發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇研究.pdf

1、經(jīng)過二十多年的改革開放，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，它的穩(wěn)定和發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。但目前，房地產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，資金融通過分依賴銀行貸款，隨著央行121文件的出臺(tái)，以及后來央行一系列收緊房地產(chǎn)信貸政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳統(tǒng)銀行融資渠道受到了阻礙，房地產(chǎn)業(yè)面臨融資的瓶頸，嚴(yán)峻的形勢(shì)迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資方式。如何解決這一問題，多元化房地產(chǎn)的融資渠道，完善我國(guó)的房地產(chǎn)金

2、融市場(chǎng)是本文探索的主題。 近年來在海外證券市場(chǎng)迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托(REITs)是在交易所上市專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)的投資信托公司或集合投資計(jì)劃。REITs不僅為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了銀行外的融資渠道，而且為投資者提供了具有穩(wěn)定收入，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資產(chǎn)品。本文從房地產(chǎn)投資信托的概念入手，分析了REITs與其他投資方式相比具有的優(yōu)勢(shì)。由于REITs具備專家經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性高和品種多等優(yōu)點(diǎn)，在全球房地產(chǎn)融資領(lǐng)域

3、得到迅猛發(fā)展。REITs在美國(guó)經(jīng)過40多年的發(fā)展，已經(jīng)比較成熟，有許多成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。源于美國(guó)的REITs工具不僅在美國(guó)發(fā)展成熟，而且其理念迅速在世界范圍內(nèi)傳播和本土化。自從2001年以來，亞洲國(guó)家正在積極的引進(jìn)REITs，其中日本、韓國(guó)和新加坡已經(jīng)相繼推出具有本國(guó)特色的REITs。至此，亞洲已成為全球增長(zhǎng)最快的REITs市場(chǎng)。 結(jié)合國(guó)際上REITs的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和啟示，我們發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)的現(xiàn)狀還存在著很多

4、問題。中國(guó)信托業(yè)自1979年恢復(fù)，經(jīng)過第五次清理整頓后，信托回歸“受人之托、代人理財(cái)”的本位業(yè)務(wù)開始不久，信托投資公司業(yè)務(wù)的開展也是邊走邊摸索，造成目前我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品帶有一定的盲目性。并且與國(guó)外真正意義上的REITs相比較，還存在很大差距：現(xiàn)已推出的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多是固定收益類產(chǎn)品，有到期日和預(yù)期收益率，其本質(zhì)上是類似債權(quán)類產(chǎn)品，所推出的項(xiàng)目屬于信貸融資，且不能在交易所流通，在產(chǎn)品的招募、信托合同的簽訂、信息的披露等方面仍不統(tǒng)一，

5、監(jiān)管制度要么缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，要么非常模糊，各個(gè)公司實(shí)施也不相統(tǒng)一。因此，REITs是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的最終趨勢(shì)。 REITs通過募集社會(huì)閑散資金投資房地產(chǎn)業(yè)，既可以拓寬融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展和創(chuàng)新，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，又能拓寬大眾的投資渠道，使投資人以小規(guī)模資金獲取房地產(chǎn)大規(guī)模投資的高收益，代表了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必然趨勢(shì)，基本上可以實(shí)現(xiàn)投資者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)的多贏局面，是一種在開創(chuàng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)以嶄新模式相結(jié)合方面具

6、有進(jìn)步意義的創(chuàng)新品種，其價(jià)值值得肯定。因此，目前在我國(guó)大力發(fā)展REITs正逢其時(shí)。 同時(shí)，我國(guó)近年來良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境下的房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展為現(xiàn)階段我國(guó)發(fā)展REITs，提供了良好的外部條件。REITs發(fā)展所需的投資主體已逐步形成；REITs發(fā)展所需的資金充裕；信托業(yè)的發(fā)展為REITs創(chuàng)造了必要的條件；相關(guān)法律的逐步完善為REITs創(chuàng)造了必要條件，等等。可見從我國(guó)現(xiàn)狀來看，我們?cè)诠┣笾黧w、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、法律和政策等方面已經(jīng)具

7、備了一定的可行性基礎(chǔ)。 那么，現(xiàn)有房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)如何轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITs?采用哪種模式?具體怎樣實(shí)施?這將是論文的一個(gè)重心所在?？v觀國(guó)際上REITs的設(shè)立和發(fā)展，其運(yùn)作模式可以分為投資公司模式、產(chǎn)業(yè)基金模式和信托計(jì)劃模式。在我國(guó)所考慮的這三種路徑中，信托計(jì)劃最符合REITs產(chǎn)品要求的組織結(jié)構(gòu)，也是最簡(jiǎn)便的方式。信托型依據(jù)《信托法》規(guī)定的信托契約建立、運(yùn)作；公司型依據(jù)《公司法》成立，具有法人資格。公司型具有基金經(jīng)理和公司股東信息不對(duì)稱

8、，股東權(quán)益難以得到保護(hù)，雙重稅收負(fù)擔(dān)(公司所得稅和股東分紅個(gè)人所得稅)等缺點(diǎn)；封閉式產(chǎn)業(yè)基金由于缺乏有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金的法律和法規(guī)，在實(shí)施中的難度較大；信托型因所有權(quán)與收益權(quán)的分離使得信托財(cái)產(chǎn)具有相對(duì)獨(dú)立性，基金收益可得到法律保護(hù)，這符合REITs風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)，此外信托型只需納稅一次，可提高基金收益。相比較而言，采用信托計(jì)劃模式在我國(guó)的可行性更強(qiáng)。通過協(xié)調(diào)好證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)、稅務(wù)部門等部委的關(guān)系，即可將現(xiàn)在信托機(jī)構(gòu)發(fā)售的房地產(chǎn)信托計(jì)劃改造成國(guó)際

9、通行的REITs，并在交易所上市流通，信托投資公司充當(dāng)基金管理人，利用信托資金從事房地產(chǎn)的開發(fā)、投資和物業(yè)管理，從而形成既合乎國(guó)際慣例又合乎中國(guó)國(guó)情的REITs。因此，在目前的背景下，信托計(jì)劃模式需要突破的法律限制較小，是一條發(fā)展房地產(chǎn)投資信托最簡(jiǎn)單易行的路徑。與美國(guó)的REITs相比，目前亞洲國(guó)家和地區(qū)推出的REITs并不非常成熟，這很大程度上是由各國(guó)的外部環(huán)境(特別是金融市場(chǎng)的成熟程度)所決定的。中國(guó)目前推出美國(guó)式的REITs還面臨的

10、不少的障礙。因此首先需要進(jìn)行相關(guān)的制度建設(shè)。第一，要制定REITs專項(xiàng)法，并完善《信托法》、《證券法》、《投資基金法》等與REITs相關(guān)的其他法律。REITs孕育于成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，只有具備了規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和完善的法律、法規(guī)，才能確保這一金融工具的順暢運(yùn)行。目前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不成熟，特別是金融市場(chǎng)發(fā)展程度還不高，發(fā)展REITs更多的應(yīng)該從法律的層面上加以考慮，這也是該制度能否被成功引進(jìn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。第二，設(shè)計(jì)合理的REITs稅

11、收制度。我國(guó)政府應(yīng)采取積極扶持的措施，對(duì)REITs給予某些稅收優(yōu)惠支持，以鼓勵(lì)其發(fā)展。只有寬松有利的政策和嚴(yán)格約束的法規(guī)雙管齊下，才能將REITs納入一個(gè)健康快速的發(fā)展軌道中來。第三，出臺(tái)相關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。由于REITs既是一種新興的創(chuàng)新產(chǎn)品，又具有表外業(yè)務(wù)的特征，因此，應(yīng)該在經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行單獨(dú)的會(huì)計(jì)核算。為此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)有必要加快與財(cái)政部門的合作和溝通，促進(jìn)REITs產(chǎn)品財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的出臺(tái)，使REITs的運(yùn)作具備必要的現(xiàn)實(shí)制度保障。第

12、四，建立發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)可以調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的監(jiān)管制度與模式，增加房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動(dòng)性，解決投資者轉(zhuǎn)手的問題，同時(shí)可以通過直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的二級(jí)市場(chǎng)。第五，完善信息披露制度。完善的信息披露制度是金融中介存在與發(fā)展的關(guān)鍵。并且從海外基金市場(chǎng)發(fā)展來看，信息越公開，基金市場(chǎng)就越發(fā)達(dá)。因此，要盡可能使各類相關(guān)信息(包括房地產(chǎn)信息、國(guó)家政策信息、金融證券信息)及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求

13、者，促使大家在信息公開情況下，從事REITs的運(yùn)作，促進(jìn)我國(guó)REITs的順利發(fā)展。 其次，加快培育市場(chǎng)參與主體。加快培育成熟的市場(chǎng)參與主體是REITs發(fā)展的原動(dòng)力。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托提供穩(wěn)定的資金，他們是REITs需要非常重視的客戶發(fā)展對(duì)象。另一方面，普通投資者積少成多，對(duì)于保證交易市場(chǎng)的活躍也具有重要意義。再者，加強(qiáng)對(duì)信托投資公司的監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)信托

14、投資公司的監(jiān)管和引導(dǎo)，盡快壯大信托投資公司的實(shí)力，擴(kuò)大信托投資公司的影響，提高信托投資公司的聲望，使投資者認(rèn)識(shí)和了解信托投資公司進(jìn)而了解信托產(chǎn)品，為REITs產(chǎn)品的推出做好準(zhǔn)備。 最后，培養(yǎng)REITs的專業(yè)人才。房地產(chǎn)投資信托的管理需要具有房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的雙重知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才。要推出REITs產(chǎn)品并很好的管理募集的資金，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型管理人才隊(duì)伍。與

15、此同時(shí)，積極促進(jìn)與REITs相關(guān)的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)，以更好地為REITs服務(wù)，促進(jìn)REITs的健康發(fā)展。 本文的主要特點(diǎn)在于： 1、總結(jié)了美國(guó)發(fā)展REITs的成功經(jīng)驗(yàn)和對(duì)我國(guó)的啟示，分析了美國(guó)和亞洲兩種REITS的運(yùn)營(yíng)模式的不同之處。 2、對(duì)REITs和我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了比較分析。 3、結(jié)合我國(guó)實(shí)際，對(duì)我國(guó)發(fā)展REITs的路徑進(jìn)行了探討，主要從制度建設(shè)等