房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)a+h重點公司樣本庫動態(tài)跟蹤報告流動性邊際改善，供給側表現(xiàn)回溫

1、<p><b>　　目錄</b></p><p>　　1、樣本庫重點上市房企基本情況</p><p>　　光大地產(chǎn)重點上市房企樣本庫繼續(xù)保持 30 家A 股重點房企及 20 家H 股重點房企的動態(tài)跟蹤。</p><p>　　以下為截止 2018 年 12 月 14 日的樣本庫公司基本情況：</p><p>　

2、　表 1：30 家 A 股重點上市房企基本情況</p><p>　　資料來源：WIND，整理注：數(shù)據(jù)截止時間 2018 年 12 月 14 日</p><p>　　表 2：20 家 H 股重點上市房企基本情況</p><p>　　資料來源：WIND，整理注：數(shù)據(jù)截止時間 2018 年 12 月 14 日</p><p>　　2、市場行情：板塊

3、小幅修復，內(nèi)房表現(xiàn)更優(yōu)</p><p>　　、A/H 地產(chǎn)板塊指數(shù)表現(xiàn)及個股漲跌幅排行</p><p>　　表 3：市場指數(shù)表現(xiàn)（12.03-12.14）</p><p><b>　　資</b></p><p>　　12 月 03 日至 12 月 14 日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲 0.30%，跑贏滬深 300 指數(shù) 0.51

4、pc，跑贏上證綜指 0.09pc，在 28 個申萬一級行業(yè)指數(shù)中排名 13。</p><p>　　圖 1：滬深指數(shù)和各申萬一級行業(yè)漲跌幅情況（12.03-12.14）</p><p>　　資料來源：WIND、</p><p>　　12 月 3 日至 12 月 14 日，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上漲 2.46%，跑贏恒生指數(shù) 4.02pc，跑贏恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù) 0.63

5、pc，表現(xiàn)領先 12 個恒生綜合行業(yè)指數(shù)。</p><p>　　圖 2：恒生指數(shù)和恒生綜合行業(yè)漲跌幅情況（12.03-12.14）</p><p>　　資料來源：WIND、</p><p>　　個股層面，A 股漲幅前五的房企分別為：上實發(fā)展（+20.64%）、華夏幸福（+8.98%）、藍光發(fā)展（+7.87%）、華發(fā)股份（+4.75%）、金地集團（+4.52%）；港股

6、漲幅前五的內(nèi)房分別為世茂房地產(chǎn)（+9.36%）、華潤置地（+7.07%）、融創(chuàng)中國（+5.00%）、旭輝控股集團（+4.08%）、龍光地產(chǎn)（+3.72%）。</p><p>　　表 4：A 股房地產(chǎn)股漲跌幅 Top5（12.03-12.14）</p><p>　　資料來源：WIND、</p><p>　　表 5：H 股內(nèi)房股漲跌幅 Top5（12.03-12.14）

7、</p><p>　　資料來源：WIND、</p><p>　　、重點房企滬（深）港股通持股變化</p><p>　　12 月 3 日至 12 月 14 日，A 股 30 家重點房企中滬（深）股通持股比例提升幅度前五的是：榮盛發(fā)展（+0.49%）、華夏幸福（+0.39%）、華發(fā)股份（+0.25%）、金科股份（+0.22%）、金地集團（+0.22%）；持股比例下降幅度

8、前五的是： 新城控股（-0.95%）、張江高科（-0.47%）、上實發(fā)展（-0.23%）、世聯(lián)行（-0.11%）、 北京城建（-0.07%）。</p><p>　　表 6：A 股重點房企滬（深）股通持股變化（12.3-12.14）</p><p>　　資料來源：WIND、整理</p><p>　　12 月 3 日至 12 月 14 日，H 股 20 家重點內(nèi)房中港股

9、通持股比例提升幅度前五的是：時代中國控股（+0.28%）、綠城中國（+0.25%）、合景泰富集團（+0.11%）、富力地產(chǎn)（+0.08%）、世茂房地產(chǎn)（+0.06%）；持股比例下降幅度前五的是：融創(chuàng)中國（-0.31%）、中國海外發(fā)展（-0.23%）、龍湖集團（-0.13%）、華潤置地（-0.10%）、中國奧園（-0.10%）。</p><p>　　表 7：H 股重點內(nèi)房港股通持股變化（12.3-12.14）<

10、;/p><p>　　資料來源：WIND、整理</p><p>　　3、政策動態(tài)：行業(yè)流動性邊際改善，地方政府因城施策繼續(xù)</p><p>　　3.1、按揭利率見頂，居民中長貸單月同比續(xù)增</p><p>　　11 月首套按揭利率見頂、二套按揭利率回落 0.01pc</p><p>　　WIND 數(shù)據(jù)顯示，11 月全國首套房

11、平均按揭利率為 5.71%，環(huán)比持平， 結束了長達 25 個月的連續(xù)上漲；11 月二套房平均按揭利率為 6.06%，環(huán)比回落 0.01pc。在貨幣政策和銀行間流動性邊際改善的背景下，按揭利率如預期見頂。展望未來，居民購房信用擴張邊際約束仍然存在，貸款利率后續(xù)大</p><p>　　幅下降概率較低，預計 2019 年全國房貸利率穩(wěn)中略降，不同城市/區(qū)域或存</p><p>　　在差異性的利率

12、變動策略。</p><p>　　圖 3：全國首套房平均貸款利率（%）圖 4：全國二套房平均貸款利率（%）</p><p>　　資料來源：WIND資料來源：WIND</p><p>　　11 月居民新增短期貸款同比多增 1116 億，中長期貸款同比多增 20 億單月來看，2018 年 11 月，新增居民人民幣貸款 6560 億元，環(huán)比多增</p>&

13、lt;p>　　924 億元，同比多增 355 億元；其中居民短期貸款單月新增 2169 億元，環(huán)</p><p>　　比多增 262 億元，同比多增 141 億元；居民中長期貸款單月新增 4391 億元，</p><p>　　環(huán)比多增 661 億元，同比多增 213 億元。</p><p>　　累計來看，2018 年 1-11 月，新增居民人民幣貸款 6.91

14、 萬億，同比增</p><p>　　速回升至 1.60%；其中居民短期貸款新增 2.26 萬億元，同比增速回落至</p><p>　　24.60%，居民中長期貸款新增 4.64 萬億元，同比降幅收窄至 6.95%。</p><p>　　圖 5：居民戶新增人民幣貸款單月值（億元）圖 6：居民戶新增人民幣貸款累計值（億元）</p><p&g

15、t;　　資料來源：WIND資料來源：WIND</p><p>　　、發(fā)改委支持優(yōu)質房企發(fā)行信用債，政治局會議堅持穩(wěn)中求進總基調(diào)</p><p>　　信用債主體擴容，優(yōu)質民營房企獲支持</p><p>　　12 月 12 日，發(fā)改委發(fā)布《關于支持優(yōu)質企業(yè)直接融資進一步增強企業(yè)債券服務實體經(jīng)濟能力的通知》。《通知》指出，重點支持符合要求的優(yōu)質企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，要求包括

16、主體信用等級達到 AAA；最近 3 年未發(fā)生公司信用類債券或其他債務違約，且不存在處于持續(xù)狀態(tài)的延遲支付本息事實， 未納入失信黑名單。</p><p>　　經(jīng)過篩選，滿足新規(guī)的要求的A+H 上市房企有 21 家： 表 3：A 股企業(yè)債券發(fā)行主體篩選</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　表 4：H 股企業(yè)債券發(fā)行主體篩選</p>

17、;<p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　政治局會議堅持穩(wěn)中求進總基調(diào)</p><p>　　12 月 13 日，中共中央政治局召開會議，分析研究 2019 年經(jīng)濟工作。圍繞關鍵之年的經(jīng)濟工作，會議強調(diào)，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，堅持新發(fā)展理念，堅持推進高質量發(fā)展，堅持以供給側結構性改革為主線，堅持深化市場化改革、擴大高水平開放，并要求進一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外

18、貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期。</p><p>　　貨幣政策正逐漸從“數(shù)量調(diào)控為主”轉為“價格調(diào)控為主”</p><p>　　12 月 13 日晚，央行行長易綱出席《新浪·長安講壇》，并在會上發(fā)表主題演講。易綱表示，資金的流入、流出有時會產(chǎn)生羊群行為，有時會產(chǎn)生非理性恐慌，這時就要考慮一些宏觀審慎政策，例如住房金融就有一些宏觀審慎，具體到首付比例可以逆周期地調(diào)節(jié)。</p>

19、;<p>　　表 8：近期房地產(chǎn)相關政策面及資金面動態(tài)信息匯總（12.01-12.16）</p><p><b>　　，</b></p><p><b>　　，</b></p><p>　　資料來源：各部委網(wǎng)站，央行，WIND，整理</p><p>　　、青海強化商品房銷售價格管理，遼

20、寧推動縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫存</p><p>　　青海要求備案后 3 個月內(nèi)不得調(diào)高商品房銷售價格，廣東加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題</p><p>　　近期地方政府繼續(xù)因城施策，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。青海發(fā)文規(guī)范商品房交易，規(guī)定經(jīng)價格監(jiān)督部門審核備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3 個月內(nèi)不得調(diào)高商品房銷售價格；廣東省加快解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題；江西提出建立健全商品房上市預報制度；武漢發(fā)

21、布公積金細則規(guī)定規(guī)定借款人辦理異地貸款時，與開發(fā)商簽訂的購房合同時間在一年之內(nèi)，首付款不少于購房總價的 20%。</p><p>　　遼寧省推動縣城和新城新區(qū)房地產(chǎn)去庫存</p><p>　　遼寧省下發(fā)《全省推動縣城和新城區(qū)房地產(chǎn)去庫存工作方案》，進一步推動縣城和新城新區(qū)房地產(chǎn)去庫存。并明確提出，到 2020 年，各縣城、新城新區(qū)商品住宅庫存去化周期回歸到合理區(qū)間。同時，對農(nóng)民進城購房給予

22、優(yōu)惠補貼，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予購房折扣，引導商業(yè)銀行為農(nóng)民購房提供更優(yōu)惠的貸款政策和金融服務。</p><p>　　表 9：近期房地產(chǎn)相關區(qū)域政策動態(tài)（12.01-12.14）</p><p>　　資料來源：各地方政府網(wǎng)站，WIND，整理</p><p>　　4、公司動態(tài)：品牌房企銷售增速出現(xiàn)分化，龍頭拿地整體維持審慎</p><p>　　

23、、品牌房企銷售增速出現(xiàn)分化</p><p>　　單月來看，11 月單月全國商品房銷售金額同比增長 8.8%，重點房企中金地、首開、龍湖、世茂、富力、禹洲銷售金額同比增速超過 70%，萬科 A、中南、榮盛、旭輝、奧園、龍光、合景泰富、時代中國的銷售金額同比增速位于 40%-70%區(qū)間，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、綠城、金茂、廣宇同比轉負。</p><p>　　全年累計來看，1-11 月全國商品房銷售

24、金額同比增長 12.1%，碧桂園累計同比增長 30%，中國恒大累計同比增長 14%，萬科累計同比增長 16%， 融創(chuàng)中國累計同比增長 40%，中國海外發(fā)展累計同比增長 24%，新城控股累計同比增長 89%，龍湖地產(chǎn)累計同比增長 23%，華潤置地累計同比增長</p><p>　　52%，招商蛇口累計同比增長 45%；集中度提升邏輯繼續(xù)演繹。</p><p>　　表 10：樣本庫重點房企 11

25、 月單月及累計銷售情況</p><p>　　資料來源：各公司公告、整理</p><p>　　注：碧桂園為權益銷售口徑；中國海外發(fā)展為港元計價；華潤置地為操盤口徑；中國金茂為二級銷售口徑；綠城不計入代建項目。</p><p>　　、萬科單月拿地回升，保利、中海維持謹慎</p><p>　　萬科公布 11 月拿地情況，自 10 月銷售簡報公布以來

26、，新增 14 個項目，</p><p>　　對應總計容建筑面積 391.9 萬方，同比增加 15.4%；總地價 263.7 億元，同比增加 27.1%。1-11 月公司新增計容建筑面積同比增長 12.0%，新增土儲總地價同比增長 4.9%。</p><p>　　保利發(fā)展公布11 月拿地情況，當月新增6 個項目，總計容建筑面積149.3 萬方，同比減少 64.4%；總地價 67.27 億元，

27、同比減少 76.1%。1-11 月公司新增計容建筑面積同比減少 3.8%，新增土儲總地價同比減少 4.1%。</p><p>　　中國海外發(fā)展 11 月新增 4 個項目，建筑面積約 129.4 萬方，同比減少</p><p>　　68.87%；總地價 34.3 億元，同比減少 79%。1-11 月公司新增樓面面積同比下降 10.7%，新增土儲地價同比下降 11%。</p>&

28、lt;p>　　圖 7：龍頭房企 11 月拿地金額單月同比及全年累計同比</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　表 11：近期樣本庫重點房企公告一覽（12.1-12.15）</p><p><b>　　，</b></p><p><b>　　。</b></p&g

29、t;<p><b>　　，</b></p><p>　　資料來源：Wind，公司公告，整理</p><p>　　5、數(shù)據(jù)更新：全國銷售降溫延續(xù)，新開工、投資增速維持高位，土地購置繼續(xù)回落</p><p>　　、樓市成交：一二手房雙周成交同比為正，全年降幅繼續(xù)收窄</p><p>　　一手房：雙周成交同比上升

30、 2.8%，全年累計同比降幅收窄至 6.7%</p><p>　　30 個大中城市近期 2 周（48 周-49 周）商品房成交約 813 萬方；雙周同比上升 2.8%；其中：4 個一線城市成交 140 萬方，雙周同比上升 38.6%；13 個二線城市成交 452 萬方，雙周同比上升 9.5%；13 個三線城市成交 221 萬方， 3 周同比減少 20.3%。</p><p>　　全年累計來

31、看，30 城年初至今（49 周，截止 12.09，下同）累計成交面積約 15792 萬方，累計同比下降 6.7%。4 個一線城市年初至今累計成交面積約 2728 萬方，累計同比下降 5.3%；13 個二線城市年初至今累計成交面積約</p><p>　　8119 萬方，累計同比下降 9.7%；13 個三線城市年初至今累計成交面積約 4945 萬方，累計同比下降 2.1%。</p><p>　

32、　表 12：30 城商品房近期（雙周）成交/全年累計成交情況</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　注：一手房統(tǒng)計覆蓋 30 城：一線 4 城包括北京、上海、廣州、深圳；二線 13 城包括天津、杭州、南京、武漢、成都、青島、蘇州、</p><p>　　南昌、福州、廈門、長沙、哈爾濱、長春；三四線 13 城包括無錫、東莞、昆明、石家莊、惠州

33、、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、蘭州、江陰。</p><p>　　圖 8：30 城商品房周度成交面積（萬平方米）</p><p><b>　　600</b></p><p><b>　　500</b></p><p><b>　　400</b></p>&l

34、t;p><b>　　300</b></p><p><b>　　200</b></p><p><b>　　100</b></p><p>　　三線單周二線單周一線單周</p><p><b>　　0</b></p><p>

35、<b>　　資料來源：WIND</b></p><p>　　圖 3：30 城商品房周度成交面積累計同比增速</p><p><b>　　資料來源：WIND</b></p><p>　　二手房: 3 周成交同比增加 1.0%，其中北深二城同比增加 14.4%</p><p>　　11 個熱點一二線城市

36、近期（48 周-49 周）二手房成交面積約 208 萬方， 雙周同比減少 6.5%；其中：2 個一線城市成交 62 萬方，雙周同比增加 0.95%； 9 個二線城市成交 146.8 萬方，3 周同比下降 9.37%。</p><p>　　全年來看，11 城年初至今（49 周，截止 12.07，下同）累計成交面積約5868 萬方，累計同比下降 5.2%。2 個一線城市年初至今累計成交面積約 1758 萬方，累計同比

37、增長7.7%；9 個二線城市年初至今累計成交面積約4110 萬方，累計同比下降 9.8%。</p><p>　　表 13：11 城二手房近期（雙周）成交/全年累計成交情況</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　注：二手房統(tǒng)計覆蓋 11 城：一線 2 城包括北京、深圳；二線 9 包括杭州、南京、大連、成都、廈門、南寧、無錫、蘇州、青島。&l

38、t;/p><p>　　圖 10：11 城二手房周度面積（萬平方米）</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　注：二手房統(tǒng)計城市覆蓋 11 城：北京、深圳、杭州、南京、大連、成都、廈門、南寧、無錫、蘇州、青島。</p><p>　　圖 4：11 城二手房周度面積累計同比</p><p>　　資料來源

39、：WIND，整理</p><p>　　注：二手房統(tǒng)計城市覆蓋 11 城：北京、深圳、杭州、南京、大連、成都、廈門、南寧、無錫、蘇州、青島。</p><p>　　、土地市場：雙周成交建面同比-30.6%，成交總價同比-34.3%</p><p>　　100 大中城市近期 2 周（11.26-12.09，48 周-49 周）成交規(guī)劃建筑面積 4666 萬平方米，較去年同

40、期（11.26-12.09，48 周-49 周，6723 萬平方米）減少 30.6%；成交總價約 1607 億元，較去年同期（11.26-12.09，48 周-49 周，2446 億元） 下降 34.28%；樓面均價 3562 元/平方米，較去年同期下降 4.21%。</p><p>　　分城來看，百城近期 2 周（11.26-12.09，48 周-49 周）中，一線城市成交建筑面積和成交總價分別較去年同期增加

41、43.38%、20.66%；二線城市成交建筑面積和成交總價分別較去年同期增加-50.45%、-53.81%；三線城市成交建筑面積和成交總價分別較去年同期增加-24.13%、-51.44%。</p><p>　　全年累計來看，百城 49 周累計土地成交規(guī)劃建筑面積 11.19 億方，同比增加 7.6%，增速較 2 周前回落 2.7pc；49 周累計成交總價約 2.94 萬億，同比減少 1.5%，增速較 2 周前回落

42、 2.9pc；49 周累計平均土地樓面均價約 2629 元</p><p>　　/平方米，同比下降 8.5%。</p><p>　　圖 5：100 大中城市土地成交規(guī)劃建筑面積（單周值）</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　11 月全國土地購置增速繼續(xù)回落，百城土地成交降幅明顯</p><p&

43、gt;　　全國來看，11 月單月全國土地購置面積約 3363 萬方，同比增長 8.1%， 增速較 10 月回落 4.1pc。11 月單月全國土地成交價款約 2051 億元，同比增長 17.8%，增速較 10 月回升 8.3pc。</p><p>　　百城來看，11 月單月百城土地成交規(guī)劃建筑面積同比下降 23.8%，增速較 10 月下降 19.4pc。11 月單月百城土地成交總價同比下降 23.3%，增速較 10

44、 月下降 4.4pc。</p><p>　　從全國、百城、龍頭房企三個維度觀察，土地成交降溫延續(xù)。隨著銷售壓力抬升，以及融資環(huán)境趨嚴，預計未來土地市場的下行趨勢仍將維持。</p><p>　　圖 6：全國土地購置面積、全國土地成交價款、百城土地成交建面、百城土地成交總價單月同比</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　

45、　圖 7：全國土地購置面積與土地成交價款累計同比圖 8：100 城土地成交建面和土地成交總價累計同比</p><p>　　資料來源：WIND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　、月度統(tǒng)計局數(shù)據(jù)更新：銷售、新開工、投資增速放緩，基本面下行趨勢較明顯</p><p>　　全國銷售面積單月降幅走擴，西部地區(qū)下降明顯</p><p&g

46、t;　　11 月單月全國商品房銷售面積為 1.55 億方，同比降幅擴大至-3.1%（10</p><p>　　月為-3.1%），連續(xù)三個月負增長。11 月單月全國商品房銷售金額為 1.36</p><p>　　萬億元，同比增長 8.8%，增速較 10 月提升 2.6pc。</p><p>　　全年來看，1-11 月全國商品房銷售面積、銷售金額分別為 14.86

47、億方、</p><p>　　12.95 萬億元，同比增速分別為1.4%、12.1%，增速較1-10 月分別下降0.8pc、</p><p><b>　　0.4pc。</b></p><p>　　圖 9：全國銷售房銷售面積單月同比和累計同比圖 10：全國商品房銷售金額單月同比和累計同比</p><p>　　資料來源：WI

48、ND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　從區(qū)域結構來看，各區(qū)域銷售增速繼續(xù)放緩。東部、中部、西部、東北 地區(qū)1-11 月銷售面積累計同比增速較1-10 月分別增加-0.4pc、-0.8pc、-2.0pc、</p><p>　　+0.3pc；1-11 月銷售金額累計同比增速較 1-10 月分別增加+0.2pc、-0.5pc、</p><p>　　-

49、2.5pc、+0.1pc。</p><p>　　圖 11：各區(qū)域銷售面積累計增速（%）圖 12：各區(qū)域銷售金額累計增速（%）</p><p>　　資料來源：WIND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　全國銷售面積連續(xù)三個月負增長，樓市景氣持續(xù)回落。從區(qū)域結構來看，</p><p>　　11 月東部、中部、西部銷售面積累計同

50、比進一步下降，其中前期去化表現(xiàn)相對較好的西部地區(qū)銷售動能明顯減退，銷售面積單月同比由正轉負，增速環(huán)比下降 13.1pc 至-7.5%。我們認為，支持政策減弱疊加房價預期扭轉， 2017/2018 年房價積累較大漲幅的中西部區(qū)域后續(xù)銷售降速風險相對凸出。</p><p>　　新開工持續(xù)高增，疊加施工逐步回升，房地產(chǎn)投資增速維持高位</p><p>　　新開工方面，11 月全國新開工面積 2

51、.01 億方，單月同比增長 21.7%， 增速較10 月回升6.9pc；1-11 月全國新開工面積18.89 億方，同比增長16.8%，增速較 1-10 月回升 0.6pc。</p><p>　　我們認為，新開工持續(xù)高增主要系：1）前期補庫存積累了相對充裕的土地儲備；2）顯性庫存處于低位，存量資源變現(xiàn)意愿較強；3）近期融資端邊際改善，境內(nèi)外發(fā)債放量。</p><p>　　圖 13：新開工面

52、積單月同比和累計同比</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　施工面積方面，新開工的傳導作用逐漸顯現(xiàn)，11 月全國房屋施工面積約</p><p>　　80.49 億方，同比增長 4.7%，增速較 10 月進一步提升 0.4pc。</p><p>　　新開工高增疊加施工回升，11 月全國房地產(chǎn)投資單月同比增長 9.3%

53、， 增速較 10 月回升 1.6pc；1-11 月累計同比增長 9.7%，增速較 1-10 月持平。</p><p>　　圖 14：房屋施工面積累計同比圖 15：房地產(chǎn)投資單月同比和累計同比</p><p>　　資料來源：WIND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　開工庫存、顯性庫存環(huán)比收縮，隱性庫存環(huán)比擴張</p><p&g

54、t;　　截止 2018 年 11 月，全國商品住宅開工庫存約 28..09 億方，較 2017</p><p>　　年末增加 9822 萬方，較 2018 年 10 月增加 1379 萬方。按照 12 個月滑動平</p><p>　　均銷售面積計算，開工庫存的去化周期約 22.9 個月。</p><p>　　2018 年 11 月，全國商品住宅隱性庫存 18.59

55、億方，較 2017 年末增加</p><p>　　4.37 億方，較 2018 年 10 月末減少 160 萬方，單月繼續(xù)呈現(xiàn)凈復工的狀態(tài)。</p><p>　　2018 年 11 月，全國商品住宅顯性庫存 9.50 億方，較 2017 年末減少</p><p>　　3.39 億方，較 2018 年 10 月末增加 1539 萬方。按照 12 個月滑動平均銷售面積計

56、算，顯性庫存的去化周期約 7.73 個月。</p><p>　　圖 16：全國商品住宅短期庫存及去化周期</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　到位資金單月增速環(huán)比小幅回落</p><p>　　11 月房地產(chǎn)投資到位資金單月同比增長 6.6%，增速較 10 月回落 0.5pc；全年累計同比增長 7.6%，增速較 1

57、-10 月回落 0.1pc。</p><p>　　拆分來源結構，11 月單月自籌資金、定金及預收款同比增速分別為 4.0%、</p><p>　　10.1%，增速分別較 10 月下降 2.1pc、6.3pc、2.8pc。11 月單月國內(nèi)貸款同比增速大幅提升 18.5pc 至 12.4%。</p><p>　　圖 27：房地產(chǎn)投資到位資金單月同比圖 28：房地產(chǎn)累計

58、到位資金來源結構</p><p>　　資料來源：WIND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　6、申萬房地產(chǎn)板塊 PE 估值低位小幅改善</p><p>　　截止 2018 年 12 月 14 日，申萬房地產(chǎn)指數(shù) PE（TTM)約 9.34 倍，低于過去 5 年均值（17.15 倍）1.46 個標準差。</p><p>　　圖

59、 17：申萬房地產(chǎn)板塊 PE-TTM</p><p>　　資料來源：WIND，整理</p><p>　　A 股典型龍頭房企如萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團的 PE（TTM）值分別較過去 5 年均值-13%、9%、-49%、-58%。</p><p>　　圖 30：萬科 A 五年 PE 走勢圖 31：保利發(fā)展五年 PE 走勢</p><p&

60、gt;　　資料來源：WIND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　圖 32：招商蛇口三年 PE 走勢圖 33：金地集團五年 PE 走勢</p><p>　　資料來源：WIND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　H 股內(nèi)房龍頭房企如融創(chuàng)中國、碧桂園、中國恒大、中國海外發(fā)展、華潤置地的PE（TTM）值分別較過去 5 年均值-37%、-

61、36%、-26%、-5%、-8%。</p><p>　　圖 18：融創(chuàng)中國五年 PE 走勢圖 35：碧桂園五年 PE 走勢</p><p>　　資料來源：WIND，整理資料來源：WIND，整理</p><p>　　7、投資建議：政策風險逐步釋放，悲觀預期緩解</p><p>　　行業(yè)政策面底部基本確認后，板塊估值仍處于歷史低位主要在于對

62、2019 年基本面失速的擔憂。政策面和流動性的邊際改善有助于緩解悲觀預期，但基本面（尤其是需求端的）持續(xù)走弱壓制了估值修復的空間。在出現(xiàn)明確的呵護政策信號前，我們推薦業(yè)績確定性高、融資優(yōu)勢明顯的龍頭房企，A 股龍頭建議關注萬科 A、保利發(fā)展、招商蛇口；H 股建議關注融創(chuàng)中國、中國金茂和華潤置地。</p><p>　　同時建議關注國改加快帶來的局部α機遇，如光明地產(chǎn)的控股母公司擁有較多土儲，中華企業(yè)重組完成獲優(yōu)質資