房地產(chǎn)行業(yè)中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究系列之一：reits科普一，什么是標準的reits-20190405-天風證券-13頁

1、行業(yè)報告行業(yè)報告|行業(yè)深度研究行業(yè)深度研究請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明1房地產(chǎn)房地產(chǎn)證券證券研究報告研究報告2019年04月05日投資投資評級評級行業(yè)評級行業(yè)評級強于大市(維持評級)上次評級上次評級強于大市作者作者陳天誠陳天誠分析師SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1110517110001chentiancheng@徐超徐超分析師SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S1110518070007xuchao@資料來源：貝格數(shù)據(jù)相關報告相關報告1《房地產(chǎn)行

2、業(yè)研究周報:繼續(xù)推薦地產(chǎn)板塊、重點推薦地產(chǎn)龍頭及房產(chǎn)中介，土地成交繼續(xù)回落——房地產(chǎn)土地周報20190331》201903312《房地產(chǎn)行業(yè)研究周報:繼續(xù)推薦地產(chǎn)板塊、優(yōu)先推薦地產(chǎn)龍頭及房產(chǎn)中介——房地產(chǎn)銷售周報0331》201903313《房地產(chǎn)行業(yè)研究周報:關注長三角一體化機會、土地成交繼續(xù)回落——房地產(chǎn)土地周報20190324》20190325行業(yè)走勢圖行業(yè)走勢圖REITs科普一科普一：什么是標準的：什么是標準的REITs————

3、中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化研究研究系列之一系列之一REITs通俗講是一種基金，和股票基金類似，只不過募集資金投向的不是股票組合而是房地產(chǎn)通俗講是一種基金，和股票基金類似，只不過募集資金投向的不是股票組合而是房地產(chǎn)組合：組合：REITs（RealEstateInvestmentTrusts）房地產(chǎn)投資信托基金，是一種通過發(fā)行股份或者收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按高額比

4、例分配給投資者的一種信托基金。REITs最早于1960年出現(xiàn)在美國，后于1971年出現(xiàn)在澳大利亞。在亞洲市場上，REITs最初于2001年出現(xiàn)在日本，其后于2002年在新加坡出現(xiàn)，緊接著在臺灣和香港等地相繼推出。截至2017年底，全球有37個城市和地區(qū)建立了REITs市場，總市值約為2萬億美元。標準標準REITs往往指的是上市的公募型的權益型往往指的是上市的公募型的權益型REITs，目前國內(nèi)主要是一些私募類抵押型，目前國內(nèi)主要是一些私募

5、類抵押型REITs：根據(jù)資金投向不同資金投向不同，REITs可分為權益型、抵押型和混合型。其中，權益型REITs擁有并經(jīng)營收益型不動產(chǎn)，同時提供物業(yè)管理服務。獲得不動產(chǎn)的產(chǎn)權以取得經(jīng)營收入，投資者的收益來自租金和不動產(chǎn)的增值，是REITs的主導類型，最為常見；根據(jù)募集方式不同募集方式不同，分為公募型和私募型，公募型REITs向全社會募集、流動性好、資金可得性強；根據(jù)組織結構不同組織結構不同，有公司制和信托制，公司制REITs上市主體是股

6、份制公司實體企業(yè)，紅利發(fā)放等方面符合REITs條例的有關規(guī)定，往往適用《公司法》；信托制REITs通過設立信托投資不動產(chǎn)支持證券或不動產(chǎn)項目股權間接持有不動產(chǎn)資產(chǎn)，適用《基金法》，美國主要是公司制，亞洲國家更流行信托制，因為結構更加靈活。REITs有流動性好、獨立性強、風險性低、收益率高等特點：有流動性好、獨立性強、風險性低、收益率高等特點：REITs具有1）流動性好：）流動性好：標準REITs往往是上市公募的，因此流動性好，投資者多元

7、且可自由進出；2）獨立性強）獨立性強：REITs與其余大類資產(chǎn)的相關性性對較低，有效分散組合風險；3）低風險：）低風險：REITs雖然有來自消費者習慣改變或是就業(yè)下降等等導致供需改變所帶來的風險，然而其收入、成本、租約的穩(wěn)定性仍然較強，相應風險較低，反應了REITs的債券化特性。4）收益率高：）收益率高：高當期回報意味著更多的再投資機會，投資者的投資參與度提高；另外即使在熊市中，投資者也能收獲比較穩(wěn)定的收益，在過去40年的年化收益率權益

8、型REIT以12.12%的年收益率領先其余指數(shù)，同時也高于10年定期國債收益率，19902018年的月股息率1.13%。標準標準REITs推出對居民、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都意義非凡推出對居民、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都意義非凡：REITs如果推出可謂現(xiàn)象級政策，意義非凡：1）對居民而言投資不動產(chǎn)不再是難事）對居民而言投資不動產(chǎn)不再是難事：REITs通過證券化手段將不可分割的大額不動產(chǎn)變?yōu)樾☆~的不動產(chǎn)基金，REITs本身具有高風險收益比、高分紅比例的

9、特點，并且同現(xiàn)有的金融資產(chǎn)關聯(lián)性較低，居民將可通過投資基金共享不動產(chǎn)成長的收益；2）REITs將成為繼現(xiàn)將成為繼現(xiàn)金、股票、債券后的第四大類金融資產(chǎn)：金、股票、債券后的第四大類金融資產(chǎn)：REITs作為兼具金融和不動產(chǎn)的屬性的第四類資產(chǎn)品種，它的推出能夠豐富國內(nèi)資本市場產(chǎn)品的重要工具，在二級市場具備價值發(fā)現(xiàn)的功能，不動產(chǎn)市場的真實情況通過REITs價格得到反應，為貨幣政策制定和實施具備重要的指導意義，且該類資產(chǎn)規(guī)模巨大。3）有利于盤活存量

10、房地產(chǎn)減少不必要投資）有利于盤活存量房地產(chǎn)減少不必要投資：REITs投資有利于盤活現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)，在房住不炒的長效邏輯下，可以減少不必要的新增地產(chǎn)投資。投資建議：投資建議：標準的REITs具有流動性好、獨立性強、風險性低、收益率高等特點，是繼現(xiàn)金、股票、債券之后的第四大類金融資產(chǎn)，如果REITs在國內(nèi)如果能夠推出，將具有劃時代的重要意義，我們建議關注：1）具備優(yōu)秀管理能力的房地產(chǎn)資管公司）具備優(yōu)秀管理能力的房地產(chǎn)資管公司：光大嘉寶；2）商

11、業(yè)地產(chǎn)類）商業(yè)地產(chǎn)類公司公司：陸家嘴、金融街、大悅城、中國國貿(mào)、上海臨港、外高橋、市北高新、張江高科等；3）所有持有可租賃物業(yè)或者持有型物業(yè)的公司：所有持有可租賃物業(yè)或者持有型物業(yè)的公司：比如有持有物業(yè)的萬科、新城控股等。風險風險提示提示：REITs推行進度不及預期，不動產(chǎn)價格大幅下跌，利率上行20197138361392019040710:46行業(yè)報告|行業(yè)深度研究行業(yè)報告|行業(yè)深度研究請務必閱讀正文之后的信息披露和免責申明31.RE

12、ITs是什么：兼具不動產(chǎn)、金融屬性的第四類資產(chǎn)是什么：兼具不動產(chǎn)、金融屬性的第四類資產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是一種通過發(fā)行股份或者收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs最早于1960年出現(xiàn)在美國，后于1971年出現(xiàn)在澳大利亞。在亞洲市場上，REITs最初于2001年出現(xiàn)在日本，其后

13、于2002年在新加坡出現(xiàn)，緊接著在臺灣和香港等地相繼推出。表1：REITs的定義要點的定義要點要素要素要點要點基礎資產(chǎn)不動產(chǎn)及其衍生證券收入來源主要是房地產(chǎn)物業(yè)的租金收入收入分派分派給投資者不少于90%的可分派收入稅收政策避免對REITs和股東雙重課稅管理模式專業(yè)管理團隊及嚴格負債管控交易結構公募型的公司型或信托型結構資料來源：《中國公募REITs發(fā)展白皮書》，天風證券研究所整理1）我們認為REITs兼?zhèn)洚a(chǎn)業(yè)特性（房地產(chǎn)行業(yè)獲利）和基金

14、特性，在美國與股票、債券、現(xiàn)金相對，REITs被視為第四類資產(chǎn)。2）REITs本質(zhì)上是將成熟的不動產(chǎn)物業(yè)在資本市場進行證券化，因此REITs既具有金融屬性，又具有不動產(chǎn)屬性，其金融屬性體現(xiàn)在：REITs作為一種金融投資產(chǎn)品，能夠為投資者拓寬不動產(chǎn)投資渠道，同時，通過證券化的形式，將流動性較差的不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性強的REITs份額，提高了不動產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，有利于拓展資本機制，可通過并購、融資等資本運作實現(xiàn)規(guī)模擴張；REITs的不動

15、產(chǎn)屬性體現(xiàn)在：REITs專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動產(chǎn)資產(chǎn)，可少量投資于土地和在建工程等，具有專業(yè)的不動產(chǎn)管理團隊，有助于提升物業(yè)價值，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的回報。結合REITs的相對優(yōu)勢，我們提出了投資REITs的四大優(yōu)點：低相關性、低波動性、低風險與高收益。表2：REITs重要優(yōu)勢總結重要優(yōu)勢總結要素要素特點特點相對優(yōu)勢1.受房價波動影響相對小2.盤活固定資產(chǎn)3.參與性強：小額亦可進行權益投資（基金特性）4.投資多元化分散風險，投

16、資專業(yè)性強（基金特性）5.避免對REITs和股東雙重課稅6.與其他大類資產(chǎn)相關性小資料來源：天風證券研究所整理2.REITs的分類：權益型為主，不同物業(yè)類型收益率出現(xiàn)分化的分類：權益型為主，不同物業(yè)類型收益率出現(xiàn)分化標準REITs往往指的是上市的公募型的權益型REITs，目前國內(nèi)主要是一些私募類抵押型REITs。根據(jù)資金投向資金投向不同，REITs可分為權益型、抵押型和混合型。其中，權益型REITs擁有并經(jīng)營收益型不動產(chǎn)，同時提供物業(yè)管