房地產(chǎn)行業(yè)reits研究系列之一reits漸行漸近，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展-20190425-首創(chuàng)證券-11頁

1、?什么是REITs一種低門檻的投資不動產(chǎn)的金融工具。什么是REITs一種低門檻的投資不動產(chǎn)的金融工具。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是一種通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。?REITs的本質(zhì)是讓中小投資人參與分享大宗房地產(chǎn)投資收益，且所有投資人對物業(yè)的收益權(quán)不存在優(yōu)先劣后差異。REITs

2、的本質(zhì)是讓中小投資人參與分享大宗房地產(chǎn)投資收益，且所有投資人對物業(yè)的收益權(quán)不存在優(yōu)先劣后差異。REITs兼具地產(chǎn)和金融的特性是有別于股票債券和現(xiàn)金的第四個大類資產(chǎn)配置類別。?投資者視角看REITs:門檻低，流動性好，獨立性強，高收益風(fēng)險比。投資者視角看REITs:門檻低，流動性好，獨立性強，高收益風(fēng)險比。門檻低：REITs能夠使投資者以很低的門檻同時投資多個商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)；流動性好：標(biāo)準(zhǔn)化份額，可以在交易所自由交易；獨立性強：與股市和債市

3、的相關(guān)性較低；高收益風(fēng)險比：從成熟市場的經(jīng)驗來看，REITs產(chǎn)品的長期回報率較高，考慮單位風(fēng)險的回報水平，REITs的表現(xiàn)超過股票市場，但落后于債券市場。?REITs將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。REITs將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)資金來源主要是銀行信貸（從2019年第一季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源可以看出銀行信貸占比高達(dá)51%）。特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)往往以長期租賃獲取租金形式實現(xiàn)收益，資本沉淀大。REI

4、Ts投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)的管理、運營，甚至早期的開發(fā)，盤活現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)，可為開發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金融資渠道，利于資金的快速回籠，可以推動房地產(chǎn)行業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。?商業(yè)地產(chǎn)將成為REITs的突破口。商業(yè)地產(chǎn)將成為REITs的突破口。就基礎(chǔ)資產(chǎn)而言，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)將成為我們試點REITs的突破口。商業(yè)地產(chǎn)模式清晰，租金收益率較高，可以基本覆蓋REITs的收益率。隨著REITs市場的發(fā)展，有望打通商業(yè)物業(yè)的投資渠道，使以寫字樓為代表的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

5、擁有更寬闊的退出渠道。REITs在對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運營模式的影響，主要在于其提供了一種融資渠道以及退出機(jī)制，將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。投資要點投資要點Reits漸行漸近，Reits漸行漸近，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展——reits研究系列之一——reits研究系列之一房地產(chǎn)行業(yè)證券研究報告2019年04月25日房地產(chǎn)行業(yè)證券研究報告2019年04月25日暫不暫不評級評級分析師張炬華電話01056511911郵箱z

6、hangjuhua@.cn執(zhí)業(yè)證書S0110510120002研究助理鄒瑞電話01056511907郵箱zourui@.cn行業(yè)數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)行業(yè)股票家數(shù)（家）141總市值（億元）27775.54流通市值（億元）23800.62年初至今漲跌幅（%）35.75%行業(yè)走勢圖35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%18041806180818101812190

7、2房地產(chǎn)(申萬)滬深30020517934361392019042613:50第3頁房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)分析報告分析報告PagePage3目錄目錄1.什么是什么是REITs一種低門檻的投資不動產(chǎn)的金融工具一種低門檻的投資不動產(chǎn)的金融工具......................................................................................42.投資者視角看投資者視角看R

8、EITs:門檻低，流動性好，獨立性強，高收益風(fēng)險比門檻低，流動性好，獨立性強，高收益風(fēng)險比.............................................................53.REITs將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展....................................................................................

9、...................................74.商業(yè)地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)將成為REITs的突破口的突破口......................................................................................................................85.投資建議投資建議..........................

10、.................................................................................................................................96.風(fēng)險提示風(fēng)險提示................................................................................

11、..........................................................................10圖標(biāo)目錄圖標(biāo)目錄圖表圖表1：REITs的要素和特點的要素和特點.................................................................................................................

12、....................4圖表圖表2：美國市場：美國市場REITs、股票以及債券市場的相關(guān)系數(shù)（、股票以及債券市場的相關(guān)系數(shù)（20002016）...............................................................5圖表圖表3：全球各地區(qū)股票市場：全球各地區(qū)股票市場各地區(qū)各地區(qū)REITs市場之間的相關(guān)系數(shù)市場之間的相關(guān)系數(shù)......................

13、...................................................5圖表圖表4：美國市場：美國市場REITs、股票以及債券市場的月度市場表、股票以及債券市場的月度市場表現(xiàn)（現(xiàn)（20002016）.......................................................6圖表圖表5：2019年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)資金累計構(gòu)成情況年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)資金累計構(gòu)成情

14、況................................................................................7圖表圖表6：國內(nèi)類：國內(nèi)類REITs持有物業(yè)類型持有物業(yè)類型............................................................................................................