畢業(yè)設計----房地產證券化探索

1、<p><b>　　畢業(yè)設計（論文）</b></p><p><b>　　房地產證券化探索</b></p><p>　　【摘要】 房地產證券化成了當代金融國際化的一種重要表現(xiàn)形式，并已經成為金融國際化的一個基本趨勢。我國的房地產體制改革日益深入，運用房地產證券化工具把房地產業(yè)培育成為國民經濟的支柱產業(yè)和新的經濟增長點，是大勢所趨，形勢所

2、使然。本文主要從提高我國城市土地利用效率和增強城市房地產融資的角度來探討加快我國房地產業(yè)證券化步伐的必要性，然后根據我國在證券化過程中可能存在的問題提出了相應的對策。指出我國實行房地產證券化的主體已經具備，論證了我國加快房地產證券化的可行性。</p><p>　　【關鍵詞】 房地產證券化 模式 風險 可行性</p><p>　　【Abstract】 Real estate secu

3、rity became contemporary financial agent of an important form of financial internationalization, and has become one of the basic trend. The real estate system reform in our country, using the real estate security penetra

4、ted the real estate industry cultivation tools become a pillar industry of the national economy and the new economic growth point, is the trend of The Times, financial situation. This article mainly from improving urban

5、land utilization efficiency and </p><p>　　【Keywords】 Estate security；Mode ；Risk ；Feasibility</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 緒論4</b></p><p>

6、　　1.1 研究背景4</p><p>　　1.1.1 房地產抵押債權證券化運行的支持原理4</p><p>　　1.1.2房地產投資權益性證券化選行的支攤原理5</p><p>　　1.2 研究綜述6</p><p>　　1.2.1房地產證券化的基本分析6</p><p>　　1.2.2房地產證券化運作分析

7、6</p><p>　　1.3 論文的主要內容7</p><p>　　2 我國實行房地產證券化的必要性及問題分析8</p><p>　　2.1房地產業(yè)發(fā)展的需要8</p><p>　　2.2 資本市場的發(fā)展需要8</p><p>　　2.3我國實行房地產證券化面臨的問題9</p><p&

8、gt;　　2.3.1現(xiàn)行的法律法規(guī)不規(guī)范9</p><p>　　2.3.2 缺乏成熟的中介機構9</p><p>　　2.3.3 房地產產權不夠明晰9</p><p>　　3 我國實行房地產證券化的可行性10</p><p>　　3.1 實施房地產證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟。10</p><p>　　3.1

9、.1國際上房地產證券化的成功經驗。10</p><p>　　3.1.2土地產權和房地產產權改革提供了前提條件。10</p><p>　　3.1.3快速發(fā)展的房地產市場和金融市場是經濟基礎。10</p><p>　　3.2 初步具備實施房地產證券化的微觀基礎10</p><p>　　3.2.1 房地產市場存在巨大資金缺口。10<

10、/p><p>　　3.2.2我國已經初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。10</p><p>　　3.2.3龐大的房地產證券化投資需求群體。10</p><p>　　3.2.4走向規(guī)范的資本和證券市場。11</p><p>　　4房地產證券化的現(xiàn)實意義、障礙和法律思考12</p><p>　　4.1 房地產證券化的

11、現(xiàn)實意義。12</p><p>　　4.1.1有助于我國商業(yè)銀行開展業(yè)務管理。12</p><p>　　4.1.2有助于發(fā)展我國優(yōu)良的房地產產品并且優(yōu)化其產品結構，尤其是發(fā)展產銷平衡的住宅產品。12</p><p>　　4.1.3有助于發(fā)展適合我國國情的金融衍生產品，完善我國的資本市場。12</p><p>　　4.1.4有助于改善我

12、國的投融資體制，建立良性高效的相關體系，促進其向規(guī)?；图s化方向發(fā)展。12</p><p>　　4.1.5有助于在宏觀經濟層面緩解通貨膨脹壓力，實現(xiàn)良性循環(huán)。12</p><p>　　4.1.6有助于構筑我國房地產市場基礎。12</p><p>　　4.1.7有助于優(yōu)化配置系統(tǒng)資源，實現(xiàn)房地產經營專業(yè)化。13</p><p>　　4

13、.1.8有助于我國房地產資本市場形成，豐富投資者的投資品種。13</p><p>　　4.2房地產證券化的障礙。13</p><p>　　4.2.1制度障礙。13</p><p>　　4.2.2市場障礙。13</p><p>　　4.2.3內在障礙。14</p><p>　　4.3房地產證券化的法律思考。1

14、4</p><p>　　5 房地產證券化的推進構想15</p><p>　　5.1 政府介入，促進銀行轉換經營方式，推進金融創(chuàng)新。15</p><p>　　5.2政府和金融管理機構共同推動立法機構及時出臺相關的法律法規(guī)15</p><p>　　5.3繼續(xù) 深化相關領域的體制改革,優(yōu)化房地產證券化的外部環(huán)境15</p>&

15、lt;p>　　6 結論和展望16</p><p><b>　　參考文獻17</b></p><p><b>　　謝辭18</b></p><p><b>　　1 緒論</b></p><p>　　資產證券化是指將缺乏流動性，但具有未來現(xiàn)金流的應收賬款等資產匯集起來，

16、通過結構性重組，將其轉變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土鲃拥淖C券，據以融通資金的過程。資產證券化能夠提高房地產投資的流動性和降低其風險性。將房地產投資由固定的資本形態(tài)轉變?yōu)橛袃r證券形態(tài)，使投資者與投資標的物之間由直接的物權關系轉變?yōu)閾碛杏袃r證券的債權關系，從而使房地產價值由固定資本形式轉變?yōu)榫哂辛鲃有缘馁Y本化證券。房地產證券化在我國還處于探索實驗階段。充分利用房地產業(yè)證券化有利于流動性較低的房地產業(yè)融資的特點，對于發(fā)展我國房地產業(yè)，提高人民的

17、居住水平有著重要的意義。</p><p><b>　　1.1 研究背景</b></p><p>　　1.1.1 房地產抵押債權證券化運行的支持原理</p><p>　　房地產證券化是資產證券化在房地產領域中的一個具體運用。目前從規(guī)模上看，住房抵押債權證券化和投資權益性證券化是當前西方房地產證券化的主要組成部分，也是房地產證券化的主要形式。從房地

18、產抵押債權證券化和房地產投資權益性證券化的支撐原理來梳理整個房地產證券化運行的支撐原理是可行的當然資產證券化運行的支撐原理對于房地產證券化運行來說同樣也有適用之處。</p><p>　　(1)資產組合原理。</p><p>　　資產組合原理是依據大數定律，將具有共同特征的資產匯集成資產池。雖然并不消除每筆資產的個性特征，但資產他所提供的資產多樣性可以抑制單筆資產風險，整合總體收益。在資產組

19、合機理作用下，單個貸款才能經組合后成為市場化投資產品。對于單個貸款而言，其現(xiàn)金流是不確定的，提前償付，延遲付款甚至無任何現(xiàn)金流動都是可能發(fā)生的。而對于一組貸款而言，盡管整個組合在很大程度依賴于組合中每一貸款現(xiàn)金流的特性，但由大數定律的作用，整個組合的現(xiàn)徽流會呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。</p><p>　　由此可以看出，抵押債權證券化運作的本質是將房地產市場中存在的固定債權、債務關系轉換為可轉讓的債權、債務關系的過程。資

20、產組合機理在抵押債權證券化運作中，不僅體現(xiàn)在對債權、債務關系的重新組合、分割，而且實質上是對債權、債務關系中所包含的風險與收益要素進行分離與重組，使其定價和重新配置更為有效，從而使各參與方均受益。</p><p><b>　　(2)現(xiàn)金流原理。</b></p><p>　　現(xiàn)金流是房地產抵押債權證券化運行的核心原理。房地產抵押債權證券化是以可預期的現(xiàn)金流為支持而發(fā)行證

21、券進行融資的過程?？深A見的現(xiàn)金流是進行證券化的先決條件?；A資產所產生的現(xiàn)金流的可預見性是抵押債權證券化的核心特征之一。因為只有基礎資產的現(xiàn)金流是可預期的，所以由該資產支持的證券的價值才能被確定。評級機構也只有通過對現(xiàn)金流量的確定性分析才能進行信用評級。抵押債權證券化表面上是以資產為支持，實際上是以資產所產生的現(xiàn)金流為支持。可預期的現(xiàn)金流是抵押債權證券化的基礎。也就是說，抵押債權證券化所“證券化”的不是資產本身，而是資產所產生的現(xiàn)金流。

22、因此，基礎資產的現(xiàn)金流分析成為抵押債權證券化運行的核心原理。所以，在設計抵押債權證券化產品時，必須首先對基礎資產的現(xiàn)金流進行分析，在此基礎上才能設計出既符合基礎資產的現(xiàn)金流特征，又能滿足市場投資者需求的產品。</p><p>　　(3)破產隔離原理。</p><p>　　住房抵押債權證券化的破產隔離原理指在構建交易結構時，證券化結構應能保證發(fā)起人的破產不會對特殊目的實體(SPV)的正常運營

23、產生影響.也不會影響對資產擔保證券持有人的按時償付。即抵押債權證券化的交易結構使證券的償付不易受到債務人的清償能力的影響。為了達到這個目標，證券化資產從發(fā)起人向特設機構的轉移必須真實出售。破產隔離是資產證券化所特有的技術，也是區(qū)別于其他融資方式的一個非常重要的方面。證券持有人的風險和收益是與某個企業(yè)整體的運作風險聯(lián)系在一起的。而抵押債權證券化則不同，由于它已經將證券化的基礎資產真實出售給特別目的載體。而該機構一般是不易破產的，所以即使資

24、產的原始所有人出了向題，其風險也不會“傳染’給證券持有者，即資產的賣出對已出售資產沒有追索權。</p><p>　　(4)信用增級原理。</p><p>　　利用“信用增級原理”來提高房地產中資產支撐證券的信用等級是抵押債權證券化的一個重要特征。以抵押債權證券化為例，為了吸引更多的投資者并降低發(fā)行成本，必須對整個抵押憤權證券化交易進行信用增級，以提高所發(fā)行證券的信用等級。通過信用增級，使證

25、券的信用質量和現(xiàn)金流的時間性與確定性更好地滿足投資者的需要，同時滿足發(fā)行人在會計、監(jiān)管和融資目標方面的需求。信用增級的手段有很多種，主要可以分為內部增級和外部增級。從直觀上來講，信用增級會增加金融資產組合的市場價值，是押債權證券化的重要一環(huán)。</p><p>　　1.1.2房地產投資權益性證券化選行的支攤原理</p><p><b>　　(1)配置原理。</b><

26、;/p><p>　　資金配置原理是指從平衡全社會資金供求的角度，使資金的供給方與需求方在更廣闊的范圍內聯(lián)結起來從而使分散、閑置的資金得到更有效的運用。在資金配置機理的作用下，擁有雄厚資本的投資者在積極尋找具有較高信用級別的投資對象，而發(fā)放貸款的銀行在積極尋找籌資對象。在非證券化的情況下，投資者因缺少關于資金需求者的信息，不了解其財務狀況和經營能力，只好把投資對象局限在很小的范圍內，導致資金閑置；另一方面，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金

27、流量的貸款發(fā)放銀行卻無法解決短期資金長期占用的問題。資金配置的特性客觀上要求構建聯(lián)結資金供給和需求兩大主體的途徑。房地產投資權益性證券化為資金的供求雙方提供了巧妙的聯(lián)結途徑有利于提高資金的配置和利用效率。同時，資金配置機理也進一步推動了房地產投資權益證券化運作，使間接融資與直接融資聯(lián)系起來，凸現(xiàn)了資本市場的融資及配置功能。</p><p>　　(2)利益驅動原理。</p><p>　　利益

28、驅動機理是指通過利益刺激來激發(fā)微觀經濟單位參與市場經濟的活力和積極性。就貸款銀行而言，可以通過投資權益證券化，提高資產的流動性，改善自有資本結構，更好地進行資產負債管理。就其他證券投資機構而言，可以通過收購貸款，發(fā)行證券，從中漁利。就投資者而言，可以獲得新的投資選擇機會和穩(wěn)定的較高收益。而承銷、評級、擔保等市場中介機構可以借此機會，擴大業(yè)務領域，創(chuàng)造新的利潤增長點。</p><p><b>　　1.2

29、研究綜述</b></p><p>　　1.2.1房地產證券化的基本分析</p><p>　　(1)資產證券化的內涵。</p><p>　　資產證券化(簡稱ABS)就是將資產收益資本化，通過在資本市場發(fā)行投資產品進行融資的策略，是西方經濟理論中未來收益概念在融資領域的一種靈活運用。其實質是融資者將證券化的資產的未來現(xiàn)金流收益權轉讓給投資者。ABS的主要特征

30、：</p><p>　?、俦硗馊谫Y技術。是一種獨特的不顯示在資產負債表上的融資方式，資金的取得也不是負債；</p><p>　?、谖磥硎杖氲盅?。它出售的是資產收入而不是資產本身，其價值在于可預測的現(xiàn)金收入，而與企業(yè)本身的信用狀況和資產的市場價格無關；</p><p>　　③現(xiàn)金收入擔保。由金融機構進行評級并擔保，為投資者供安全、簡化的投資手段。</p>

31、<p>　　(2)房地產證券化內涵及功能。</p><p>　　房地產證券化是資產證券化在房地產業(yè)的應用。它是通過發(fā)行基金權益單位，將投資者的資金匯集后購買房地產或將房地產按價值單元分割成小的產權單位，出售給投資者，實行房地產所有權和使用權分離。房地產證券化把投資者對房地產的直接物權轉變?yōu)槌钟凶C券性質的權益憑證將房地產投資轉化為證券投資。實施房地產證券化的意義集中體現(xiàn)在其功能上：①引入證券化后，開發(fā)商

32、可以在短期內籌措大量資金，投資人能夠以小額資金進入房地產市場，從而可促進存量資產的流動與資源的優(yōu)化配置；②借助證券化工具，使投資人準確地確定房地產的買賣時間，將長期投資短期化；③不分散公司的股權和經營權，房地產證券化融資對證券化資產未來現(xiàn)金收入流的分割或者說是現(xiàn)金收入流的再分配，ABS的持有人根據其持有的ABS數量享有證券化資產產生的現(xiàn)金流，是對整個公司凈收益的分割，ABS的持有人不參與公司重大經營事項表決；④房地產證券化最終產品的交易

33、根據“破產隔離”和“真實出售。原則，將發(fā)起人(企業(yè))的破產風險與投資者分離，從而提高債券信用等級，降低成本。</p><p>　　(3)房地產證券化在國外的發(fā)展狀況</p><p>　　房地產證券化作為一種籌資的創(chuàng)新手段，產生于20世紀50年代的美國。美國于1968年將聯(lián)邦國家抵押貸款協(xié)會改為聯(lián)邦住宅借貸抵押公司，同時建立政府抵押貸款協(xié)會。在以上兩機構的基礎上，創(chuàng)造勝地推行了住房抵押貸款證

34、券化。經過半個多世紀的發(fā)展，又經過金融危機的洗禮之后，日本，美國等發(fā)達國家的房地產證券化模式已逐步成熟。如日本的不動產證券化模式、美國的“不動產投資信托”(REIT)、“房地產有限合伙”(RELP)以及證券化等。</p><p>　　1.2.2房地產證券化運作分析</p><p>　　進行證券化時，開發(fā)企業(yè)需要擁有比較確定的未來收入或應收賬款，該企業(yè)稱為原始權益人發(fā)起人。同時存在一個獨立于

35、發(fā)起人的“特設機構”(SPV)或政府支持設立的投資銀行，SPV是實行“破產隔離”的法律實體，其具有兩方面的特征：(1)本身不易破產性。(2)發(fā)起人之間的證券化買賣行為是“真實銷售”。設立SPV的目的是將應收賬款及其相關的現(xiàn)金量與原始權益人隔離開來，確保一旦原始權益人破產，投資者對于證券化了的資產有法律效力的強制行使權。此外，SPV還可以起到其它作用，比如將現(xiàn)金重新分配給投資者。發(fā)起人將自己未來的收入或應收賬款出售給SPV，SPV通過在資

36、本市場發(fā)行債券籌措資金購買原始權益人未來收入或應收賬款，原始權益人用應收賬款所發(fā)生的現(xiàn)金支付SPV的債，SPV發(fā)行的債券由專業(yè)評估公司進行評級，在高級資本市場上銷售，同時擔保公司提供按期支付本息的擔保。原始權益人，投資者和交易的其他參與各方的責任通過法律合同詳細規(guī)定。以上過程實現(xiàn)后，原始權益人繼續(xù)運用資產，并提供符合嚴格專業(yè)標準的服務，保障收入的實現(xiàn)。</p><p>　　1.3 論文的主要內容</p>

37、;<p>　　本文是針對房地產證券化進行論述。</p><p>　　文章主要內容概括如下：第一章為緒論，主要介紹文章的寫作背景和研究綜述。第二章主要介紹我國實行房地產證券化的必要性及問題分析。第三章主要是對我國實行房地產證券化的可行性分析。第四章主要介紹我國房地產證券化的現(xiàn)實意義、障礙、發(fā)展策略和法律思考。第五章為結論和展望，通過上述分析，進行房地產證券化的推進構想。</p><

38、p>　　2 我國實行房地產證券化的必要性及問題分析</p><p>　　2.1房地產業(yè)發(fā)展的需要</p><p>　　我國房地產開發(fā)資金籌集渠道最主要的是銀行貸款和股票市場，個人消費者由于房價多為其年收入的幾倍或十幾倍而不得不求助銀行。由于銀行存在的風險會將出現(xiàn)惜貸現(xiàn)象，不利于房地產業(yè)的發(fā)展，如果實施住房抵押貸款證券化，可以將住房金融市場與資本市場直接聯(lián)系，降低金融機構。開展住房抵押

39、貸款的成本擴大融資渠道為住房信貸資金提供新的來源，支持更多的人買房，拓寬房地產開發(fā)機構籌措開發(fā)資金的渠道，促進房地產業(yè)發(fā)展同時可將商業(yè)銀行長期信貸資產換為流動性高的證券資產，防范商業(yè)銀行的系統(tǒng)風險，并且為投資者增加新的投資機會。</p><p>　　住房抵押貸款的發(fā)放離不開長期資金的支持。因為同其他商品相比，房地產具有投資量大周期長和位置固定等特性，房屋抵押活動通常也是一個長期的貸款關系。我國中央銀行規(guī)定住房抵押

40、貸款的最長期限為30年，一般也在10~15年之間。在房地產抵押貸款中，自有資金的貸款比率一般在60%~ 90% ，多數為70% ~80% 。這種大量長期的抵押貸款必定會對銀行形成強大的壓力。在長期的貸款中會感到資金匱乏，很可能會形成長期資產與短期負債的矛盾，而銀行資金大部分為儲戶的資金，自有資金只占很小一部分。其經營非常看重流動性安全性和盈利性。</p><p>　　綜合考慮上面兩方面的因素可以看出，要解決住宅產

41、業(yè)的發(fā)展所面臨的困難其關鍵在于長期資金的支持。這些資金大部分來源于各商業(yè)銀行和其他金融機構。要保證這些資金的供應充足必須使原來缺乏流動性的抵押貸款流動起來，能夠滿足銀行及其他金融機構對資產流動性的要求，而實行住房抵押貸款證券化正是住房抵押貸款二級市場的最佳選擇。</p><p>　　2.2 資本市場的發(fā)展需要</p><p>　　實行住房抵押貸款證券化具有證券的轉化融資配資投資及調節(jié)功能兼

42、具安全性與獲利性，可以說是一種理想的投資工具。銀行在發(fā)放住房抵押貸款時，會面臨種種風險主要包括：信用風險、通貨膨脹風險、利率風險和流動性風險等。怎樣化解上述風險呢？通過抵押貸款證券化可以實現(xiàn)住房抵押貸款價值，形式上的流動使非銷售性的銀行資產以有價證券的形式在二級市場上流通轉讓，從而將固定債權債務關系轉化為可改變的債權債務關系。</p><p>　　住房是一種特殊商品，從長期看，具有升值的機會，這也是住房抵押貸款具

43、有安全性和盈利性的根本原因所在。但其缺乏流動性，不符合銀行的經營宗旨。通過實行證券化可以有效地解決銀行的這一矛盾，同時投資者因為住房抵押貸款證券兼具安全性和盈利性的特性而對其有較強的偏好，這樣就將有銀行和其他金融機構承擔的存在于住房抵押貸款中的各種風險。通過證券化分散和轉移給眾多的投資者達到轉移和化解風險的目的。通過住房抵押貸款證券的發(fā)行可以把社會上眾多的閑散資金吸收到房地產行業(yè)來，一方面可以緩解房地產行業(yè)的資金短缺，另一方面又可達到有

44、效資源配置的功效，可謂一舉兩得。住房抵押貸款證券化的推行還可以緩解資本市場上的供求矛盾，滿足投資者的不同偏好，從而將更多的投資者尤其是機構投資者被吸引到資本市場上來，這必將給資本市場帶來巨大的資金流量，實現(xiàn)資本市場擴容的目的。</p><p>　　2.3我國實行房地產證券化面臨的問題</p><p>　　2.3.1現(xiàn)行的法律法規(guī)不規(guī)范</p><p>　　一個健康的

45、房地產證券市場必須有法律的規(guī)范和約束，否則將是一個充滿投機動蕩混亂的市場。房地產證券化中交易結構的嚴謹有效性須由相應的法律予以保障，而且房地產證券化涉及的市場主體較多，他們之間權利義務的確定也需要以相應的法律為標準。雖然，我國目前有關證券交易的法律法規(guī)已基本完成，但由于我國房地產證券化還處在起步和探索階段，與之相關的法律制度還有待于完善和健全。針對房地產證券化的特殊性所需要的法律法規(guī)尚屬空白，應構筑房地產證券化所需要的法律框架。<

46、/p><p>　　2.3.2 缺乏成熟的中介機構</p><p>　　在進行住房抵押貸款證券化過程中需要專業(yè)的公司來承購銀行住房貸款，并對其進行分類和打包操作，再將貸款組合推向證券市場；還需要專業(yè)的信用評估和擔保機構對“貸款組合”進行評估、信用增強和擔保，而我國目前信用評估體系不健全，缺乏成熟的信用評定和擔保機構，且沒有既有理論基礎知識又有實踐操作經驗的人才。房地產證券化的成功推行離不開各種

47、中介機構的服務。相對而言，目前投資銀行業(yè)和會計業(yè)的行為較規(guī)范，基本能滿足房地產證券化對其的要求。而資產評估業(yè)和資信評級則差距較大。資產評估業(yè)的主要問題是：資產評估管理尺度不一政出多門；資產評估機構過多過亂，導致行業(yè)內不正當競爭加??；評估業(yè)務重復收費加大了企業(yè)正常經營成本；資信評級在我國還屬于新興行業(yè)資信評級機構，信譽及其獨立性較差投資者對資信評級機構認識不足這些問題導致現(xiàn)有的評級機構做出的評級結果在投資者心目中沒有影響力，資信評級無法發(fā)

48、揮其應有的作用。</p><p>　　2.3.3 房地產產權不夠明晰</p><p>　　作為基礎條件的房地產市場是保證交易標的合法性的關鍵，也是購買產權、清晰房屋的保證。我國城鎮(zhèn)現(xiàn)存住房產權格局中，房地產市場上的房屋產權仍處于不完整狀態(tài)，而住房抵押貸款證券化的前提便是清晰的產權界定。</p><p>　　二級抵押貸款市場是以資源的資本化和價值上同質化，可以細分為

49、基礎的資本化和可以細分又是以明晰的產權界定為前提，而我國城鎮(zhèn)現(xiàn)存住房產權格局中，除住房制度改革前殘存下來的私房外產權形式大多處于產權不清晰的混沌狀態(tài)。近年，建設并出售給居民的解困房、安居工程房、經濟適用房和合作建房等準商品房，由于政府在土地配套和相關政策上的投入，因而有政府的部分產權在其中，而政府開發(fā)商和居民所占的產權比重很難界定，這就造成了房地產市場上的房屋產權處于不完整狀態(tài)。這樣在違約情況下處理房屋以保護貸款人利益的基本問題就難以解

50、決。這種產權不明的情況長期存在會間接影響到住房抵押貸款一級市場的需求。為了形成二級住房抵押貸款市場，有必要通過住房貨幣化的推進建立明晰準確的住房產權結構。</p><p>　　3 我國實行房地產證券化的可行性</p><p>　　3.1 實施房地產證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟。</p><p>　　3.1.1國際上房地產證券化的成功經驗。</p><

51、p>　　自從1930年美國政府二級抵押貸款市場開拓以來，各市場經濟國家均推出了多樣化且富有彈性的房地產證券化產品。發(fā)達國家成熟的經驗對我國房地產證券化的推行有著重要的借鑒意義。</p><p>　　3.1.2土地產權和房地產產權改革提供了前提條件。</p><p>　　隨著土地使用制度改革的不斷深入，用地單位或居民逐步擁有了房地產產權，通過承租國有土地、補交土地出讓金的方式擁有了土地

52、使用權。同時，住房制度的改革使居民通過購買公有住房、微利房、商品房、自建、合建等方式逐步擁有了住房的所有權，為土地和房屋的抵押開辟了道路，也為房地產權益的分割提供了條件，為推廣房地產證券化做了積極的準備。</p><p>　　3.1.3快速發(fā)展的房地產市場和金融市場是經濟基礎。</p><p>　　從整個國家的宏觀經濟基礎看，我國金融體制改革不斷深化，經濟運行狀況良好，發(fā)展勢頭強勁。國民經

53、濟連續(xù)幾年保持了7.5％以上的增長率，為房地產證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的宏觀經濟環(huán)境。</p><p>　　3.2 初步具備實施房地產證券化的微觀基礎</p><p>　　3.2.1 房地產市場存在巨大資金缺口。</p><p>　　1998年住房制度市場化改革以后，城鎮(zhèn)居民長期被抑制的住房需求逐步釋放，投資性的需求在增長。但從房地產市場供給上看，現(xiàn)在我國大多數開發(fā)企業(yè)

54、不具備雄厚的開發(fā)資本，銀行貸款、信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權投資、產業(yè)基金等融資方式均有一定局限性，只有推行房地產證券化，在金融市場上直接向社會大眾融資，才能較好地解決房地產開發(fā)資金短缺的矛盾。</p><p>　　3.2.2我國已經初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。</p><p>　　眾所周知，住房抵押貸款是最容易進行證券化的優(yōu)質資產之一，其原始債務人信用較高，資金流

55、動性穩(wěn)定，安全性高，各國的資產證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升，已經初步形成規(guī)模。</p><p>　　3.2.3龐大的房地產證券化投資需求群體。</p><p>　　我國居民擁有大量儲蓄。2005年3月末，我國人民幣儲蓄存款余額12.9萬億元，同比增長15.5％，這樣一個擁有大量結余資金的群體，將為房地產證券

56、化及其上市創(chuàng)造一個必要的市場環(huán)境。</p><p>　　3.2.4走向規(guī)范的資本和證券市場。</p><p>　　買賣發(fā)行各種債券和股票的資本市場在我國已形成基本框架，資本市場的發(fā)展不僅為房地產證券提供了市場規(guī)模，也因資本市場證券品種豐富而使房地產融資形式有多樣化的選擇。我國的證券市場也已粗具規(guī)模，形成了以眾多證券公司組成的證券發(fā)行市場和上海、深圳兩地證券交易所、STAQ系統(tǒng)和NET系統(tǒng)為

57、代表的證券交易市場，并且交易的容量和輻射范圍不斷地擴大，硬件和軟件均達到國際先進水平，這就為房地產證券的交易提供了良好的發(fā)展空間。</p><p>　　4房地產證券化的現(xiàn)實意義、障礙和法律思考</p><p>　　4.1 房地產證券化的現(xiàn)實意義。</p><p>　　4.1.1有助于我國商業(yè)銀行開展業(yè)務管理。</p><p>　　優(yōu)化資產負債

58、結構，實現(xiàn)安全性、流動性和盈利性的最佳平衡。分散風險，房地產證券化能增加資金的流動性，是處理商業(yè)銀行不良資產的一種有效手段。房地產貸款一般期限長，流動性差，容易形成呆帳和風險。通過房地產證券化可以解決銀行存貸款期限不對稱的矛盾，對不良貸款進行轉移和隔離，從而提高資產流動性，改善經營業(yè)績，優(yōu)化資產負債結構。</p><p>　　4.1.2有助于發(fā)展我國優(yōu)良的房地產產品并且優(yōu)化其產品結構，尤其是發(fā)展產銷平衡的住宅產品

59、。</p><p>　　開展有傾向性的產品結構傾斜政策，倡導符合大多數人需求的中小戶型商品住宅。如目前由建設部發(fā)起并在全國推行的90平方米的戶型必須占70％以上的政策將極大的促進產品結構的調整。引導房地產證券化的產品方向。</p><p>　　4.1.3有助于發(fā)展適合我國國情的金融衍生產品，完善我國的資本市場。</p><p>　　在中國大陸推行房地產證券化將積極地

60、引導現(xiàn)有的產業(yè)和金融政策向良性化轉變，開創(chuàng)我國資本市場金融衍生產品創(chuàng)新的先河。這將極大的豐富現(xiàn)有中國資本市場的產品種類和產品模式。有助于資本市場有序健康長足的發(fā)展。</p><p>　　4.1.4有助于改善我國的投融資體制，建立良性高效的相關體系，促進其向規(guī)?；图s化方向發(fā)展。</p><p>　　由于房地產證券化的投資者不參與經營，而將經營權委托給專業(yè)機構，這有助于減少投資的盲目性，降

61、低風險。其次，房地產的價格是規(guī)模化和集約化方向發(fā)展。由于房地產證券的投資者不參與經營，而將經營權委托給專業(yè)機構，這有助于減少投資的盲目性，降低風險。其次。房地產的價格是通過房地產證券在二級市場的流通，受市場規(guī)律作用形成的，是真正合理的價格這能避免由于壟斷造成的劇烈波動。另外，伴隨著證券化建立起來的經營機構具有明顯的經營理念，重投資而非投機．從而限制了投機行為。</p><p>　　4.1.5有助于在宏觀經濟層面緩

62、解通貨膨脹壓力，實現(xiàn)良性循環(huán)。</p><p>　　房地產證券化可以吸納、分散部分儲蓄和股票市場的資金。同時給證券市場投資者提供一種全新的選擇，有利于實現(xiàn)我國證券市場多元化和合理化，緩解證券市場投資矛盾。促進證券交易的穩(wěn)定健康發(fā)展。</p><p>　　4.1.6有助于構筑我國房地產市場基礎。</p><p>　　目前，房地產的開發(fā)商與消費者大多都是借助抵押貸款來投

63、資或者置業(yè)。抵押貸款權益有固定的現(xiàn)金流作保證，其證券化工具可以大大降低銀行房地產抵押貸款的風險．促進貸款的流動性，保證貸款的安全。銀行貸款短期性和房地產投資長期化的矛盾可以解決。房地產抵押貸款權益證券化，并且可以轉讓。這樣一來，房地產市場投資有了新的主力加盟。市場運行便有了穩(wěn)定的基礎。</p><p>　　4.1.7有助于優(yōu)化配置系統(tǒng)資源，實現(xiàn)房地產經營專業(yè)化。</p><p>　　房地產

64、證券化促使所有權與經營權的分開，這就為其專業(yè)經營提供了前提條件。我國目前房地產業(yè)還很不規(guī)范，真正專業(yè)的大公司還不多。而借助證券化，房地產交由專家經營。業(yè)主借證券化的工具獲得收益，投資者也可分享房地產開發(fā)與經營的利潤。這樣就在一定程度上促進了資源的優(yōu)化組合，使房地產市場主體行為從混亂走向有序，使資源配置更加合理。</p><p>　　4.1.8有助于我國房地產資本市場形成，豐富投資者的投資品種。</p>

65、<p>　　從投資組合的角度看，不同領域與行業(yè)的投資應盡可能的分散。房地產證券化融房地產與證券兩個市場于一體．更滿足跨市組合投資者。我國房地產金融尚未真正啟動，其主要原因就是缺乏一個有效的房地產資本市場。一旦房地產證券化有序啟動，房地產金融創(chuàng)新就會有實質性的突破。</p><p>　　4.2房地產證券化的障礙。</p><p>　　我國目前正處于市場經濟發(fā)展的初級階段，金融市

66、場和房地產市場正在逐步完善．因此推行房地產證券化．面臨著許多障礙在所難免。</p><p>　　4.2.1制度障礙。</p><p>　　制度障礙是我國大力推行房地產證券化的首要障礙，它主要包括：</p><p>　　(1)分業(yè)經營制度的限制。</p><p>　　在我國，不同的金融產品，管理部門各不相同，因此房地產證券化的發(fā)行障礙較多。&l

67、t;/p><p>　　(2)信用增級方面的限制。</p><p>　　信用增級作為防范證券發(fā)行整體風險的重要手段。實質上已經成為房地產證券化市場的催化劑。擔保作為信息提高的一種重要形式在各國被廣泛采用。在我國由于擔保法律制度不夠完善，缺乏動產擔保制度，且至今沒有建立統(tǒng)一的登記機關，登記事項缺乏明確的規(guī)范和標準。因而使得我國登記機關政出多門，手續(xù)繁多，費用昂貴，增加了信用增級的成本。</p

68、><p>　　(3)會計制度和稅收制度的限制。</p><p>　　房地產證券化交易涉及以資產出售或融資為目的的不同程度的交易，能否妥善解決房地產證券化過程所涉及的會計、稅收問題，是證券化能否成功的關鍵。在會計處理上，主要涉及出售或融資的確定、合并問題及剩余權益投資，進而牽涉到被證券化的資產和相關債務是否應該被分離出資產負債表(即表外處理還是表內處理的問題)、特設目的載體是否需要和證券化發(fā)起人

69、合并財務報表的問題以及證券化資產的定價、資產證券發(fā)行的會計處理問題等，不同的處理方式導致不同的結果，從而會對各方面造成不同的影響。</p><p>　　4.2.2市場障礙。</p><p>　　市場障礙主要是指我國目前金融市場不夠規(guī)范、市場投資需求主體缺乏以及利率非市場化等。</p><p>　　(1)金融市場不夠規(guī)范制約了我國房地產證券化的推行。</p>

70、;<p>　　房地產證券化作為一種融資工具創(chuàng)新的形式．必須有一個完善成熟的金融市場作為其堅強的后盾?，F(xiàn)階段，我國的金融市場雖然發(fā)展迅速。但仍屬初步階段．其容量和規(guī)模有限。而房地產證券化的品種很多?，F(xiàn)行的金融市場很難適應。</p><p>　　(2)市場投資需求主體的缺乏不利于開展房地產證券化。</p><p>　　從國際看，房地產證券的最主要需求者是機構投資者，如養(yǎng)老基金、保

71、險公司、商業(yè)銀行、共同基金以及外國投資者等。但我國現(xiàn)行的有關法律嚴格地界定了機構投資者的準入資格，使得機構投資者難以以房地產證券化作為其投資方向，從而阻礙了我國房地產證券化的發(fā)展。</p><p>　　(3)利率的非市場化和非可變性阻礙了房地產證券化的發(fā)展。</p><p>　　由于我國利率管理比較嚴格，實行中央銀行統(tǒng)--N定利率政策。利率水平很難反映市場利率真實水平。從而造成借貸雙方承擔

72、的利率風險加大。</p><p>　　4.2.3內在障礙。</p><p>　　內在障礙主要包括房地產貸款的一級市場發(fā)育嚴重不足，專業(yè)人員和技術能力不能適應證券化的需要。</p><p>　　4.3房地產證券化的法律思考。</p><p>　　眾所周知，金本為體制崩潰以后的金融體系，完全建立在法律的基礎之上，因而完全可以這樣斷言，沒有法律，也

73、就沒有整個金融體系。從這個意義上說，法律對于金融創(chuàng)新的作用是主要的，也是關鍵的。</p><p>　　我國關于房地產證券化的實踐十分少見。我國應當仔細考察國際上兩種立法體例后面的深層因素。采用分散型立法體例的國家和地區(qū)中，美國最早從事房地產證券化，其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的問題，由于它是一個全新的課題，只能通過“摸石頭過河”的方式。出現(xiàn)一個問題就出臺或修改一個規(guī)則，最終通過不同法律形成了對房地產證券化

74、的規(guī)制，因此不存在統(tǒng)一立法。英國則是典型的英美法系國家，成文法在其法律體系中處于次要地位，所以他們更多的是判例法或者至多是單個成文法對房地產證券化進行規(guī)范。澳大利亞和我國香港的立法傳統(tǒng)受英國的影響很深，分散立法就是一個表現(xiàn)。至于德國、法國等傳統(tǒng)的大陸法系國家，由于證券市場并不發(fā)達，特別是德國，銀行屬于“全能銀行”，銀行流動性問題并不是很嚴重，因此沒有進行房地產貸款證券化(MBS)的動力。</p><p>　　由此

75、可以得出我國房地產證券化的立法體例：統(tǒng)一立法型。理由在于：</p><p>　　我國有大力發(fā)展資產證券化的客觀要求。我國金融機構的處境并不樂觀，一是銀行不良貸款的比例很高，二是銀行的資本充足率太低，不符合《巴塞爾協(xié)議》中大于8％的要求。因此發(fā)展房地產證券化是大勢所趨，而進行統(tǒng)一立法我們就不會碰到法、德存在的尷尬。</p><p>　　統(tǒng)一立法有利于參與者更好地操作。房地產證券化是一個新生的

76、事物，參與者的水平參差不齊，采用統(tǒng)一立法，可以使房地產證券化的過程一目了然，便于實踐中的操作。</p><p>　　分散立法實際上成本更高。房地產證券化的環(huán)節(jié)非常復雜，涉及到法律部門很多，如果對原有法律部門進行一一修訂，那花費的立法成本肯定很高。</p><p>　　統(tǒng)一立法，我國有后發(fā)優(yōu)勢。前面提到了很多統(tǒng)一立法型的國家和地區(qū)，它們的立法能夠給我國借鑒，當前我們的關鍵是如何把這些規(guī)定同我

77、國的具體實踐結合起來，實現(xiàn)法律上的本土化。</p><p>　　5 房地產證券化的推進構想</p><p>　　5.1 政府介入，促進銀行轉換經營方式，推進金融創(chuàng)新。</p><p>　　盡管近幾年來我國房地產持續(xù)升溫，銀行貸款不斷膨脹但我國金融機構對與防范金融風險的壓力并不大。這是由于目前我國住房抵押貸款被銀行視為優(yōu)質資產各大商業(yè)銀行都在積極擴大抵押貸款的規(guī)模。住

78、房抵押貸款證券化能否成為貸款銀行的主動性行為，主要取決于貸款銀行貸款證券化過程中獲得額外的利潤大小。</p><p>　　當前,我國的資本市場發(fā)展正面臨著系統(tǒng)風險不斷增大的壓力通過房地產證券化能夠推動房地產市場與資本市場的有機結合將有效的發(fā)揮房地產市場分散資本市場系統(tǒng)風險的功能對于穩(wěn)定房地產業(yè)自身也具有重大意義因此，政府應該適時介入為投資者創(chuàng)造機會促使商業(yè)銀行加快轉制步伐推行金融創(chuàng)新鼓勵以商業(yè)銀行為主體.各種中外

79、金融機構參與證券化資產的交易盡量減輕從事住房抵押貸款業(yè)務的機構的稅收負擔以減少資產證券化的融資成本.</p><p>　　5.2政府和金融管理機構共同推動立法機構及時出臺相關的法律法規(guī)</p><p>　　房地產證券化中交易結構的嚴謹有效性須由相應的法律予以保障，而且房地產證券化涉及的市場主體較多他們之間權利義務的確定也需要以相應的法律為標準。雖然我國目前有關證券交易的法律法規(guī)己基本完成，

80、但由于我國房地產證券化還處在起步和探索階段，與之相關的法律制度還有待于建立和完善。</p><p>　　5.3繼續(xù) 深化相關領域的體制改革,優(yōu)化房地產證券化的外部環(huán)境</p><p>　　一要優(yōu)化金融環(huán)境。深化金融體制改革積極培養(yǎng)房地產交易的一、二級市場。房地產金融一級市場發(fā)展到一定程度后必然要求發(fā)展二級市場因為二級市場能解決一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾二級市

81、場的出現(xiàn)又促進了一級市場的發(fā)展。因此，需要培育包括商業(yè)銀行在內的多元化投資主體構建一個房地產金融體系包括:組建專門的住房銀行建立住房抵押貸款擔保機構籌建房地產投資信托銀行等機構。</p><p>　　二要優(yōu)化服務環(huán)境。目前我國中介機構體系及信用體系不發(fā)達已經成為制約一級抵押市場的重要因素更無法滿足二級市場的要求。住房抵押貸款證券化作為一項金融工程，其良好的運作體系是依賴于一個高度發(fā)達運作有序的中介機構體系及信用體

82、系，而這兩者目前在中國的發(fā)展都不完善。因此，要積極創(chuàng)設新的中介機構包括對抵押人資信調查的征信機構、處置抵押品的代理機構，以及對房地產抵押證券信用評級的資信機構和資產評估機構等。</p><p>　　三要優(yōu)化市場環(huán)境。作為基礎條件的房地產市場是保證交易標的合法性的關鍵，也是購買產權清晰房屋的保證。我國城鎮(zhèn)現(xiàn)存住房產權格局中房地產市場上的房屋產權仍處于不完整狀態(tài)而住房抵押貸款證券化的前提便是清晰產權界定。因此必須加快

83、房地產產權制度改革比如通過住房貨幣化的推進建立明晰、準確的住房產權結構使房地產的權益分割成為可能。</p><p><b>　　6 結論和展望</b></p><p>　　房地產證券化在國外己有相當程度的發(fā)展，但在我國還處于探索實驗階段。現(xiàn)階段我國應該積極借鑒國外經驗，把房地產證券化發(fā)展我國城市土地積極高效利用和城巾．房地產融資的一種新路徑，并增加其中間業(yè)務收入房地產

84、證券化有利于進一步完善我國的資本市場，有利于中央銀行對金融市場的宏觀調控。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] [英]馬克?博立特著.住房金融.改革出版社出版社.</p><p>　　[2] Brueggeman W B，F(xiàn)isher J D.房地產金融與投資[M]．大連：東北財經大學出版社，2000：58

85、6—587．</p><p>　　[3] 何小鋒、劉永強.關于資產證券化的幾點思考.《中國證券報》，2001,4.</p><p>　　[4] 文時萍.房地產證券化創(chuàng)新對美國經濟的影響及其啟示[J].證券市場導報，2004.</p><p>　　[5] 金長宏.我國推行房地產證券化面臨的主要問題及對策[J].基建優(yōu)化,2005.10.</p><

86、p>　　[6] 馬學斌 李磊.資產證券化-擺脫房地產行業(yè)宏觀調控窘境的金融創(chuàng)新.開發(fā)研究,2007.2.</p><p>　　[7] 于謹凱，單春紅．BOT與ABS項目融資方視察與比較.國際經濟合作,1999.</p><p>　　[8] 王安武，劉興革．新興的融資方式(資產證券化).黑龍江財專學報,1999.</p><p>　　[9] 裘高宇．我國房地產證

87、券化的相關問題探討[J]．科技資訊，2007，(24)．</p><p><b>　　謝辭</b></p><p>　　經過忙碌和工作，本次畢業(yè)設計已經接近尾聲，這份畢業(yè)設計，由于經驗的匱乏，難免有許多考慮不周全的地方，如果沒有導師的督促指導，以及一起工作的同學們的支持，想要完成這個設計是難以想象的。 在這里首先要感謝我的導師xx老師。xx老師平日里工作繁忙，