房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績普超預(yù)期頭部優(yōu)勢顯現(xiàn)-20190721-19頁

1、識別風(fēng)險，發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明11919[Table_Page]跟蹤分析|房地產(chǎn)證券研究報告房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績普超預(yù)期，頭部優(yōu)勢顯現(xiàn)業(yè)績普超預(yù)期，頭部優(yōu)勢顯現(xiàn)核心觀點：核心觀點：?本周政策情況：本周政策情況：16城成住房租賃市場試點，開封放開限售后迅速取消城成住房租賃市場試點，開封放開限售后迅速取消本周，中央層面，財政部將集體用地納入土增稅繳納范圍并取消原集體用地入市所征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金，住建部調(diào)整住房租賃市場發(fā)

2、展試點范圍，新增京滬渝等7城市，沈陽等3城市退出。此外，人保部等表示將放開省會及以下城市高效畢業(yè)生落戶限制。地方層面繼續(xù)因城施策，開封放開新建商品房限售3年的限制后迅速取消，廣州商辦等非住宅存量住房可申請租賃住房，杭州則對住房租賃行業(yè)相關(guān)企業(yè)給予不同程度的資金扶持，眉山市允許繳存職工提取公積金償還7城市異地公積金房貸。?本周基本面情況：本周基本面情況：7月前月前18天35城新房成交同比上漲城新房成交同比上漲11.1%7月前18天，我們跟

3、蹤的35個重點城市成交面積同比上漲11.1%，增幅較6月擴(kuò)大4.1個百分點，其中4大一線城市、11個二線城市、20個三四線城市分別同比上漲12.1%、18.0%和0.9%。7月前18天重點13城批售比上行至1.08。土地市場方面，上周100個大中城市土地供應(yīng)量環(huán)比增長26.5%而成交量環(huán)比下降35.2%，供銷比（供給成交）上行至1.49，溢價率小幅下行至18.9%，其中一線、二線、三線分別為13.5%、18.1%、22.2%，總體來看土

4、地市場熱度仍在延續(xù)。?業(yè)績普超預(yù)期，頭部優(yōu)勢顯現(xiàn)業(yè)績普超預(yù)期，頭部優(yōu)勢顯現(xiàn)近期房企融資縮緊態(tài)勢明顯，未來土地市場將進(jìn)一步向頭部企業(yè)集中，政策本質(zhì)上加劇了房企的供給側(cè)改革。未來行業(yè)將在因城施策的背景下繼續(xù)窄幅波動，我們認(rèn)為行業(yè)貝塔屬性趨弱，更多的應(yīng)該關(guān)注企業(yè)的阿爾法，特別是在未來房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，頭部企業(yè)在土地、融資、管理、品牌溢價各方面將全面勝出。近期主流房企陸續(xù)發(fā)布19年中報業(yè)績預(yù)告，從已公布的數(shù)據(jù)來看普遍強(qiáng)于市場預(yù)期，阿爾法的思路逐

5、步得到市場認(rèn)可。投資方面，考慮到周期窄幅波動的特征，更應(yīng)該關(guān)注經(jīng)營能力突出的房企，高周轉(zhuǎn)房企通過自身經(jīng)營效率提升獲得的增長更具持續(xù)性和穩(wěn)定性。推薦標(biāo)的方面，一線A股龍頭推薦：萬科A、華夏幸福、招商蛇口，二線A股龍頭推薦：中南建設(shè)、華發(fā)股份、陽光城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展，H股龍頭推薦：融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、旭輝控股集團(tuán)，H股龍頭關(guān)注：中國金茂、合景泰富等，子領(lǐng)域推薦：中國國貿(mào)、新湖中寶和光大嘉寶。?風(fēng)險提示風(fēng)險提示政策調(diào)控力度進(jìn)一步加大；按揭

6、貸利率持續(xù)上行；行業(yè)庫存抬升快于預(yù)期；行業(yè)基本面超預(yù)期下行；房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)超預(yù)期。行業(yè)評級行業(yè)評級買入買入前次評級買入報告日期20190721相對市場表現(xiàn)相對市場表現(xiàn)分析師：分析師：樂加棟SAC執(zhí)證號：S026051309000102160750620lejiadong@.cn分析師：分析師：郭鎮(zhèn)SAC執(zhí)證號：S0260514080003SFCCENo.BNN90601059136622guoz@.cn請注意，樂加棟并非香港證券及期貨

7、事務(wù)監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動。相關(guān)研究：相關(guān)研究：房地產(chǎn)行業(yè):開工銷售持續(xù)回落，房企資金面小幅收緊20190717房地產(chǎn)行業(yè):融資收緊龍頭優(yōu)勢凸顯，繼續(xù)建議加大板塊配置20190714房地產(chǎn)行業(yè):土地市場整體熱度延續(xù)，按揭貸利率邊際收緊20190714聯(lián)系人：邢莘02160750620xingshen@.cn18%8%1%11%21%30%071809181118011903190519房地產(chǎn)滬深300識別風(fēng)險，

8、發(fā)現(xiàn)價值請務(wù)必閱讀末頁的免責(zé)聲明31919[Table_PageText]跟蹤分析|房地產(chǎn)目錄索引目錄索引地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況..............................................................................5主要政策回顧....................................................................

9、...............................5重點城市成交情況............................................................................................6重點城市推盤及庫存跟蹤............................................................................

10、...10全國土地市場供給成交情況...........................................................................13地產(chǎn)板塊投資觀點及重點公司跟蹤情況.................................................................15圖表索引圖表索引圖1：本周主要政策一覽（本周主要政策一覽（2019.07.15201

11、9.07.20）...........................................5圖2：各：各城市商品房城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比年至今周均成交量、本周成交量及成交環(huán)比....................6圖3：35城新房周均及單周成交面積（萬方）城新房周均及單周成交面積（萬方）......................................................

12、7圖4：35城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（城市分線城市新房周成交環(huán)比增速（%）...............................................7圖5：35城新房月度成交同環(huán)比（城新房月度成交同環(huán)比（%）..................................................................7圖6：35城分線城市新房月度成交同比（城分線城市新房月度成交同比（%）.

13、......................................................7圖7：35城新房成交整體年同比（城新房成交整體年同比（%）..................................................................8圖8：35城新房成交分線城市年同比城新房成交分線城市年同比........................................

14、.............................8圖9：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2019.07.122019.07.18）...8圖10：13城二手房周均及單周城二手房周均及單周成交面積（萬方）成交面積（萬方）...............................................10圖11：13城分線城市二手房周成交環(huán)比增速城分線城市二手房周成交環(huán)比

15、增速......................................................10圖12：13城二手房成交月度同環(huán)比城二手房成交月度同環(huán)比....................................................................10圖13：13城分線城市二手房成交月同比城分線城市二手房成交月同比................................

16、.............................10圖14：13城市二手房成交整體年同比城市二手房成交整體年同比.................................................................10圖15：13城市分線二手房成交年同比城市分線二手房成交年同比..............................................................

17、...10圖16：13城市商品房周度推盤城市商品房周度推盤............................................................................11圖17：13城市商品房月度推盤城市商品房月度推盤............................................................................11圖18：13城市商品房

18、推盤年同比趨勢城市商品房推盤年同比趨勢.................................................................11圖19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比........................................................................11圖20：13城市商品房庫存與去化周期城市商品房庫存與去化周期....

19、.............................................................12圖21：13城市及分線城市商品房去化周期（月）城市及分線城市商品房去化周期（月）...............................................12圖22：13城市商品房周度庫存及去化周期城市商品房周度庫存及去化周期..................................

20、.......................12圖23：11城市住宅周度庫存及去化周期城市住宅周度庫存及去化周期.............................................................12圖24：全國：全國100大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)大中城市土地供應(yīng)、成交及供銷比數(shù)據(jù)....................................14圖25：全國：全國100大中城市

21、土地供應(yīng)年度累計同比大中城市土地供應(yīng)年度累計同比...............................................14圖26：全國：全國100大中城市土地成交年度累計同比大中城市土地成交年度累計同比...............................................14圖27：全國：全國100大中城市土地出讓金年同比大中城市土地出讓金年同比......................