一種國際社會普遍認(rèn)為能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場有效發(fā)展的房地產(chǎn)投融資工具。美國作為房地產(chǎn)投資信托發(fā)展最成熟的國家，這與其每次稅制改革的推動有極其密切的關(guān)系。我國的房地產(chǎn)投資信托從2002年開始初露端倪，密集發(fā)行則在2010年及2011年上半年，目前，由四川信托發(fā)布的《復(fù)星豫園商旅文基金股權(quán)投資1期集合資金信托計劃》因其逾20％的預(yù)期回報率引起了各方關(guān)注。與美國相比，我國房地產(chǎn)投資信托稅制存在諸多問題——總體稅負(fù)較

2、重、重復(fù)征稅、傳統(tǒng)稅制要件的非適應(yīng)性等等，所以建立起能夠鼓勵房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的稅制顯得尤其重要。美國“修正式的導(dǎo)管理論”、“形式轉(zhuǎn)移不稅制”、“實質(zhì)課稅”、“有條件的稅收優(yōu)惠”等理念很好地解決了投資者與信托公司之間因信托收益發(fā)生的雙重納稅問題，使信托各方主體稅收負(fù)擔(dān)減輕，為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展提供了寬松的稅法環(huán)境。我國應(yīng)當(dāng)在吸收美國相關(guān)稅制的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國房地產(chǎn)投資信托的現(xiàn)實發(fā)展模式，參考現(xiàn)有的證券投資基金的稅法規(guī)定，對不同的稅種在

3、房地產(chǎn)投資信托的不同環(huán)節(jié)做出避免重復(fù)征稅的規(guī)定。
　　本文分為四個部分：
　　第一部分對房地產(chǎn)投資信托（REITs）進(jìn)行概述，介紹其起源與發(fā)展，分析其概念和法律特征，較為詳細(xì)地梳理了美國稅法發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)投資信托的歷程；然后以文字和表格相結(jié)合的方式介紹了四種典型的發(fā)展模式，分析了各自的利弊；最后分析了研究房地產(chǎn)投資信托稅制的必要性。
　　第二部分詳細(xì)闡述了信托制度和信托導(dǎo)管理論以及信托實體理論，分別介紹了英、美兩國的信

4、托稅制，尤其是美國“修正式導(dǎo)管理論”及REITs適用稅收優(yōu)惠的各種條件；然后分析了遵循信托導(dǎo)管理論的稅制符合稅法實質(zhì)課稅原則。
　　第三部分分析了我國對房地產(chǎn)投資信托稅制的現(xiàn)狀，指出了整體稅負(fù)過重及重復(fù)征稅的問題；由于納稅主體資格爭議以及經(jīng)濟(jì)利益歸屬不明確而導(dǎo)致的傳統(tǒng)課稅要件的非適應(yīng)性問題。
　　第四部分則對建立和完善我國的房地產(chǎn)投資信托稅制提出建議，應(yīng)當(dāng)立足于不同的環(huán)節(jié)對不同的稅種作出明確的規(guī)定，一是做到有法可依、法無明文