房地產(chǎn)行業(yè)：新開工超預(yù)期，需求端繼續(xù)探底

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文檔簡介

1、　　目錄索引　　圖表索引　　圖 1：商品房年度銷售面積及增速4　　圖 2：商品房年度銷售金額及增速4　　圖 3：歷年商品房銷售面積分區(qū)域增速5<

2、;p>　　圖 4：歷年商品房銷售面積分區(qū)域占比5　　圖 5：商品房銷售面積累計同比增速對比5　　圖 6：各線城市商品房成交面積同比（統(tǒng)計局）5　　圖 7：全國商品房單月銷售金額及銷售面積增速5　　圖 8：住宅年度成交均價同比增速對比5

3、　　圖 9：土地購置面積（萬方）及增速6　　圖 10：土地成交價款（億元）及增速6　　圖 11：300 城市土地整體成交情況6　　圖 12：300 城市土地整體批售比情況（萬方）6　　圖 13：土地成交價款與 300 城市土地出讓金增速比較7

4、　　圖 14：18 年 1-11 月分線城市樓面價及出讓面積增速7　　圖 15：全國地價增速與房價增速差7　　圖 16：一二線城市地價房價增速差7　　圖 17：全國房屋新開工面積規(guī)模及增速（年度）8　　圖 18：全國房屋新

5、開工面積規(guī)模及增速（月度）8　　圖 19：全國商品房新開工面積與施工面積關(guān)系圖8　　圖 20：商品房銷售面積及竣工面積關(guān)系8　　圖 21：全國商品房銷售面積及竣工面積增速8　　圖 22：住宅銷售面積與新開工面積（億平米）關(guān)系9<p&

6、gt;　　圖 23：住宅中期庫存規(guī)模及去化周期（年度）9　　圖 24：全國商品房累計停工面積及當(dāng)期凈停工面積9　　圖 25：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度）10　　圖 26：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）10　　圖 27：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度

7、）10　　圖 28：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）10　　圖 29：商品房投資金額分地區(qū)同比（年度）11　　圖 30：商品房投資金額分地區(qū)占比11　　圖 31：總投資增速的拆分（施工投資增速貢獻+土地投資增速貢獻）11

8、;　　圖 32：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）12　　圖 33：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源分類占比12　　圖 34：房企開發(fā)貸及自籌資金累計同比增速12　　圖 35：房企定金預(yù)收款及按揭貸累計同比增速12　　圖 36：新增居民中長期貸款（億元）12

9、;　　圖 37：個人住房貸款余額（億元）12　　銷售面積單月同比降幅擴大，需求端繼續(xù)探底　　根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，18年1-11月全國商品房銷售面積14.86億平米，同比增長1.4%，增速較1-10月繼續(xù)縮小0.8個百分點，其中11月單月銷售面積1.55億平米，同比下滑　　5.1%。住宅方面，

10、1-11月銷售面積12.87億平米，同比增長2.1%，增速較1-10月下降　　0.7個百分點，單月來看，10月住宅銷售面積1.33億平米，同比下降3.7%，降幅較10　　月擴大2.4個百分點。　　分區(qū)域來看，東中西部銷售繼續(xù)分化，其中東部地區(qū)商品房1-11月累計銷售面積5.91億平米，同比下滑5.1%，降幅較1-

11、10月擴大0.4個百分點；而中部、西部1-11 月累計銷售面積分別為4.26億平米、3.97億平米，同比分別增長7.9%、6.6%，增速分別收窄0.8、2.0個百分點，而東北地區(qū)1-11月累計銷售面積7152萬方，同比下降　　4.4%。單月來看，11月僅中部地區(qū)同比增長1.7%，東部、西部和東北地區(qū)則分別下滑8.9%、7.5%和1.6%。整體來看，各地區(qū)景氣度下行，東部地區(qū)降幅擴大，中西部銷售增

12、速高位回落，需求端繼續(xù)探底。　　分城市看，我們用房管局的備案高頻數(shù)據(jù)來刻畫一、二線城市的銷售情況，具體來看，18年1-11月份一線城市銷售面積同比下滑5.5%，降幅較1-10月擴大0.1個百分點，二線城市銷售面積同比下滑6.6%，降幅較1-10月收窄1.4個百分點。根據(jù)房管局口徑的一二線城市銷售數(shù)據(jù)，同時結(jié)合全國商品房銷售面積，我們反推算三四線的銷售面積，根據(jù)推算結(jié)果，18年1-11月，三四線銷

13、售面積同比上漲2.4%，增速較1-10月繼續(xù)回落1.1個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，二線城市11月商品房銷售面積同比上升6.3%，一線、三線城市則同比下滑6.6%和6.0%。　　圖1：商品房年度銷售面積及增速圖2：商品房年度銷售金額及增速　　180000　　16

14、0000　　140000　　120000　　100000　　80000<

15、;p>　　60000　　40000　　20000　　0　　1.4%</

16、p>　　2000200320062009201220152018　　60%　　50%　　40%　　3

17、0%　　20%　　10%　　0%　　-10%<b&g

18、t;　　-20%　　-30%　　160000　　140000　　120000

19、　　100000　　80000　　60000　　40000　　20000</b

20、>　　0　　2000200320062009201220152018　　100%　　80%<

21、b>　　60%　　40%　　20%　　0%　　-20%

22、;　　-40%　　M1-M11　　商品房銷售面積（萬方）同比（右，%）　　M1-M11　　商品房累計銷售額（億元）同比（右，%）&

23、lt;p>　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　銷售金額方面，18年1-11月商品房銷售金額12.95萬億元，同比上升12.1%，增速較1-10月回落0.4個百分點，11月單月增速小幅上升至8.8%。住宅方面，1-11月住宅銷售金額10.99萬億，同比增長14.8%，增速較1-10月下降0.2個百分點，11月單月銷售同比增速小幅回升至13.3%。銷售金額與銷售面積增速差反映了銷售均

24、價的上漲，18年1-11月商品房銷售均價8715元/平米，同比上漲10.6%，增速較上月擴大0.5 個百分點。　　圖3：歷年商品房銷售面積分區(qū)域增速圖4：歷年商品房銷售面積分區(qū)域占比　　40%　　30%<p

25、>　　20%　　10%　　0%　　-10%　　-20%

26、　　-30%　　-40%　　2012201320142015201620172018　　M1-M11　　東部地區(qū)中部地區(qū)西

27、部地區(qū)東北地區(qū)　　0%20%40%60%80%100%　　東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖5：商品房銷售面積累計同比增速對比圖6：各線城市商品房成交面積同比（統(tǒng)計局）<p&g

28、t;　　60%　　50%　　40%　　30%　　20%&l

29、t;p>　　10%　　0%　　-10%　　-20%　　-30%</p&

30、gt;　　14/01 14/08 15/03 15/10 16/05 16/12 17/07 18/02 18/09　　40城累計成交面積同比（房管局）　　全國商品房累計銷售面積同比（統(tǒng)計局）　　50%<b

31、>　　40%　　30%　　20%　　10%　　0%&

32、lt;b>　　-10%　　-20%　　-30%　　-40%　　14/01 14/07 15/01 15/07 16/01 16/07

33、 17/01 17/07 18/01 18/07　　一線城市二線城市三線城市　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，Wind，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖7：全國商品房單月銷售金額及銷售面積增速圖8：住宅年度成交均價同比增速對比　　70%</

34、p>　　60%　　50%　　40%　　30%　　20%

35、　　10%　　0%　　-10%　　-20%　　-30%<

36、;/b>　　14/01 14/08 15/03 15/10 16/05 16/12 17/07 18/02 18/09　　商品房單月銷售額同比商品房單月銷售面積同比　　16%　　14%&l

37、t;/p>　　12%　　10%　　8%　　6%　　4%

38、　　2%　　0%　　-2%　　20112012201320142015201620172018<

39、b>　　M1-M11　　住宅銷售均價增速百城房價增速　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，中指院，注：18年百城房價增速采用移動平均12月計算　　整體來看，11月商品房銷售面積單月降幅繼續(xù)擴大，各區(qū)域景氣度繼續(xù)回落。我們認為19年需求將處于持續(xù)探底的過程，其中一線及強二線銷售量價將

40、穩(wěn)中有增，但最終改善幅度關(guān)鍵將看政策調(diào)整空間，而棚改活便效應(yīng)減弱以及購買力制約下，弱二線及三四線銷售將延續(xù)回落趨勢，并且?guī)齑嫣尘跋?，房價也將出現(xiàn)回調(diào)。　　土地市場降溫，購置面積單月增幅收窄　　根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，18年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.53億平米，同比上漲14.3%，單月土地購置面積3363萬方，同比上升8.1%，單月增速較1

41、0月回落　　4.0個百分點。土地成交價款方面，18年1-11月成交價款1.37萬億元，同比增長20.2%，增速較1-10月回落0.4個百分點，單月成交價款2051億元，同比繼續(xù)上漲17.8%。土地成交價款以及購置面積增速差反映了土地價格的上漲，從土地價格（土地成交價款/土地購置面積）來看，18年1-11月全國土地價格為5428元/平米，同比上漲5.2%，增速較1-10月小幅擴大0.5個百

42、分點，11月單月土地價格為6098元/平米，同比上升　　8.9%。　　圖9：土地購置面積（萬方）及增速圖10：土地成交價款（億元）及增速　　45000　　40000</b

43、>　　35000　　30000　　25000　　20000<b&g

44、t;　　15000　　10000　　5000　　0　　2012201320142015201620172018</p&g

45、t;　　M1-M11　　土地購置面積（萬方）同比（右，%）　　20%　　10%　　0%</

46、p>　　-10%　　-20%　　-30%　　-40%　　16000<

47、/b>　　14000　　12000　　10000　　8000<b&

48、gt;　　6000　　4000　　2000　　0　　2012201320142015201620172018

49、;　　M1-M11　　土地成交價款（億元）同比（右，%）　　60%　　50%　　40%</

50、p>　　30%　　20%　　10%　　0%　　-10%

51、　　-20%　　-30%　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖11：300城市土地整體成交情況圖12：300城市土地整體批售比情況（萬方）&l

52、t;b>　　45　　40　　35　　30　　25&l

53、t;b>　　20　　15　　10　　5　　0　　20

54、0820102012201420162018　　M1-M11　　成交建筑面積（億平米）土地出讓金(千億元）　　200%　　150%</p&g

55、t;　　100%　　50%　　0%　　-50%　　30000

56、　　25000　　20000　　15000　　10000

57、5000　　0　　16/02 16/06 16/10 17/02 17/06 17/10 18/02 18/06 18/10　　135%　　130%</

58、b>　　125%　　120%　　115%　　110%　　累計同比（%，右

59、）累計同比（%，右）　　供給成交供給/成交（6個月移動平均，右）　　數(shù)據(jù)來源：中指院，數(shù)據(jù)來源：中指院，　　中指院數(shù)據(jù)來看，300城市1-11月土地出讓面積為16.99億平米，同比增長18.3%，增速較1-10月收窄2.7個百分點，其中一線城市累計同比下滑10.9%，二線、三四線城市分別累計同比增長2

60、0.0%、19.3%，增幅分別收窄5.6、1.6個百分點。出讓金方　　面，300城市1-11月土地出讓金為3.66萬億元，同比增長6.5%，分線城市來看，一線　　城市同比下滑15.2%，二線、三四線分別增長3.0%、22.1%，增幅分別收窄3.2、5.5 個百分點。從地價和房價增速關(guān)系來看，中指院300城市1-11月樓面價同比下滑

61、　　10.0%，而1-11月統(tǒng)計局銷售均價增速10.6%，房企的拿地成本繼續(xù)改善。　　圖13：土地成交價款與300城市土地出讓金增速比較圖14：18年1-11月分線城市樓面價及出讓面積增速　　80%　　60%</

62、p>　　40%　　20%　　0%　　-20%　　-40%

63、;　　-60%　　15/01 15/07 16/01 16/07 17/01 17/07 18/01 18/07　　300城土地出讓金累計增速土地成交價款累計增速　　25%

64、　　20%　　15%　　10%　　5%　　0%</p&g

65、t;　　-5%　　-10%　　-15%　　-20%　　一線二線三四線<

66、/b>　　土地樓面價同比土地出讓面積同比　　數(shù)據(jù)來源：CREIS，數(shù)據(jù)來源：CREIS，　　圖15：全國地價增速與房價增速差圖16：一二線城市地價房價增速差　　30%<b&g

67、t;　　20%　　10%　　0%　　-10%　　-20%&

68、lt;b>　　-30%　　20102012201420162018　　M1-M11　　120%　　100%

69、;　　80%　　60%　　40%　　20%　　0%</

70、p>　　-20%　　-40%　　201320142015201620172018　　M1-M11　　地價房價增速差（地價

71、增速-房價增速）　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，中指院，　　一線城市二線城市　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　注：增速差為地價增速減房價增速，分線城市房價增速為18年10月同比增速<

72、p>　　新開工超預(yù)期，預(yù)計投資未來逐步下行　　根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，18年1-11月全國房屋新開工面積18.89億平米，同比增長　　16.8%，增速較1-10月回升0.6個百分點，單月來看，10月新開工面積2.0億平米，同比增長21.7%，單月增速擴大6.9個百分點。住宅方面，18年1-11月住宅新開工面積　　1

73、3.85億平米，同比增長19.3%，增速較1-10月擴大0.4個百分點，單月同比上漲22.5%。此外，商辦等非住宅1-11月新開工面積5.04億平米，同比上漲10.5%，漲幅較1-10月擴大1.0個百分點。　　圖17：全國房屋新開工面積規(guī)模及增速（年度）圖18：全國房屋新開工面積規(guī)模及增速（月度）　　250000

74、　　200000　　150000　　100000　　50000

75、;　　0　　2000200320062009201220152018　　50%　　40%　　30%&l

76、t;p>　　20%　　10%　　0%　　-10%　　-20%</p&g

77、t;　　25,000　　20,000　　15,000　　10,000　　5,00

78、0　　0　　40%　　30%　　20%

79、　10%　　0%　　-10%　　-20%　　-30%<

80、;b>　　M1-M11　　商品房新開工面積（萬方）同比（右，%）　　16/0116/0717/0117/0718/0118/07　　商品房單月新開工面積（萬方）同比（%，右）　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，</p&g

81、t;　　圖19：全國商品房新開工面積與施工面積關(guān)系圖　　90　　80　　70　　60</p&

82、gt;　　50　　40　　30　　20　　10</p&

83、gt;　　0　　1999200120032005200720092011201320152017　　50%　　45%&

84、lt;b>　　40%　　35%　　30%　　25%　　20%<p

85、>　　15%　　10%　　5%　　0%　　施工面積（億方）新開工/施工面積（右，%）&l

86、t;p>　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖20：商品房銷售面積及竣工面積關(guān)系圖21：全國商品房銷售面積及竣工面積增速　　19　　17　　1

87、5　　13　　11　　9　　7　　5&l

88、t;/b>　　3　　1　　-1　　200820102012201420162018

89、　　M1-M11　　銷售面積（億方）竣工面積（億方）銷售-竣工（億方）　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　施工面積方面，18年1-11月累計施工面積為80.49億平米，同比增長4.7%，其中新開工占比為23.5%。竣工方面，1-11月竣工面積6.69億平米，同比下滑12.3%，房

90、企基于資金運用效率的考慮，竣工交付節(jié)奏繼續(xù)放緩，關(guān)注竣工放緩可能對房企利潤表中結(jié)算收入的負面影響。　　對比新開工和銷售面積來看，15年以來，銷售端持續(xù)活躍，帶動整體行業(yè)處于消化庫存階段，但18年以來，銷售端熱度回落，加上房企補庫存相對積極，導(dǎo)致新開工和銷售數(shù)據(jù)逆轉(zhuǎn)，年內(nèi)住宅開工庫存累計0.98億平米（年內(nèi)開工-年內(nèi)銷售）。單月來看，18年11月，住宅中期庫存（累計開工-累計銷售）上行至28.08

91、億平，中期庫存去化周期（移動平均6個月）則上升至22.85個月。　　停工面積方面，截至18年11月末商品房累計停工面積（累計新開工-上年累計竣工-年內(nèi)累計施工）為26.22億平米，而1-11月當(dāng)期凈停工面積6.40億平米，當(dāng)期凈停工面積繼續(xù)小幅下降。　　圖22：住宅銷售面積與新開工面積（億平米）關(guān)系圖23：住宅中期庫存規(guī)模及去化周期（年度）</p

92、>　　16　　14　　12　　10　　8</p&

93、gt;　　6　　4　　2　　0　　-2

94、　　-4　　200820102012201420162018　　M1-M11　　開工庫存累計（億方）住宅銷售面積（億方）　　住宅新開工面積（億方）</p&g

95、t;　　3545　　3040　　35　　25　　30&l

96、t;/p>　　2025　　1520　　15　　10　　10</b

97、>　　55　　00　　2000200320062009201220152018　　M1-M11

98、　　住宅中期庫存（億方）去化周期（月）　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖24：全國商品房累計停工面積及當(dāng)期凈停工面積　　25　　20<

99、;b>　　15　　10　　5　　0　　20082009201020112012201320142015201620

100、172018　　M1-M11　　累計停工面積（億方）當(dāng)期凈停工面積（億方）　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　投資方面，18年1-11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.0萬億元，同比增長9.7%，增速較1-10

101、月基本持平。單月來看，11月商品房投資額1.08萬億元，同比增長9.3%，增速擴大1.6個百分點。住宅投資方面，18年1-11月住宅投資7.80萬億元，同比增長　　13.6%，增速較1-10月小幅回落0.1個百分點，11月單月同比增長12.6%，增速較10 月擴大0.8個百分點。將投資拆分區(qū)域來看，1-11月東部、中部、西部、東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資分別同比上漲11.3%、5.9%、8.2%、16

102、.3%，單月來看，東部、西部、　　東北地區(qū)同比分別增長15.7%、7.0%、25.5%，中部地區(qū)則下滑4.5%，由于東北地區(qū)投資額占比僅為4%，當(dāng)前投資增速主要受東部地區(qū)拉動。　　總體來看，11月新開工增速略超預(yù)期，房企對未來需求端景氣度存在不確定性的情況下，開工節(jié)奏明顯前置，加大銷售回款。而投資方面，我們認為隨著土地市場逐步降溫，土地投資未來增速將進一

103、步收窄，而施工投資在19年后消除統(tǒng)計口徑帶來的基數(shù)影響后增速將邊際改善，根據(jù)我們19年年度策略報告《大浪淘沙，金不換；寒風(fēng)卷地，久彌堅》的測算，預(yù)計19年投資同比上漲2%左右。　　圖25：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度）圖26：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）　　120000<

104、;p>　　100000　　80000　　60000　　40000　　20000

105、;　　0　　2000200320062009201220152018　　40%　　35%

106、;　　30%　　25%　　20%　　15%　　10%<

107、;b>　　5%　　0%　　16000　　14000　　12000<

108、;p>　　10000　　8000　　6000　　4000　　2000<

109、/p>　　0　　16%　　14%　　12%　　10%&

110、lt;/p>　　8%　　9%　　6%　　4%　　2%&

111、lt;/p>　　0%　　M1-M11　　商品房累計投資金額（億元）同比（右，%）　　16/0216/0716/1217/0617/1118/0518/10

112、　　商品房開發(fā)投資（億元）同比（右，%）　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖27：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（年度）圖28：全國住宅開發(fā)投資規(guī)模及增速（月度）　　90000　　80000</b&

113、gt;　　70000　　60000　　50000　　40000

114、;　　30000　　20000　　10000　　0　　2000200320062009201220152018</p&g

115、t;　　40%　　35%　　30%　　25%　　20%<

116、;/p>　　15%　　10%　　5%　　0%　　12000</b&g

117、t;　　10000　　8000　　6000　　4000　　2

118、000　　0　　16/02 16/06 16/10 17/03 17/07 17/11 18/04 18/08　　18%　　16%<

119、/p>　　14%　　12%　　10%　　8%　　6%&

120、lt;/p>　　4%　　2%　　0%　　-2%　　M1-M11</b

121、>　　住宅累計投資額（億元）同比（右，%）　　住宅開發(fā)投資（億元）同比（右，%）　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖29：商品房投資金額分地區(qū)同比（年度）圖30：商品房投資金額分地區(qū)占比

122、　30%　　20%　　10%　　0%　　-10%<b

123、>　　-20%　　-30%　　2018　　M1-M11 2017　　2016<b&g

124、t;　　2015　　2014　　2013　　2012　　-40%<p&

125、gt;　　東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)　　0%20%40%60%80%100%　　東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖31：總投資增速的拆分（施工投資增速貢獻+土地投資增速貢獻）

126、　　16%　　14%　　12%　　10%　　8%</p&g

127、t;　　6%　　4%　　2%　　0%　　-2%</p&

128、gt;　　-4%　　-6%　　15/01 15/04 15/07 15/10 16/01 16/04 16/07 16/10 17/01 17/04 17/07 17/10 18/01 18/04 18/07 18/10<p&g

129、t;　　施工投資貢獻增速土地投資貢獻增速　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　房企到位資金增速小幅回落　　根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，18年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金15.01萬億元，同比增長7.6%，增速比1-10月收窄0.1個百分點，單月則同比上升6.6%，增速收窄0.5個百分點，房企

130、資金面繼續(xù)承壓。具體來看，國內(nèi)貸款（開發(fā)貸）2.18萬億元，累計同比下滑3.7%，降幅較1-10月收窄1.4個百分點；自籌資金5.06萬億元，累計同比上漲　　10.0%，增速較1-10月繼續(xù)收窄。　　其他資金方面，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，18年1-11月其他資金7.75萬億元，同比增長　　9.7%。其中定金及預(yù)收款4.9

131、6億元，同比增長15.7%，增速與前10月小幅收窄0.6個百分點，個人按揭貸款則同比下降0.9%，較前月持平，單月同比下滑0.7%。　　圖32：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）圖33：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源分類占比　　180000　　160000</b

132、>　　140000　　120000　　100000　　80000<

133、b>　　60000　　40000　　20000　　0　　2000200320062009201220152018<

134、/p>　　50%　　40%　　30%　　20%　　10%

135、;　　0%　　-10%　　0%20%40%60%80%100%　　M1-M11　　累計到位資金（億元）累

136、計同比(右，%)　　開發(fā)貸款利用外資自籌資金　　定金及預(yù)收款按揭貸款其他　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖34：房企開發(fā)貸及自籌資金累計同比增速圖35：房企定金預(yù)收款及按揭貸累計同比增速

137、　30%　　25%　　20%　　15%　　10%<b

138、>　　5%　　0%　　-5%　　-10%　　-15%

139、　　-20%　　17/02 17/04 17/06 17/08 17/10 17/12 18/03 18/05 18/07 18/09 18/11　　25%　　20%<p

140、>　　15%　　10%　　5%　　0%　　-5%&l

141、t;p>　　-10%　　17/02 17/04 17/06 17/08 17/10 17/12 18/03 18/05 18/07 18/09 18/11　　開發(fā)貸累計同比自籌資金累計同比　　定金及預(yù)收款累計同比按揭貸款累計同比<p&g

142、t;　　數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，　　圖36：新增居民中長期貸款（億元）圖37：個人住房貸款余額（億元）　　60000　　50000　　40000

143、;　　30000　　20000　　10000　　0　　2009201120

144、1320152017　　100%　　80%　　60%　　40%<b&

145、gt;　　20%　　0%　　-20%　　-40%　　300000<p&

146、gt;　　250000　　200000　　150000　　100000　　50000

147、;　　0　　70%　　60%　　50%　　40%</b

148、>　　17.9% 30%　　20%　　10%　　0%

149、　-10%　　200620082010201220142016 2018Q3　　居民戶中長期新增貸款（億元）累計同比(右，%)個人按揭貸款（億元）累計同比(右，%)　　數(shù)據(jù)來源：Wind，數(shù)據(jù)來源：Wind，　　板塊投資方面，政策具備

150、潛在的邊際改善基礎(chǔ)，但在銷售轉(zhuǎn)負且政策沒有明確寬松信號之前，基本面的惡化將對板塊形成壓制。在當(dāng)前位置，我們繼續(xù)推薦低估值的龍頭房企，兼顧了短期業(yè)績的防御性以及長期銷售規(guī)模的成長性。　　風(fēng)險提示　　不同口徑下土地數(shù)據(jù)存在差異，資金面繼續(xù)收緊對需求端以及房企經(jīng)營的負面影響持續(xù)擴大；政策調(diào)控力度進一步加大；行業(yè)庫存抬升快于

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房地產(chǎn)行業(yè)：新開工超預(yù)期，需求端繼續(xù)探底

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