房地產證券化模型及風險研究.pdf

1、房地產證券化作為一種高效的融資手段，已經在全球范圍內得到證實，特別是在美國，已經有了幾十年的長足發(fā)展。它在解決銀行借貸資本不足，利率期限結構不匹配等方面表現的尤為突出。但是，2008年的次貸危機給世界敲響了警鐘，房地產證券化產品在發(fā)揮其自身優(yōu)勢的同時，也存在著很多風險。提前償付風險、利率風險、信用風險、信息不對稱風險、宏觀景氣狀況等都制約著其發(fā)展。
　　 隨著1998年住房體制的改革，我國房地產市場得到空前的發(fā)展，房地產市場有建

2、設周期長、單位價值大等特點，必然導致房地產和銀行業(yè)的聯姻。特別是在銷售環(huán)節(jié)，我國房價與人均年收人30∶1的高比率，必然催生了個人住房抵押貸款市場。近年來個人住房抵押貸款市場的快速發(fā)展，使得證券化的呼聲不斷高漲，特別是“2005-1”建行住房抵押貸款證券化產品的發(fā)行，使得對房地產資產證券化的研究進入新的探索階段。資產證券化這一金融創(chuàng)新工具的應用，對我國經濟發(fā)展有積極的意義。但是，伴隨著金融創(chuàng)新的風險發(fā)生也有了可能。對資產證券化目前的和未來

3、的風險研究就成為一項重要的課題，本文就對房地產證券化的兩種主要產品的風險進行了深入分析，并對我國已經進入實踐階段的個人抵押貸款證券進行實證分析。本文主要由以下幾部分構成：
　　 第一部分，主要從美國次貸危機出發(fā)，提出了房地產證券化過程中對風險的認識與防范的必要性及意義。結合國內外的研究現狀，本文提出了自己的思路框架以及自己的研究方法，主要是采取理論和實證相結合的方式，來對論文展開的。
　　 第二部分，首先介紹了住房抵押貸

4、款證券化的相關概念，這是我們認識與發(fā)展房地產證券化產品的基礎；接著介紹房地產證券化興起的背景及發(fā)展歷程；最后介紹了房地產證券化的理論支撐和發(fā)展房地產證券化的意義。
　　 第三部分，重點介紹了西方發(fā)達國家房地產證券化的模式，通過對美國、英國、加拿大房地產證券化模式的介紹，可以更深刻地認識到風險的存在，為下一步揭示證券化風險打下基礎。
　　 第四部分，文章的核心部分，房地產證券化產品主要分為兩大類，一類是以銀行為主體的個人住

5、房抵押貸款證券化，一類是以房地產相關企業(yè)為主體的房地產投資信托證券化。本部分根據兩類證券化產品的不同性質，分別從不同角度進行風險分析。
　　 第五部分，研究問題的目的是看我國是否可以進行房地產證券化，本部分就從房地產證券化的誘因，以及我國現階段進行房地產證券化的必要性和可行性進行探討，證實我國有進行房地產證券化的條件，但條件并不完善。
　　 第六部分，即文章的最后一部分，根據我國現有的條件，提出我國應實行過度型的個人抵押