房地產(chǎn)行業(yè)博弈分析

1、<p><b>　　房地產(chǎn)行業(yè)博弈分析</b></p><p>　　摘 要：房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)，然而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)議也是最多的，有人罵開(kāi)發(fā)商、有人罵炒房者，還有人罵政府，然而大家都是霧里看花，沒(méi)有抓住房地產(chǎn)發(fā)展的本質(zhì)，旨在從博弈論的角度，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，并提出相?yīng)觀(guān)點(diǎn)和建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：中央政府；地方政府；開(kāi)

2、發(fā)商；購(gòu)房者 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）36-0168-02 </p><p>　　在中國(guó)，沒(méi)有一個(gè)行業(yè)會(huì)被如此關(guān)注，也沒(méi)有一個(gè)行業(yè)讓人如此揪心，這個(gè)行業(yè)就是房地產(chǎn)。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在全中國(guó)最想揍的人中，他排名第三。一方面是因?yàn)樗P(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的一些話(huà)刺激了公眾的神經(jīng)，另一方面他本身

3、就代表了房地產(chǎn)業(yè)的利益相關(guān)人。當(dāng)我們看到房?jī)r(jià)拼命上漲，我們會(huì)埋怨炒房者，我們會(huì)埋怨開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在我們也會(huì)埋怨地方政府的土地財(cái)政。但在房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)人基本上是霧里看花，很難把握其中的本質(zhì)。嬉笑怒罵可以宣泄一些情緒，但無(wú)助于解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，本文從博弈論的角度出發(fā)，具體分析房地產(chǎn)行業(yè)的各具體利益相關(guān)人，讓我們能夠從霧里走出來(lái)，看清房地產(chǎn)行業(yè)的本來(lái)面目。 </p><p>　　一、房地產(chǎn)行業(yè)利益相關(guān)人 </p

4、><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠牽一發(fā)而動(dòng)全身，就是因?yàn)槠渲欣嫦嚓P(guān)人太多，這其中的博弈，非常激烈，甚至?xí)?dǎo)致強(qiáng)拆這種血性事件的發(fā)生。從具體的分類(lèi)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的利益相關(guān)人有以下幾種。 </p><p>　　1.中央政府。中央政府是非常強(qiáng)大的行政力量，它的目的是保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，社會(huì)繁榮穩(wěn)定。中央政府的博弈籌碼主要是一些政策的制定，如前段時(shí)間的房貸政策、限購(gòu)政策和房產(chǎn)稅政策；除此之外，

5、還有通過(guò)這種政策預(yù)期改變購(gòu)房者的行為，如在房?jī)r(jià)有松動(dòng)跡象的時(shí)候，會(huì)通過(guò)媒體聲明，后面還會(huì)有后續(xù)政策。 </p><p>　　2.地方政府。地方政府雖然沒(méi)有中央政府強(qiáng)勢(shì)，但在利益的誘惑下，在政策的執(zhí)行方面會(huì)向自己有利的方向偏移。它的目的是讓地方經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，出政績(jī)，同時(shí)不斷擴(kuò)大財(cái)政收入。土地財(cái)政已經(jīng)成為地方政府非常重要的財(cái)政依賴(lài)，要想解決這個(gè)問(wèn)題，非常困難，如2012年以來(lái)，許多地方財(cái)政陷入財(cái)政困難，以致有些地方政

6、府開(kāi)始試探突破政策底線(xiàn)，如佛山放開(kāi)限購(gòu)令，沒(méi)有幾天就被中央政府叫停。所以地方政府的籌碼就是在政策上的執(zhí)行程度。 </p><p>　　3.開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)，顧名思義是要獲取最大的利潤(rùn)。這是社會(huì)上罵的最多的群體，他們認(rèn)為商人都是奸商，如果不是開(kāi)發(fā)商漲價(jià)，老百姓不會(huì)這么難過(guò)。這與中國(guó)文化傳統(tǒng)有關(guān)，因?yàn)槿藗儗?duì)商人一貫輕視，而對(duì)于強(qiáng)勢(shì)的政府部門(mén)畏懼，在這種邏輯下，開(kāi)發(fā)商也正好成為社會(huì)的發(fā)泄對(duì)象。不僅漲價(jià)難，甚至連降

7、價(jià)也會(huì)受到非議，如最近杭州一樓盤(pán)降價(jià)，原購(gòu)房者抗議。 </p><p>　　4.購(gòu)房者。這是在博弈當(dāng)中力量最薄弱的環(huán)節(jié)。如果把政府比作大魚(yú)的話(huà)，開(kāi)發(fā)商是小魚(yú)，而購(gòu)房者就是小蝦。在市場(chǎng)博弈當(dāng)中，他們的利益最容易受到侵害，他們也最容易受到忽視。不過(guò)現(xiàn)在一些購(gòu)房者也慢慢掌握了博弈技巧，當(dāng)出現(xiàn)了問(wèn)題時(shí)，他們會(huì)組成一個(gè)團(tuán)隊(duì)，給政府和開(kāi)發(fā)商施壓，他們知道，政府對(duì)社會(huì)穩(wěn)定很重視，通過(guò)這種大張旗鼓的鬧騰，媒體的傳播，會(huì)增加他們的

8、談判籌碼，最終達(dá)到目的。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)行業(yè)博弈分析 </p><p>　　既然房地產(chǎn)行業(yè)涉及這么多博弈者，那在當(dāng)前社會(huì)環(huán)境，博弈會(huì)導(dǎo)致怎么樣的后果呢？如何讓房地產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展呢？這已然成為國(guó)家的重大課題。 </p><p>　　其中的博弈理論應(yīng)該很簡(jiǎn)單。 </p><p>　　1.中央政府作用于地方政府。作用的媒介就

9、是中央的政策令。最典型的就是要求提高首付比列、制定限購(gòu)政策、制定房地產(chǎn)稅的征收政策。但是中央政府制定各項(xiàng)政策也是有它的考慮的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是重要的支柱性行業(yè)，關(guān)系到上游水泥、基建等各行業(yè)的生存和發(fā)展，所以中央政府不可能希望房地產(chǎn)行業(yè)真的倒下，我們預(yù)計(jì)，中央政府是希望房地產(chǎn)能夠保持整體穩(wěn)定，價(jià)格上也不要有太大的波動(dòng)，購(gòu)房者沒(méi)有怨言，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有暴利，地方政府也不會(huì)因?yàn)樨?cái)政問(wèn)題而煩惱。在這種思路下，房?jī)r(jià)再暴漲的可能性基本沒(méi)有，當(dāng)然暴跌的可

10、能性也不存在，最大可能是房?jī)r(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)波動(dòng)，等到國(guó)民收入增長(zhǎng)達(dá)到一定程度，房?jī)r(jià)才可能會(huì)有新一波上漲。 </p><p>　　2.作為地方政府，它不可能直接對(duì)抗中央政府，它博弈的籌碼就是對(duì)政策執(zhí)行的力度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅能夠快速提高政績(jī)，而且能夠給地方財(cái)政帶來(lái)顯著的效果，但是中央的政策又不能不執(zhí)行，所以只能在政策執(zhí)行上打折扣。比如在限購(gòu)方面，揚(yáng)州就在房產(chǎn)補(bǔ)貼方面打擦邊球。如果沒(méi)有中央政府的限制，地方政府對(duì)于房地產(chǎn)

11、方面的需求是無(wú)限制的，中央政府也深諳此道，所以一個(gè)政策接一個(gè)政策出臺(tái)，給房地產(chǎn)降溫。 </p><p>　　3.開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)，追求利潤(rùn)最大化是它是市場(chǎng)目標(biāo)，這是無(wú)可厚非的。企業(yè)如果沒(méi)有利潤(rùn)，最后肯定要關(guān)門(mén)。開(kāi)發(fā)商從地方政府手上拿地的價(jià)格高，自然房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高，這就是所謂“面包理論”。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，開(kāi)發(fā)商自然也會(huì)降價(jià)處理。開(kāi)發(fā)商的最大的非議之處在于，它和地方政府過(guò)于親密，給人形成官商勾結(jié)的形象，從而成為人

12、人喊打的對(duì)象。 </p><p>　　4.作為最為弱勢(shì)的購(gòu)房者，他們的選擇只有兩個(gè)，買(mǎi)還是不買(mǎi)。如果判斷市場(chǎng)價(jià)格還會(huì)上漲，肯定會(huì)果斷出手；如果反之，則會(huì)持幣觀(guān)望。社會(huì)上對(duì)炒房者的批判非常嚴(yán)厲，好像房?jī)r(jià)是炒房者炒上來(lái)的。從理論上來(lái)講，炒房者對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲是有推動(dòng)作用，但不是根本力量。而且炒房者也要承擔(dān)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此要炒房者承擔(dān)這么大的責(zé)任，是為不智。但是購(gòu)房者手中也不是沒(méi)有博弈籌碼，因?yàn)樵诂F(xiàn)代社會(huì)中，民意洶涌。如

13、果強(qiáng)烈的民意沒(méi)有處理，最終將會(huì)沖擊到我們的和諧社會(huì)。因此當(dāng)關(guān)于房地產(chǎn)的怨言鋪天蓋地的時(shí)候，中央政府必須采取一些措施以平民憤。這也是中央政府一個(gè)接一個(gè)政策出臺(tái)的依據(jù)之一。 </p><p>　　三、當(dāng)前幾項(xiàng)房地產(chǎn)政策分析 </p><p>　　1.增加首付比例。2008年金融危機(jī)，為了支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，銀行把房子首付比例從30%降至20%，大大緩解了金融危機(jī)帶來(lái)的影響，而且推動(dòng)了房?jī)r(jià)的暴

14、漲。到2010年，房?jī)r(jià)暴漲帶來(lái)了很多負(fù)面作用，為了給房地產(chǎn)行業(yè)降溫，又把首付比例從20%增加到30%，二套房比列則高達(dá)50%。政策產(chǎn)生了一定的效果，但當(dāng)年房?jī)r(jià)還是上漲較大，因此才有了后面的限購(gòu)政策。從博弈的角度分析，中央政府是告訴購(gòu)房者，國(guó)家要限制房地產(chǎn)，因此不要急著購(gòu)房，從而縮小需求。中央政府的效果沒(méi)有達(dá)到，因?yàn)楹芏嗳速I(mǎi)房不用向銀行貸款，而地方政府顯然也沒(méi)有抑制房地產(chǎn)的沖動(dòng)，因此只能把一些原來(lái)能買(mǎi)房，而增加首付，把不能買(mǎi)房的剛性需求者

15、，把這些市場(chǎng)中最為弱勢(shì)的群體踢出了房地產(chǎn)行業(yè)。 　　2.限購(gòu)。限購(gòu)首次是從北京開(kāi)始，并且催熱了北京戶(hù)口。限購(gòu)政策限制了市場(chǎng)需求，瞬間效果是非常大的。從2011年限購(gòu)令出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)降溫效果明顯。甚至出現(xiàn)了許多城市價(jià)格下降的局面。但是限購(gòu)執(zhí)行到現(xiàn)在，又有了新的問(wèn)題，地方政府賴(lài)以生存的土地財(cái)政，因?yàn)橄拶?gòu)收入大為縮減，經(jīng)濟(jì)危機(jī)二次探底臨近，其他的財(cái)政收入也降低不少，因此可能會(huì)有越來(lái)越多的地方陷入財(cái)政危機(jī)。</p><

16、;p>　　3.房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅就是對(duì)房子的擁有者征收稅務(wù)，但是對(duì)房產(chǎn)稅的征收，專(zhuān)家是以填補(bǔ)土地財(cái)政的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)的。房產(chǎn)稅的征收對(duì)降價(jià)可能會(huì)有一定的影響，但是其合理性一直存在懷疑。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的使用年限是七十年，就相當(dāng)于你租了七十年的房子，還要對(duì)租房者征收擁有者應(yīng)該付的稅收，是為不合理。但是在控制房?jī)r(jià)的輿論壓力下，這些不合理的政策也可能成型。 </p><p>　　4.保障性住房政策。從2011年以來(lái)，政府加

17、大了保障房的投入，努力解決底層公民的住房問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)政府的初衷是好的，而且確實(shí)起到了一些作用，但是保障性住房也產(chǎn)生了一些問(wèn)題。如地方政府對(duì)保障性住房不積極，用員工宿舍充當(dāng)保障性住房，保障性住房分配的公平如何保證。 </p><p><b>　　四、對(duì)策和建議 </b></p><p>　　本來(lái)就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里一個(gè)正常的產(chǎn)業(yè)，然而由于其中錯(cuò)中復(fù)雜的利益關(guān)系，最重要的是作為

18、裁判員的政府直接參與市場(chǎng)，才導(dǎo)致這樣的結(jié)果。作為政府最重要的是把房地還給市場(chǎng)，自己回歸到服務(wù)者和裁判員的角色，市場(chǎng)價(jià)格有市場(chǎng)供求自由決定，最為關(guān)鍵的是不要壟斷房子建筑權(quán)力。 </p><p>　　增加首付、限購(gòu)、房產(chǎn)稅等，這些措施都只能是暫時(shí)性的政策，如果不能把房地產(chǎn)還給市場(chǎng)，讓政府退出，那房地產(chǎn)市場(chǎng)恩恩怨怨的還將延續(xù)下去，而且永遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。 </p><p>　　具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從以下幾點(diǎn)

19、出發(fā)：（1）中央政府和地方政府退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是如今備受詬病的土地財(cái)政，如地方政府一直牢牢掌握土地財(cái)政，以賣(mài)地作為自己的財(cái)政支撐，傻子也知道要多賣(mài)地，而如果要土地把價(jià)格賣(mài)高，只能推高房?jī)r(jià)。（2）推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，制定透明的行業(yè)制度。房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)有許許多多的潛規(guī)則，如果要拿地，可能要和地方政府有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，為了這些關(guān)系，房地產(chǎn)上也要花上很多成本，這些成本必然會(huì)算在購(gòu)房者身上，也會(huì)推高房?jī)r(jià)。（3）完善健全保障房建設(shè)和分配制

20、度，讓低收入家庭能夠有基本的住宿條件。盡管政府在保障房建設(shè)上下了工夫，但更多是為了應(yīng)對(duì)中央政府的措施，沒(méi)有真正的做到實(shí)處，有些地方會(huì)用員工宿舍充當(dāng)保障房。因此，必須用制度來(lái)約束地方政府為百姓辦事，把保障房建設(shè)加入地方政績(jī)考核中，而把GDP建設(shè)的比重降下來(lái)。另外，保障房的分配制度必須公開(kāi)透明，讓社會(huì)監(jiān)督，唯有如此，才能讓低收入者享受到保障房政策，而真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)則由市場(chǎng)供求決定。 </p><p>　　[責(zé)任編輯