關(guān)于我市小微園區(qū)建設(shè)管理的實踐與思考

1、<p>　　關(guān)于我市小微園區(qū)建設(shè)管理的實踐與思考</p><p>　　小微園區(qū)是以解決小微企業(yè)發(fā)展空間為目的，重點利用“三改一拆”拆后利用盤活的空間，引導(dǎo)社會各方參與，通過“企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集群、要素集聚、土地集約”的方式，突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、高效利用土地，形成產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)、服務(wù)鏈相支撐的產(chǎn)業(yè)園有機體。自2015年市委、市政府作出加快拆后利用，加速建設(shè)小微園區(qū)的決策部署以來，我市小微園區(qū)建設(shè)工作取得了初步成效。

2、但從整體來看，我市小微園規(guī)劃布局還不夠科學(xué)，建設(shè)進(jìn)度還不夠快速，管理機制還不健全，與市委、市政府的決策要求和企業(yè)、群眾的迫切需求還有較大差距。加快形成一套從小微園區(qū)的規(guī)劃布局、園區(qū)建設(shè)，到企業(yè)入園、園區(qū)管理等方面的制度體系勢所必然、迫在眉睫。完善協(xié)調(diào)機制。一是堅持每月例會。由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭每月召開一次小微園區(qū)建設(shè)聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)小微園規(guī)劃、建設(shè)、管理過程中出現(xiàn)的重大問題。完善聯(lián)席會議制度，設(shè)立聯(lián)席會議辦公室及規(guī)劃、建設(shè)、招商等方面專項工作

3、組，明確相關(guān)部門職責(zé)，落實專業(yè)工作人員，及時解決具體問題，確保“有人辦事、有章辦事”。二是實行分級管理。</p><p>　　一、我市小微園區(qū)建設(shè)管理的現(xiàn)狀和問題</p><p>　　建設(shè)小微園區(qū)，加快工業(yè)入園發(fā)展，是市委、市政府立足**小微企業(yè)眾多的發(fā)展實際，解決小微企業(yè)發(fā)展空間問題、保護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈和現(xiàn)實生產(chǎn)力的最直接、最緊迫、最有效的重大舉措，是從源頭上轉(zhuǎn)變“低散?！卑l(fā)展模式、解決“臟亂差

4、”發(fā)展環(huán)境，加快推進(jìn)“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”的治本之策。2013年“三改一拆”行動以來，市委、市政府出臺了一系列政策措施，加速推進(jìn)拆后利用，加快建設(shè)小微園區(qū)，取得了初步成效，呈現(xiàn)合力推進(jìn)局面逐步形成、園區(qū)發(fā)展導(dǎo)向定位比較清晰明確、政府主導(dǎo)下的多元開發(fā)機制不斷探索。</p><p>　?。ㄒ唬┟鞔_園區(qū)定義。小微企業(yè)園區(qū)是指具有明確產(chǎn)業(yè)和功能定位，具備相應(yīng)規(guī)模，符合相應(yīng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，具有完善功能布局，擁有統(tǒng)一的建設(shè)和管理主

5、體，實現(xiàn)集中管理和公共服務(wù)的小微企業(yè)集聚發(fā)展平臺。各地工業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作領(lǐng)導(dǎo)小組（或?qū)ｉT的小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)）負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的小微企業(yè)園區(qū)備案認(rèn)定。</p><p>　?。ǘ嵤┮?guī)劃引領(lǐng)。各地政府（管委會）要切實履行小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)主體責(zé)任，科學(xué)編制小微企業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，制定年度建設(shè)計劃。各地政府（管委會）自建自持（含委托代建）小微企業(yè)園區(qū)面積比例原則上不低于30%。金華市區(qū)新建工業(yè)小微企業(yè)園區(qū)項目應(yīng)安排

6、在主城區(qū)一環(huán)線以外。</p><p>　?。ㄈ┩怀霭l(fā)展重點。各地要圍繞紡織服裝、五金、小商品、建材、化工、水晶、紅木家具、食品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)，集中規(guī)劃建設(shè)電鍍、印染等涉及產(chǎn)業(yè)配套的小微企業(yè)園區(qū)。</p><p>　?。ㄋ模﹦?chuàng)新建設(shè)模式。鼓勵采用“園中園”模式，在各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）內(nèi)規(guī)劃建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)；鼓勵利用符合條件的“三改一拆”整理土地和城鎮(zhèn)低效用地建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)；

7、鼓勵利用舊廠區(qū)、舊廠房建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)；鼓勵采取工業(yè)地產(chǎn)模式開發(fā)建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)。</p><p>　　（五）優(yōu)化園區(qū)設(shè)計。綜合考慮園區(qū)定位、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)特點等因素，加強小微企業(yè)園區(qū)總體設(shè)計，明確功能布局、建筑規(guī)模、廠房結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等內(nèi)容，合理規(guī)劃生產(chǎn)、展示、倉儲、物流、辦公、住宿、停車等功能區(qū)塊，合理設(shè)置人流、物流、車流、信息流。</p><p><b>　　二、明確建設(shè)標(biāo)

8、準(zhǔn)</b></p><p>　?。ㄒ唬┮?guī)模條件。縣級以上以制造業(yè)為主的小微企業(yè)園區(qū)建筑面積一般應(yīng)在2萬平方米以上；以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主的小微企業(yè)園區(qū)建筑面積一般應(yīng)在1萬平方米以上。</p><p>　　（二）控制指標(biāo)。小微企業(yè)園區(qū)用地容積率一般應(yīng)達(dá)到1.4以上（工業(yè)地產(chǎn)項目建筑容積率上限2.5），建筑密度一般不低于35%（工業(yè)地產(chǎn)項目不高于50%），廠房層級一般應(yīng)達(dá)到4層以上（工

9、業(yè)地產(chǎn)項目建筑高度上限35米，其中基礎(chǔ)配套設(shè)施可放寬至50米，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應(yīng)符合控規(guī)要求）。相對集中綠地不小于總用地的5%。</p><p>　?。ㄈ┡涮自O(shè)施。園區(qū)道路、電力、通信、供氣、給排水等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，集中配套一定比例的職工宿舍、食堂、辦公場所等生產(chǎn)生活服務(wù)設(shè)施。非生產(chǎn)性配套設(shè)施用地面積按不大于7%的比例，建設(shè)面積按不大于總建筑面積15%的比例控制。實施雨污分流，污水入網(wǎng)。不能實施污水入網(wǎng)的，

10、要建設(shè)污水集中處理設(shè)施。工業(yè)地產(chǎn)項目用地范圍內(nèi)不得建造成套住宅、專家樓、賓館和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。鼓勵建設(shè)消防站。</p><p><b>　　三、規(guī)范建設(shè)行為</b></p><p>　?。ㄒ唬┘せ罱ㄔO(shè)主體。堅持政府引導(dǎo)、市場運作，廣泛吸引各種社會資金、民間資金參與小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)，積極探索采取政府和社會資本合作（PPP）等新型投融資方式，因地制宜選擇政府主

11、導(dǎo)開發(fā)、龍頭企業(yè)開發(fā)、第三方專業(yè)機構(gòu)開發(fā)、企業(yè)聯(lián)合體建設(shè)、行業(yè)協(xié)會牽頭建設(shè)、集體經(jīng)濟(jì)組織利用自有存量建設(shè)用地開發(fā)等模式。采用工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式建設(shè)的小微企業(yè)園區(qū)，在土地出讓合同中約定開發(fā)單位具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理資質(zhì)。</p><p>　　（二）制訂建設(shè)方案。建設(shè)單位應(yīng)按照小微企業(yè)園區(qū)總體設(shè)計要求，制訂項目建設(shè)方案。項目建設(shè)方案要明確小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)選址、發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)定位、功能布局、建筑規(guī)模、容積率、廠房結(jié)構(gòu)、建

12、筑特色和風(fēng)格、招商方案（工業(yè)地產(chǎn)項目要明確房產(chǎn)銷售的最高價格、自持比例等）、投資模式（聯(lián)合開發(fā)模式的，須明確投資比例、分?jǐn)偡椒ǎ?、?xì)化的分割方案（工業(yè)地產(chǎn)項目要明確可供分割的最小單元）和建設(shè)進(jìn)度要求等內(nèi)容。要明確環(huán)保設(shè)施、研發(fā)平臺等公共配套設(shè)施，明確物業(yè)管理辦法。</p><p>　　（三）依法依規(guī)審批。小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)項目依法辦理規(guī)劃許可、用地審批、消防安全、能評、環(huán)評等手續(xù)。建設(shè)單位制訂的小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)方案

13、，報各地工業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作領(lǐng)導(dǎo)小組（或?qū)ｉT的小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)）備案。項目竣工后，做地主體和各級相關(guān)職能部門分別對相關(guān)建設(shè)指標(biāo)進(jìn)行驗收，驗收通過后辦理不動產(chǎn)權(quán)證變更登記。小微企業(yè)園區(qū)初始運行約定期限屆滿后，對有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行履約認(rèn)定，通過履約認(rèn)定后可換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)正式證。</p><p>　?。ㄋ模┘訌婍椖抗芾?。各地政府（管委會）要與小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)業(yè)主簽訂《項目管理合同》，建立履約保證金制度，對開發(fā)建設(shè)要

14、求、價格限制、企業(yè)入園、最低畝均產(chǎn)出、企業(yè)退出等違約責(zé)任進(jìn)行明確約定。</p><p>　　（五）嚴(yán)格項目施工。工程建設(shè)必須嚴(yán)格按照設(shè)計方案要求實施，確保工程質(zhì)量。道路、電力、通訊、給排水及污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施，應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。</p><p><b>　　四、加強產(chǎn)權(quán)管理</b></p><p>　　（一）采用租售

15、模式。鼓勵小微企業(yè)園區(qū)通過租賃等方式經(jīng)營。小微企業(yè)園區(qū)可根據(jù)建設(shè)方案等，按照土地出讓合同進(jìn)行不動產(chǎn)分割登記和轉(zhuǎn)讓（銷售）。采取工業(yè)地產(chǎn)模式開發(fā)建設(shè)的小微企業(yè)園區(qū)項目，產(chǎn)權(quán)銷售及不動產(chǎn)權(quán)屬登記參照房地產(chǎn)管理模式辦理。</p><p>　?。ǘ┟鞔_分割標(biāo)準(zhǔn)?？砂磳訛樽钚卧M(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，單個入園（包括出租和出售）企業(yè)建筑面積一般不得低于500平方米。園區(qū)內(nèi)道路、綠化、配電、消防等公共設(shè)施用地，屬于小微企業(yè)園區(qū)業(yè)主。

16、</p><p>　?。ㄈ┕膭钪黧w自持。社會投資主體開發(fā)建設(shè)的小微企業(yè)園區(qū)，鼓勵開發(fā)主體自持，在《項目管理合同》中明確自持比例、自持年限等，開發(fā)主體自持比例原則上不低于20%，且不可銷售和轉(zhuǎn)讓。園區(qū)非生產(chǎn)用房、配套設(shè)施一般由開發(fā)主體自持。以聯(lián)合方式開發(fā)建設(shè)的小微企業(yè)園區(qū)，建成后允許按約定的股份比例登記到聯(lián)合體名下，或分割轉(zhuǎn)讓到單位股東名下。</p><p>　　（四）規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。入園企

17、業(yè)按照購置合同購得小微企業(yè)園區(qū)廠房，并按合同約定使用。如因企業(yè)發(fā)展壯大需要外遷或經(jīng)營不善需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，需按照購置合同約定進(jìn)行規(guī)范轉(zhuǎn)讓，受讓方應(yīng)符合小微企業(yè)園區(qū)入園相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。屬地政府（管委會）享有優(yōu)先回購權(quán)。</p><p><b>　　五、加強園區(qū)管理</b></p><p>　?。ㄒ唬┰O(shè)置運營主體。各地要探索所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的經(jīng)營管理模式，推動建立產(chǎn)權(quán)清晰、職責(zé)

18、明確、具有獨立法人資格的小微企業(yè)園區(qū)運營機構(gòu)（物業(yè)管理公司），完善各項管理服務(wù)制度。積極鼓勵行業(yè)龍頭企業(yè)、行業(yè)協(xié)會或市內(nèi)外專業(yè)園區(qū)運營商等參與小微企業(yè)園區(qū)運營管理。</p><p>　　（二）加強物業(yè)管理。小微企業(yè)園區(qū)項目開發(fā)單位必須按約定負(fù)責(zé)保障和維護(hù)項目內(nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，對項目園區(qū)實施統(tǒng)一的物業(yè)管理。</p><p>　?。ㄈ┮?guī)范企業(yè)入園。各地要嚴(yán)把企業(yè)入園關(guān)，制定入

19、駐企業(yè)審核規(guī)定，以及準(zhǔn)入條件，依法嚴(yán)格審查能耗、安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)等事項。各小微企業(yè)園區(qū)要建立產(chǎn)業(yè)項目負(fù)面清單。</p><p>　?。ㄋ模┤雸@企業(yè)條件。入園企業(yè)必須依法登記注冊、合法經(jīng)營、依法納稅，必須符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、安全生產(chǎn)等有關(guān)要求，必須具備法定的生產(chǎn)經(jīng)營許可資質(zhì)或依法通過審核審批。</p><p>　?。ㄎ澹┘訌姺?wù)指導(dǎo)。支持小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)公共服務(wù)

20、平臺，鼓勵各類公共服務(wù)機構(gòu)入駐，為入園企業(yè)提供商務(wù)辦公、產(chǎn)品設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)營銷、技術(shù)開發(fā)、產(chǎn)品檢測認(rèn)證、法律、信息咨詢、教育培訓(xùn)、倉儲物流、融資服務(wù)等公共服務(wù)。</p><p>　　（六）加強企業(yè)管理。各地要依法加強對入園企業(yè)安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、產(chǎn)品質(zhì)量、節(jié)能降耗等方面的日常監(jiān)管。小微企業(yè)園區(qū)投入使用后，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行備案，并定期將運營情況及有關(guān)重大事項報所在地經(jīng)信部門。鼓勵小微企業(yè)園區(qū)建立入園企業(yè)評價體系，依據(jù)評價結(jié)

21、果實行優(yōu)勝劣汰。</p><p><b>　　六、資源要素保障</b></p><p>　?。ㄒ唬┐_保新增用地。國土資源部門要加強小微企業(yè)園區(qū)用地保障服務(wù)，將小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)用地納入年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃，切實保障小微企業(yè)園區(qū)用地需求。</p><p>　　（二）盤活存量用地。鼓勵工業(yè)企業(yè)節(jié)地挖潛，利用舊廠區(qū)、舊廠房建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)；鼓勵利用低效

22、用地、拆改土地建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)。利用存量用地建設(shè)的小微企業(yè)園區(qū)，需實施分割轉(zhuǎn)讓或銷售的，原則上先由政府收回，重新進(jìn)行公開出讓。鼓勵多宗存量工業(yè)用地合并進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，對多宗土地之間涉及邊角地、夾心地，且符合規(guī)劃要求，累計面積不超過項目合并總面積的10%，單幅地塊不超過3 畝的，可納入周邊土地一并開發(fā)。</p><p>　?。ㄈ┕膭钤鼋◤S房。對工業(yè)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)利用現(xiàn)有工業(yè)用地擴(kuò)大生產(chǎn)性用房，或通過新建、擴(kuò)建、

23、翻建多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)的，容積率提高部分，不再增收地價款（建成后轉(zhuǎn)讓的除外）。對小微企業(yè)園區(qū)項目，在現(xiàn)有工業(yè)用地上新建或?qū)⒃袕S房改造后容積率超過省工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)40%以上的，允許各地給予一定補助。</p><p>　?。ㄋ模┘s使用土地。原則上對小微企業(yè)園區(qū)以外相同產(chǎn)業(yè)10畝以下的項目，不再單獨供應(yīng)工業(yè)用地。</p><p>　?。ㄎ澹┮貎?yōu)先安排。各地對入園企業(yè)每年

24、集中預(yù)留安排用能、排污等指標(biāo)。新增可用能源消費總量指標(biāo)予以優(yōu)先安排，新上變壓器容量等用能安排予以優(yōu)先保障。</p><p><b>　　七、相關(guān)扶持政策</b></p><p>　　鼓勵有條件的縣（市、區(qū)）對園區(qū)建設(shè)、企業(yè)入園、招商引資、配套設(shè)施運維、公共平臺建設(shè)等給予財政資金補助。</p><p>　?。ㄒ唬┩顿Y補助。市財政對市區(qū)列入年度建設(shè)

25、目標(biāo)的小微企業(yè)園區(qū)，連續(xù)兩年按園區(qū)平臺投資額的5%給予補助，每年不超過100萬元。對園區(qū)平臺補助額不高于入園企業(yè)的財政貢獻(xiàn)，不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)。</p><p>　　（二）運營獎勵。每年對市區(qū)小微企業(yè)園區(qū)運營情況進(jìn)行綜合評價，根據(jù)評價結(jié)果，給予園區(qū)運營機構(gòu)相應(yīng)財政資金獎勵，具體辦法另行制定。</p><p>　?。ㄈ┱猩酞剟睢Ｊ袇^(qū)小微企業(yè)園區(qū)從金華市外引進(jìn)規(guī)模以上企業(yè)的，給予園區(qū)運營機構(gòu)每

26、家10萬元的財政獎勵。</p><p>　?。ㄋ模﹦?chuàng)優(yōu)獎勵。市區(qū)獲評省級以上小微企業(yè)園區(qū)的，市財政按獲得上級財政補助的1:1給予園區(qū)運營機構(gòu)配套補助。</p><p>　?。ㄎ澹╉椖空?。市區(qū)小微企業(yè)園區(qū)入園企業(yè)實施技術(shù)改造、節(jié)能節(jié)水改造的，允許以園區(qū)為單位進(jìn)行項目整合，按市區(qū)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)改造、節(jié)能減排項目補助。</p><p>　?。┰u價提檔。市區(qū)小微企業(yè)

27、園區(qū)運營機構(gòu)年度企業(yè)分類評價，上提二檔。市區(qū)小微企業(yè)園區(qū)入園企業(yè)年度企業(yè)分類評價，上提一檔，最高提檔為B類。</p><p>　?。ㄆ撸┙鹑谥С?。積極探索購置廠房按揭貸款模式，吸引有意向的金融機構(gòu)入駐工業(yè)地產(chǎn)項目園區(qū)，引導(dǎo)金融機構(gòu)針對購置廠房的入駐企業(yè)提供按揭貸款支持，貸款首付比例最低可以達(dá)到30%，貸款期限一般不少于10年。</p><p><b>　　八、強化保障措施<

28、/b></p><p>　?。ㄒ唬┘訌娊M織領(lǐng)導(dǎo)。市工業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)管理工作，研究協(xié)調(diào)重大問題；領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、任務(wù)分解、督查落實等日常工作。市有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，完善政策措施，加強協(xié)作配合。各地要切實履行屬地管理職責(zé)，成立相應(yīng)工作機構(gòu)。</p><p>　?。ǘ┙⑼七M(jìn)機制。將小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)管理工作納入市委、市政府重點工作年度考

29、核內(nèi)容。市工業(yè)轉(zhuǎn)型升級工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要分年度下達(dá)小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，至2020年全市建設(shè)小微企業(yè)園區(qū)100家以上。市經(jīng)信委負(fù)責(zé)牽頭建立小微企業(yè)園區(qū)績效評價制度，對績效評價優(yōu)秀的小微企業(yè)園區(qū)，優(yōu)先向上推薦申報各級小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新示范基地。鼓勵各地構(gòu)建本地的評價體系。</p><p>　?。ㄈ┘訌娦麄魍茝V。充分發(fā)揮新聞媒體的宣傳、引導(dǎo)和監(jiān)督作用，宣傳小微企業(yè)園區(qū)建設(shè)動態(tài)，及時發(fā)布小微企業(yè)園區(qū)供需信息。通過