房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)普超預(yù)期頭部?jī)?yōu)勢(shì)顯現(xiàn)-20190721-19頁(yè)

1、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)價(jià)值請(qǐng)務(wù)必閱讀末頁(yè)的免責(zé)聲明11919[Table_Page]跟蹤分析|房地產(chǎn)證券研究報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)普超預(yù)期，頭部?jī)?yōu)勢(shì)顯現(xiàn)業(yè)績(jī)普超預(yù)期，頭部?jī)?yōu)勢(shì)顯現(xiàn)核心觀點(diǎn)：核心觀點(diǎn)：?本周政策情況：本周政策情況：16城成住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)，開(kāi)封放開(kāi)限售后迅速取消城成住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)，開(kāi)封放開(kāi)限售后迅速取消本周，中央層面，財(cái)政部將集體用地納入土增稅繳納范圍并取消原集體用地入市所征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金，住建部調(diào)整住房租賃市場(chǎng)發(fā)

2、展試點(diǎn)范圍，新增京滬渝等7城市，沈陽(yáng)等3城市退出。此外，人保部等表示將放開(kāi)省會(huì)及以下城市高效畢業(yè)生落戶限制。地方層面繼續(xù)因城施策，開(kāi)封放開(kāi)新建商品房限售3年的限制后迅速取消，廣州商辦等非住宅存量住房可申請(qǐng)租賃住房，杭州則對(duì)住房租賃行業(yè)相關(guān)企業(yè)給予不同程度的資金扶持，眉山市允許繳存職工提取公積金償還7城市異地公積金房貸。?本周基本面情況：本周基本面情況：7月前月前18天35城新房成交同比上漲城新房成交同比上漲11.1%7月前18天，我們跟

3、蹤的35個(gè)重點(diǎn)城市成交面積同比上漲11.1%，增幅較6月擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)，其中4大一線城市、11個(gè)二線城市、20個(gè)三四線城市分別同比上漲12.1%、18.0%和0.9%。7月前18天重點(diǎn)13城批售比上行至1.08。土地市場(chǎng)方面，上周100個(gè)大中城市土地供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)26.5%而成交量環(huán)比下降35.2%，供銷(xiāo)比（供給成交）上行至1.49，溢價(jià)率小幅下行至18.9%，其中一線、二線、三線分別為13.5%、18.1%、22.2%，總體來(lái)看土

4、地市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)。?業(yè)績(jī)普超預(yù)期，頭部?jī)?yōu)勢(shì)顯現(xiàn)業(yè)績(jī)普超預(yù)期，頭部?jī)?yōu)勢(shì)顯現(xiàn)近期房企融資縮緊態(tài)勢(shì)明顯，未來(lái)土地市場(chǎng)將進(jìn)一步向頭部企業(yè)集中，政策本質(zhì)上加劇了房企的供給側(cè)改革。未來(lái)行業(yè)將在因城施策的背景下繼續(xù)窄幅波動(dòng)，我們認(rèn)為行業(yè)貝塔屬性趨弱，更多的應(yīng)該關(guān)注企業(yè)的阿爾法，特別是在未來(lái)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，頭部企業(yè)在土地、融資、管理、品牌溢價(jià)各方面將全面勝出。近期主流房企陸續(xù)發(fā)布19年中報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，從已公布的數(shù)據(jù)來(lái)看普遍強(qiáng)于市場(chǎng)預(yù)期，阿爾法的思路逐

5、步得到市場(chǎng)認(rèn)可。投資方面，考慮到周期窄幅波動(dòng)的特征，更應(yīng)該關(guān)注經(jīng)營(yíng)能力突出的房企，高周轉(zhuǎn)房企通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)效率提升獲得的增長(zhǎng)更具持續(xù)性和穩(wěn)定性。推薦標(biāo)的方面，一線A股龍頭推薦：萬(wàn)科A、華夏幸福、招商蛇口，二線A股龍頭推薦：中南建設(shè)、華發(fā)股份、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展，H股龍頭推薦：融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科企業(yè)、旭輝控股集團(tuán)，H股龍頭關(guān)注：中國(guó)金茂、合景泰富等，子領(lǐng)域推薦：中國(guó)國(guó)貿(mào)、新湖中寶和光大嘉寶。?風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)提示政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大；按揭

6、貸利率持續(xù)上行；行業(yè)庫(kù)存抬升快于預(yù)期；行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)超預(yù)期。行業(yè)評(píng)級(jí)行業(yè)評(píng)級(jí)買(mǎi)入買(mǎi)入前次評(píng)級(jí)買(mǎi)入報(bào)告日期20190721相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)分析師：分析師：樂(lè)加棟SAC執(zhí)證號(hào)：S026051309000102160750620lejiadong@.cn分析師：分析師：郭鎮(zhèn)SAC執(zhí)證號(hào)：S0260514080003SFCCENo.BNN90601059136622guoz@.cn請(qǐng)注意，樂(lè)加棟并非香港證券及期貨

7、事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的注冊(cè)持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動(dòng)。相關(guān)研究：相關(guān)研究：房地產(chǎn)行業(yè):開(kāi)工銷(xiāo)售持續(xù)回落，房企資金面小幅收緊20190717房地產(chǎn)行業(yè):融資收緊龍頭優(yōu)勢(shì)凸顯，繼續(xù)建議加大板塊配置20190714房地產(chǎn)行業(yè):土地市場(chǎng)整體熱度延續(xù)，按揭貸利率邊際收緊20190714聯(lián)系人：邢莘02160750620xingshen@.cn18%8%1%11%21%30%071809181118011903190519房地產(chǎn)滬深300識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，

8、發(fā)現(xiàn)價(jià)值請(qǐng)務(wù)必閱讀末頁(yè)的免責(zé)聲明31919[Table_PageText]跟蹤分析|房地產(chǎn)目錄索引目錄索引地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況..............................................................................5主要政策回顧....................................................................

9、...............................5重點(diǎn)城市成交情況............................................................................................6重點(diǎn)城市推盤(pán)及庫(kù)存跟蹤............................................................................

10、...10全國(guó)土地市場(chǎng)供給成交情況...........................................................................13地產(chǎn)板塊投資觀點(diǎn)及重點(diǎn)公司跟蹤情況.................................................................15圖表索引圖表索引圖1：本周主要政策一覽（本周主要政策一覽（2019.07.15201

11、9.07.20）...........................................5圖2：各：各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比....................6圖3：35城新房周均及單周成交面積（萬(wàn)方）城新房周均及單周成交面積（萬(wàn)方）......................................................

12、7圖4：35城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）...............................................7圖5：35城新房月度成交同環(huán)比（城新房月度成交同環(huán)比（%）..................................................................7圖6：35城分線城市新房月度成交同比（城分線城市新房月度成交同比（%）.

13、......................................................7圖7：35城新房成交整體年同比（城新房成交整體年同比（%）..................................................................8圖8：35城新房成交分線城市年同比城新房成交分線城市年同比........................................

14、.............................8圖9：全國(guó)分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比全國(guó)分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2019.07.122019.07.18）...8圖10：13城二手房周均及單周城二手房周均及單周成交面積（萬(wàn)方）成交面積（萬(wàn)方）...............................................10圖11：13城分線城市二手房周成交環(huán)比增速城分線城市二手房周成交環(huán)比

15、增速......................................................10圖12：13城二手房成交月度同環(huán)比城二手房成交月度同環(huán)比....................................................................10圖13：13城分線城市二手房成交月同比城分線城市二手房成交月同比................................

16、.............................10圖14：13城市二手房成交整體年同比城市二手房成交整體年同比.................................................................10圖15：13城市分線二手房成交年同比城市分線二手房成交年同比..............................................................

17、...10圖16：13城市商品房周度推盤(pán)城市商品房周度推盤(pán)............................................................................11圖17：13城市商品房月度推盤(pán)城市商品房月度推盤(pán)............................................................................11圖18：13城市商品房

18、推盤(pán)年同比趨勢(shì)城市商品房推盤(pán)年同比趨勢(shì).................................................................11圖19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比........................................................................11圖20：13城市商品房庫(kù)存與去化周期城市商品房庫(kù)存與去化周期....

19、.............................................................12圖21：13城市及分線城市商品房去化周期（月）城市及分線城市商品房去化周期（月）...............................................12圖22：13城市商品房周度庫(kù)存及去化周期城市商品房周度庫(kù)存及去化周期..................................

20、.......................12圖23：11城市住宅周度庫(kù)存及去化周期城市住宅周度庫(kù)存及去化周期.............................................................12圖24：全國(guó)：全國(guó)100大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷(xiāo)比數(shù)據(jù)大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷(xiāo)比數(shù)據(jù)....................................14圖25：全國(guó)：全國(guó)100大中城市

21、土地供應(yīng)年度累計(jì)同比大中城市土地供應(yīng)年度累計(jì)同比...............................................14圖26：全國(guó)：全國(guó)100大中城市土地成交年度累計(jì)同比大中城市土地成交年度累計(jì)同比...............................................14圖27：全國(guó)：全國(guó)100大中城市土地出讓金年同比大中城市土地出讓金年同比......................