三四線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)及制度分析

1、<p>　　三四線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)及制度分析</p><p>　　摘 要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張，蚌埠市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)去庫存化周期變長(zhǎng)。本文通過對(duì)近年來蚌埠龍子湖地區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找出波動(dòng)影響因素，運(yùn)用實(shí)際數(shù)據(jù)研究調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，從而評(píng)判房?jī)r(jià)制度對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)波動(dòng)調(diào)控的效果，對(duì)現(xiàn)行房?jī)r(jià)制度的不足提供一些完善舉措。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)波動(dòng)

2、；房?jī)r(jià)調(diào)控；蚌埠市房?jī)r(jià)</p><p><b>　　0 引言</b></p><p>　　近年來，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家政策支持下得到了迅速發(fā)展，已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的經(jīng)濟(jì)效益在GDP中的占比率均在20%以上，土地出讓金在地方財(cái)政收入中占比越來越大，基本比重達(dá)到50%以上，通過出讓土地帶來收入成為地方財(cái)政收入的重要來源之一，投入在房地產(chǎn)業(yè)的貸款資金占金融

3、體系資金20%左右。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的由來并不是空穴來風(fēng)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，與之相關(guān)聯(lián)的50多個(gè)產(chǎn)業(yè)也深受其影響，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不可控制的情況，那么國(guó)民經(jīng)濟(jì)也必將受到重創(chuàng)，進(jìn)而一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)將不可避免[1]。為了防止此種現(xiàn)象發(fā)生，從房地產(chǎn)實(shí)行市場(chǎng)化以來，國(guó)家和地方政府就根據(jù)不同時(shí)期，不同情況出臺(tái)各種政策來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格加以調(diào)整和控制，在房地產(chǎn)業(yè)不景氣時(shí)期采取鼓勵(lì)政策，在其快速發(fā)展之時(shí)進(jìn)行限制調(diào)控。由于房?jī)r(jià)波動(dòng)受外界多

4、項(xiàng)因素共同影響，同樣的因素在不同的國(guó)情制度下，不同的地區(qū)發(fā)展條件下，也表現(xiàn)出不同的結(jié)果。</p><p>　　近10年來，蚌埠市平均房?jī)r(jià)上漲70%以上，隨著蚌埠市新區(qū)建設(shè)、環(huán)境改造、交通設(shè)施完善的持續(xù)跟進(jìn)，房?jī)r(jià)還在持續(xù)增長(zhǎng)。在國(guó)家和地方政府的制度調(diào)控下，房?jī)r(jià)雖有短期下跌現(xiàn)象，但是持續(xù)時(shí)間都不長(zhǎng)，總體仍然呈現(xiàn)持續(xù)上漲現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往下去，將會(huì)影響商品房“去庫存”的進(jìn)度，增加了消費(fèi)者購房經(jīng)濟(jì)壓力的同時(shí)，消費(fèi)者的購房意向

5、將會(huì)受此影響，因而變成觀望心態(tài)。通過三四線城市――蚌埠市近年來房?jī)r(jià)波動(dòng)現(xiàn)象及相關(guān)房?jī)r(jià)調(diào)控制度進(jìn)行研究，得到蚌埠市房地產(chǎn)業(yè)存在新建商品房庫存下降、新建商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)、資本投入速度平緩增長(zhǎng)特點(diǎn)，找出有關(guān)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素及相關(guān)調(diào)控政策的效果及不足。</p><p>　　1 房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素分析</p><p>　　自改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)行市場(chǎng)化，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展，房?jī)r(jià)波動(dòng)劇

6、烈現(xiàn)象也時(shí)常發(fā)生，造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素也是非常之多，比如：政府宏觀調(diào)控，市場(chǎng)需求，土地政策，金融市場(chǎng)，環(huán)境交通，醫(yī)療文化等等[2]。</p><p>　　1.1 政府宏觀調(diào)控</p><p>　　政府宏觀調(diào)控影響著房?jī)r(jià)波動(dòng)。一旦國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，放寬購房條件和稅收制度，那么房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)短時(shí)間大幅度增長(zhǎng)。但是房?jī)r(jià)上漲過快，其潛在的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象就會(huì)加重，更有甚者會(huì)發(fā)生房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，造成

7、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。近年來，根據(jù)房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，政府部門開始頒布一系列的調(diào)控制度，通過政府干預(yù)，有效地控制房?jī)r(jià)不正常增長(zhǎng)。</p><p>　　1.2 市場(chǎng)需求因素</p><p>　　房?jī)r(jià)上漲與市場(chǎng)需求息息相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不僅包括消費(fèi)需求，更多包括投資需求以及投機(jī)需求。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增大時(shí)，房地產(chǎn)商就會(huì)看到商機(jī)，大量資金投入到房地產(chǎn)業(yè)[3]，只有保持市場(chǎng)需求和供給需求達(dá)到平衡時(shí)，房?jī)r(jià)才能夠

8、穩(wěn)定。然而，隨著三四線城市城市化進(jìn)程加深和城鎮(zhèn)人口及就業(yè)人數(shù)的增加，住房需求也逐年增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求不斷增大，這就使得穩(wěn)定房?jī)r(jià)變得難上加難。</p><p>　　1.3 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格</p><p>　　土地在地方政府財(cái)政收入占比可達(dá)70%以上，土地價(jià)格不斷增長(zhǎng)的同時(shí)也加大了房地產(chǎn)業(yè)的成本投入，房地產(chǎn)商只能通過不斷提升房?jī)r(jià)達(dá)到盈利目標(biāo)。隨著人口的增長(zhǎng)，土地成了更為稀缺資源，土地的供給也不斷減少

9、，使得土地拍賣價(jià)格不斷上漲，甚至達(dá)到天價(jià)。</p><p>　　1.4 基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境</p><p>　　隨著民眾對(duì)居住要求逐漸提高，人們往往希望居住環(huán)境越來越好，生活配套設(shè)施完善，交通便利，但是這些條件背后是房?jī)r(jià)的攀升。近年來蚌埠市隨著高鐵的修建和高速的完善，使得城市交通更加便捷，同時(shí)，蚌埠市政府還加強(qiáng)了環(huán)境改造，發(fā)展旅游景點(diǎn)，打造文明城市。這些情況使得蚌埠市吸納更多從一二線城市向三四

10、線城市轉(zhuǎn)入的消費(fèi)者群體，商品房?jī)r(jià)格也因附帶完善的商業(yè)配套和良好的生活環(huán)境而增長(zhǎng)。</p><p>　　2 房?jī)r(jià)制度對(duì)蚌埠市房?jī)r(jià)波動(dòng)的調(diào)控效果</p><p>　　自2010年起，我國(guó)開始在信貸，稅收，土地等方面實(shí)行嚴(yán)格的政策調(diào)控，2011年政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)，開始實(shí)行限購、限貸等制度，希望從側(cè)面來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，經(jīng)過政策和制度的影響之后，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)得到有效控制，但是房?jī)r(jià)仍然居高不

11、下。2015年底，中央政府在經(jīng)濟(jì)會(huì)議上提出“去庫存”工作內(nèi)容，各地方政府積極圍繞這一指標(biāo)，出臺(tái)相應(yīng)房?jī)r(jià)制度和政策，有效化解房地產(chǎn)庫存壓力。同年，蚌埠市政府作出幾次降息調(diào)整，調(diào)整初期，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。</p><p>　　2016年初開始，蚌埠市政府又相應(yīng)放寬政策，購買首套房比例下降，提高了住房公積金貸款額度，稅率降低，同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。在眾多優(yōu)惠政策鼓勵(lì)下，蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，房?jī)r(jià)也在不斷上升。隨后全國(guó)

12、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，蚌埠房地產(chǎn)市場(chǎng)也受此影響，房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌，這就造成2016年3月份和4月份房?jī)r(jià)上漲和下跌現(xiàn)象。2016年后半年，在政府多重房?jī)r(jià)制度的共同調(diào)控下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)緩慢上升，2016年底房?jī)r(jià)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定狀態(tài)。</p><p>　　2017年初，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》中提到將房地產(chǎn)稅在地區(qū)進(jìn)行探索，真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”。同年，國(guó)家發(fā)改委透露，2017年全面實(shí)施居住證

13、制度，推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶，三四線城市房?jī)r(jià)連續(xù)攀升。合肥作為房?jī)r(jià)暴漲代表的二線城市，帶動(dòng)了蚌埠在內(nèi)的16個(gè)縣市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。同年10月，蚌埠市政府降低公積金貸款額度，提高首套房首付比例，這給寄托于公積金貸款的購房者“沉重一擊”；對(duì)“炒房”消費(fèi)者來說，也是加大了投資成本和難度，減少了投機(jī)取巧的惡性消費(fèi)，房?jī)r(jià)波動(dòng)也在這一波制度調(diào)控中得到一定的緩和效果[4]。 　　下面以蚌埠市龍子湖地區(qū)海亮明珠和榮盛香榭蘭庭樓盤進(jìn)行實(shí)例分析。</p

14、><p>　　從圖1可以看出，在2015年和2016年，房?jī)r(jià)雖有不定期的上下波動(dòng)，但是波動(dòng)幅度相對(duì)比較平緩，而在2017年初以來，龍子湖地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，海亮明珠和榮盛香榭蘭庭房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)與蚌埠龍子湖區(qū)域的總體趨勢(shì)一致，并且比龍子湖整體上漲更明顯。在2015年和2016年期間，蚌埠市龍子湖地區(qū)處于建設(shè)期，庫存商品房數(shù)量也比較少，所以，政府采取的“去庫存”計(jì)劃對(duì)龍子湖地區(qū)房?jī)r(jià)影響相對(duì)較少。隨著兩年時(shí)間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

15、，龍子湖地區(qū)逐漸打造成更為理想的居住環(huán)境，景觀大道的建設(shè)，高鐵的開通，小型CBD商業(yè)圈的建立，政府職能部門的遷入，加上大學(xué)城文化區(qū)域的設(shè)立，都進(jìn)一步促進(jìn)了龍子湖地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。</p><p>　　2017年在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮的影響以及合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲的勢(shì)頭下，蚌埠市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。隨著十九大的召開，更加確定了新時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，遏制投資投機(jī)性需求，滿足人民住房的剛性需求，蚌埠市在房貸政策上

16、出臺(tái)了更為嚴(yán)格的條件，所以房?jī)r(jià)持續(xù)上漲趨勢(shì)受到控制，房?jī)r(jià)在2017年第四季度逐步穩(wěn)定下來。</p><p><b>　　3 房?jī)r(jià)制度的完善</b></p><p>　　3.1 制定更為合理的土地政策</p><p>　　土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，而我國(guó)土地國(guó)有化限制了土地的供給數(shù)量，高額的土地出讓金，增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。蚌埠市政府應(yīng)該根據(jù)蚌

17、埠不同地區(qū)人口比例，需求比例以及庫存比例，制定合理的土地供應(yīng)政策[5]。</p><p>　　3.2 實(shí)施住房公積金制度改革，加強(qiáng)對(duì)住房公積金的監(jiān)管制度</p><p>　　目前，住房公積金并沒有全面落實(shí)到每一個(gè)社會(huì)工作者，其使用率還是較為狹窄。為使住房公積金真正地面向中低收入家庭，應(yīng)該擴(kuò)大住房公積金享有者范圍，將一些私營(yíng)企業(yè)職工或進(jìn)城務(wù)工人員等弱勢(shì)群體列入住房公積金系統(tǒng)體制中。</

18、p><p>　　3.3 加大老城區(qū)舊房改造</p><p>　　老城區(qū)改造可以直接減少商品房消費(fèi)需求，加強(qiáng)老城區(qū)生活配套設(shè)施的建設(shè)，可以吸納更多消費(fèi)者選擇老城區(qū)定居。一旦需求減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)不可控制的局面，房?jī)r(jià)上漲也會(huì)得到有效控制，房?jī)r(jià)也會(huì)趨于穩(wěn)定。</p><p>　　3.4 實(shí)行租賃同權(quán)政策，改變住房消費(fèi)行為</p><p>　　全

19、面健全租賃市場(chǎng)，將傳統(tǒng)單一購房消費(fèi)行為趨向多元化，引導(dǎo)購房需求向租賃需求轉(zhuǎn)變。扶持住宅租賃企業(yè)，擴(kuò)大租賃供應(yīng)市場(chǎng)；出臺(tái)減稅政策，對(duì)租賃實(shí)行減稅制度；允許提取相應(yīng)比例公積金進(jìn)行住房租賃，來鼓勵(lì)租賃住房的消費(fèi)行為等。</p><p><b>　　4 總結(jié)</b></p><p>　　隨著蚌埠市區(qū)交通環(huán)境和基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)得到快速發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲是不可避免的

20、，找出房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響因素，制定更為合理嚴(yán)格的房?jī)r(jià)制度，根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件進(jìn)行政策收緊，確保房?jī)r(jià)過熱增長(zhǎng)得到有效控制。同時(shí)，地方政府應(yīng)合理安排需求供給關(guān)系，建立完善的租賃市場(chǎng)，出臺(tái)有效政策完成好去庫存任務(wù)；改變居民消費(fèi)行為，加強(qiáng)城市設(shè)施改造，建立多元化住房系統(tǒng)，才更有利于三四線城市實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)改革，完善房?jī)r(jià)制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p>

21、;<p>　　[1]高慧.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干問題思考[J].商業(yè)時(shí)代，2013，（32）：131-132.</p><p>　　[2]陳剛.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)預(yù)測(cè)與研究[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010，（2）：91-101.</p><p>　　[3]陳憐漩，劉壯，王瑞瑞.供給側(cè)改革背景下三四線城市房地產(chǎn)去庫存的探究―以蚌埠市房地產(chǎn)為例[J].赤峰學(xué)院學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版