房地產行業(yè)去化繼續(xù)下行，行業(yè)利率端維持改善

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文檔簡介

1、　　目錄索引　　表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）5　　表 2：13 城二手房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）7　　表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2018.11.1

2、6-2018.11.22）11　　表 4：重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2018.11.16-2018.11.22）11　　表 5：房企每周拿地匯總（2018.11.16-2018.11.22）14　　表 6：房企每周融資匯總（2018.11.16-2018.11.22）15

3、　　地產行業(yè)政策及基本面跟蹤情況　　主要政策回顧　　本周，信貸層面，重點城市房貸利率已出現(xiàn)松動，據 21 世紀經濟報道，北京、深圳、廣州、佛山、杭州、南京、廈門、寧波等地出現(xiàn)房貸利率松動，流動性邊際改善。　　在行政調控方面，根據各地政府官網報道，麗江調整

4、公積金政策，對擁有 1 套住房并已結清的，再次申請公積金貸款的，最低首付款比例由不低于 20%調整為不低于 40%。而人才政策方面，鎮(zhèn)江允許 45 歲以下的大專以上畢業(yè)生落戶，嘉興海寧允許博士、碩士、“雙一流”高校和留學歸國本科生可落戶，配偶及未成年子女可隨同遷移落戶。而郴州對新引進并簽訂 3 年以上合同的博士、碩士畢業(yè)生首次購買自住商品房的，給予 10 萬元、5 萬元購房補貼。　　圖1：本周主

5、要政策一覽（2018.11.19-2018.11.25）　　數(shù)據來源：政府網站，　　重點城市成交情況　　根據Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面積顯示：　　本周，我們監(jiān)測的40個城市商品房成交面積560.40萬方，環(huán)比

6、下降1.8%，同比上漲9.7%。　　分線城市來看，四大一線城市本周商品房成交面積84.17萬方，環(huán)比上漲40.6%，同比上漲10.7%。其中，廣州推盤放量帶動成交環(huán)比上漲97.0%，而北京新房成交面積環(huán)比上周下降5.9%。　　本周，我們跟蹤的13個二線樣本城市成交面積289.21萬方，環(huán)比上周下降10.4%，同比上漲9.7%。其中，南昌低基數(shù)成交環(huán)比

7、上漲40.0%，溫州推盤影響下成交環(huán)比上周上漲34.3%。三四線成交方面，我們跟蹤的23個三四線樣本城市成交面積187.02 萬方，環(huán)比下降0.5%，同比上漲9.2%。　　月度來看，11月前22日，40城新房成交同比上漲4.1%，增速較上月小幅改善。分線來看，4大一線城市成交同比下降2.0%，而13個二線城市、23個三四線城市成交分別同比上漲6.1%、3.4%。從全年累計情況來看，截至18年1

8、1月22日，40城市整體同比下降3.3%，較2017年累計降幅收窄17.7個百分點，其中一線和二線分別同比下降5.2%和7.0%，降幅較2017年分別收窄33.5和11.4個百分點，三四線同比上漲　　3.2%。　　表 1：40 城市商品房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）

9、　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，注：標色部分為各線漲幅前兩大的城市　　圖2：40城新房周均及單周成交面積（萬方）圖3：40城市分線城市新房周成交環(huán)比增速　　800　　700

10、;　　600　　500　　400　　300　　200<

11、;p>　　100　　0　　20162017 18W1- 18-W44 18-W45 18-W46 18-W47　　W47　　20%&

12、lt;/b>　　15%　　10%　　5%　　0%　　-

13、5%　　-10%　　-15%　　70%　　60%<b

14、>　　50%　　40%　　30%　　20%　　10%

15、　　0%　　-10%　　-20%　　-30%　　18-W4218-W4318-W4418-W4518-W461

16、8-W47　　40城新房周均成交面積當周成交環(huán)比（%，右）　　一線城市（4城）二線城市（13城）三四線城市（23城）　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，數(shù)據來源：Wind，CRIC，　　圖4：40城新房月度成交同環(huán)比圖5：40城分線城市新房月度成交同比</

17、p>　　35%　　30%　　25%　　20%　　15%

18、　　10%　　5%　　0%　　-5%　　-10%</b

19、>　　-15%　　18.0618.0718.0818.0918.1018.11.01-　　18.11.22　　40城新房成交環(huán)比40城新房成交同比<

20、p>　　40%　　30%　　20%　　10%　　0%

21、　　-10%　　-20%　　18.0618.0718.0818.0918.1018.11.01-　　18.11.22　　一線城市

22、二線城市三四線城市　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，數(shù)據來源：Wind，CRIC，　　圖6：40城新房成交整體年同比圖7：40城新房成交分線城市年同比　　50%　　40%

23、　　30%　　20%　　10%　　0%　　-10%</

24、p>　　-20%　　-30%　　2013201420152016201718.01.01-　　18.11.22　　40城

25、新房成交年趨勢　　40%　　30%　　20%　　10%　　0

26、%　　-10%　　-20%　　-30%　　-40%<

27、b>　　-50%　　2013201420152016201718.01.01-　　18.11.22　　一線城市（4城）二線城市（13城）三四線城市（23城）　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，數(shù)

28、據來源：Wind，CRIC，　　分區(qū)域成交看，三大重點區(qū)域出現(xiàn)分化，長三角（12城）、珠三角（7城）本周成交分別為145.69萬方、117.72萬方，環(huán)比分別上漲2.8%、11.4%，而環(huán)渤海本周成交106.58萬方，環(huán)比上周下降11.9%。其他區(qū)域方面，海峽西岸城市群（7城）本周成交面積為43.53萬方，環(huán)比下降10.0%，而中西部（4城）本周成交面積為96.60 萬方，環(huán)比上漲9.9%。&l

29、t;/p>　　圖8：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，　　二手房方面，本周，根據Wind統(tǒng)計的各城市房管局數(shù)據，我們選取的13個樣本城市商品房口徑的二手房成交面積為103.78萬方，環(huán)比上周上漲0.3%，同比下降<

30、p>　　9.4%。分線城市來看，一線樣本城市二手房成交面積36.70萬方，環(huán)比上漲9.0%，深圳、北京分別環(huán)比上漲18.3%、5.6%。二三線樣本城市整體成交面積為67.08萬方，環(huán)比下降3.9%，同比下降17.5%。　　月度情況來看，11月前22日，13城市二手房成交同比下降10.5%。分線來看，一線城市同比上漲10.9%，二三線城市同比下降18.%。全年累計情況來看，截至2018

31、年11月22日，13城市整體成交同比下滑9.0%，降幅較2017年收窄13.3個百分點，其中一線城市同比上漲5.0%，二三線城市同比下降14.6%，較2017年累計降幅擴大　　9.9個百分點。　　表 2：13 城二手房成交面積匯總（2018.11.16-2018.11.22）<p&g

32、t;　　數(shù)據來源：Wind，注：標紅底色部分為環(huán)比漲幅前兩大城市　　圖9：13城二手房周均及單周成交面積（萬方）圖10：13城分線城市二手房周成交環(huán)比增速　　200　　150

33、　　100　　50　　0　　20162017 18W1-　　W47　　18-W44 18-W4

34、5 18-W46 18-W47　　15%　　10%　　5%　　0%<b&

35、gt;　　-5%　　-10%　　-15%　　-20%　　100%<p&

36、gt;　　80%　　60%　　40%　　20%　　0%&l

37、t;p>　　-20%　　-40%　　13城二手房周均成交面積當周成交環(huán)比（右）　　18-W4218-W4318-W4418-W4518-W4618-W47　　一線城市（2城）

38、二三線城市（11城）　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，數(shù)據來源：Wind，CRIC，　　圖11：13城二手房成交月度同環(huán)比圖12：13城分線城市二手房成交月趨勢　　40%　　30%</p

39、>　　20%　　10%　　0%　　-10%　　-20%

40、　　18.0618.0718.0818.0918.1018.11.01-　　18.11.22　　70%　　60%<p&

41、gt;　　50%　　40%　　30%　　20%　　10%&

42、lt;p>　　0%　　-10%　　-20%　　-30%　　18.0618.0718.0818.0918.1

43、018.11.01-　　18.11.22　　13城二手房成交環(huán)比13城二手房成交同比一線城市（2城）二三線城市（11城）　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，數(shù)據來源：Wind，CRIC，　　圖13：13城市二手房成交整體年趨勢

44、圖14：13城市分線二手房成交年趨勢　　100%　　80%　　60%　　40%

45、;　　20%　　0%　　-20%　　-40%　　2013201420152016201718.01.01-&l

46、t;/p>　　18.11.22　　13城二手房成交年趨勢　　100%　　80%　　60%&l

47、t;/p>　　40%　　20%　　0%　　-20%　　-40%</b

48、>　　-60%　　2013201420152016201718.01.01-　　18.11.22　　一線城市（2城）二三線城市（11城）

49、　　數(shù)據來源：Wind，CRIC，數(shù)據來源：Wind，CRIC，　　重點城市推盤及庫存跟蹤　　本周，我們跟蹤的13城市商品房單周推盤量為369.93萬方，環(huán)比上周上漲12.2%，同比上漲73.4%。月度數(shù)據來看，11月前22天低基數(shù)抬升下推盤仍同比上漲17.4%。全年累計來看，截至2018年11月22日，13城市商品房推盤面積同比上漲21.1%。而

50、批售比方面，11月前22天全國13城市商品房批售比（成交/推盤，移動平均3個月）為0.72。　　庫存方面，本周我們跟蹤的13城市商品房庫存總量環(huán)比上周上漲1.0%，其中一線、二線城市和三四線城市環(huán)比上周分別上漲1.3%、0.9%和0.3%。去化周期方面，　　13城市商品房去化周期上漲至16.73個月，11個城市住宅去化周期上漲至8.97個月。<

51、/p>　　圖15：13城市商品房周度推盤圖16：13城市商品房月度推盤　　500　　400　　300　　200

52、　　100　　0　　18W35 18W37 18W39 18W41 18W43 18W45 18W47　　推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）同比（%，右）

53、　　200%　　150%　　100%　　50%　　0%<

54、/p>　　-50%　　-100%　　2,000　　1,500　　1,000

55、　　500　　0　　17M1 17M4 17M7 17M10 18M1 18M4 18M7 18M10　　推盤面積（萬方）環(huán)比（%，右）同比（%，右）

56、　　250%　　200%　　150%　　100%　　50%&l

57、t;/p>　　0%　　-50%　　-100%　　數(shù)據來源：Wind，數(shù)據來源：Wind，　　圖17：13城市商品房推盤年同比趨勢

58、圖18：13城市商品房月度批售比　　30%　　20%　　10%　　0%<

59、;b>　　-10%　　-20%　　-30%　　20142015201620172018.01.01-　　2,000</

60、p>　　1,500　　1,000　　500　　0　　17M1 17M4 17M7 17M10

61、 18M1 18M4 18M7 18M10　　1.5　　1.3　　1.1　　0.9<p&g

62、t;　　0.7　　0.5　　推盤面積（萬方）　　2018.11.22　　成交面積（萬方）推盤面積（萬方）批售比（成交/推盤，右）&

63、lt;p>　　數(shù)據來源：Wind，數(shù)據來源：Wind，　　圖19：13城市及分線城市商品房庫存指數(shù)　　180　　160　　140

64、　　120　　100　　80　　13W1 13W25 13W49 14W21 14W45 15W17 15W41 16W12 16W36 17W8 17W32 18W4 18W28

65、　　全國13城市商品房庫存指數(shù)4個一線城市商品房庫存指數(shù)　　6個二線城市商品房庫存指數(shù)　　數(shù)據來源：Wind，　　圖20：13城市商品房周度庫存及去化周期圖21：11城市住宅周度庫存及去化周期　　400090100050

66、　　2000　　800　　60　　600　　30400&l

67、t;/b>　　0　　北上廣深京海州圳　　南杭福　　京州州

68、;　　0　　蘇溫南泉莆江州州寧州田陰　　200　　0　　0

69、北京上海廣州深圳福州杭州南京寧波蘇州廈門莆田　　一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）　　三線庫存（萬方）去化周期（月，右）　　3個月平均去化周期（月，右）　　一線庫存（萬方）二線庫存（萬方）　　三線庫存（萬方

70、）去化周期（月，右）　　3個月平均去化周期（月，右）　　數(shù)據來源：Wind，數(shù)據來源：Wind，　　表 3：重點城市商品房庫存及去化周期變化情況（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據來源：Wind，　　表 4：

71、重點城市住宅庫存面積及去化周期變化情況（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據來源：Wind，　　全國土地市場供給成交情況　　由于統(tǒng)計數(shù)據的滯后因素，我們統(tǒng)計的土地市場供需數(shù)據相對商品房成交均滯后一周，本周與上周進行對比。　　根據Wind統(tǒng)計的全國100大中

72、城市數(shù)據，2018年第46周，供給方面，土地供應總建筑面積為3877.6萬方，環(huán)比上周上漲2.8%，同比上漲24.8%。從全年累計來看，　　2018年前46周供應面積同比上漲16.4%，較2017年漲幅（16.6%）收窄0.2個百分點。成交方面，2018年第46周全類型土地成交1304.9萬方，環(huán)比上周下降28.4%，同比下降56.6%。全年累計來看，2018年前46周土地成交面積同比上漲9.1

73、%。出讓金方面，2018年第46周土地成交出讓金357.8億元，環(huán)比下降34.5%，同比下降66.4%。　　分線城市來看，一線、二線城市分別環(huán)比下降64.4%、14.9%，三線城市環(huán)比上漲2.4%。累計來看，2018年前46周土地出讓金同比上漲0.9%。綜合供給和成交，本周土地供銷比小幅上漲，全類型土地供銷比由1.26上漲至1.34，住宅土地供銷比則由1.37上漲至1.46。</p&g

74、t;　　從溢價率的角度來看，2018年第46周全類型土地成交溢價率（移動平均3個月）為6.1%，與上周持平。分線來看，一線城市本周土地成交溢價率為4.1%，較上周下降0.1個百分點，二線城市本周土地成交溢價率為7.5%，與上周持平，而三線城市本周土地成交溢價率為5.3%，較上周均上漲0.1個百分點；宅地方面，第46周宅地成交溢價率為7.0%，較上周下降0.1個百分點，分線來看，一線、二線和三線城市本周土地成交溢價

75、率分別為5.9%、8.4%和5.2%，較上周分別下降0.2個百分點、0.1個百分點和0.1個百分點。　　圖22：全國100大中城市土地供應、成交及供銷比數(shù)據　　6000　　5000

76、;　　4000　　3000　　2000　　1000　　0

77、　18W3418W3618W3818W4018W4218W4418W46　　1.5　　1.4　　1.3　　1.2</b&g

78、t;　　1.1　　1.0　　0.9　　0.8　　0.7<

79、;/b>　　供應面積（萬方）成交面積（萬方）供銷比（供應/成交，右）　　數(shù)據來源：Wind，　　圖23：全國100大中城市土地供應年度累計同比圖24：全國100大中城市土地成交年度累計同比　　20%

80、　　15%　　10%　　5%　　0%　　-5%

81、;　　-10%　　-15%　　-20%　　-25%　　-30%

82、;　　16.4%　　131415161718W1-　　18W46　　全國100大中城市土地供應年趨勢　　30%</b&g

83、t;　　20%　　10%　　0%　　-10%　　-20%&l

84、t;/b>　　-30%　　131415161718W1-　　18W46　　全國100大中城市土地成交年趨勢　　數(shù)據來源：Wind，數(shù)據來

85、源：Wind，　　圖25：全國100大中城市土地出讓金年趨勢圖26：全國100大中城市土地出讓金分線城市年趨勢　　60%　　50%　　40%</p&g

86、t;　　30%　　20%　　10%　　0%　　-10%<

87、;/p>　　-20%　　-30%　　131415161718W1-　　18W46　　200%</

88、b>　　150%　　100%　　50%　　0%　　-5

89、0%　　12131415161718W1-　　18W46　　全國100大中城市出讓金年趨勢　　一線城市同比二線城市同比三線城市同比　　數(shù)據來源：Wind，

90、數(shù)據來源：Wind，　　圖27：全國100大中城市樓面價和溢價率圖28：全國100大中城市分線城市溢價率　　3,500　　3,000　　2,500</

91、p>　　2,000　　1,500　　1,000　　500　　0</b

92、>　　18W3418W3718W4018W4318W46　　樓面價（元/平，移動平均3個月）溢價率（%）　　14%　　12%<b&g

93、t;　　10%　　8%　　6%　　4%　　2%<b&

94、gt;　　0%　　20%　　15%　　10%　　5%<

95、;b>　　0%　　18W3418W3618W3818W4018W4218W4418W46　　一線城市溢價率（%）二線城市溢價率（%）三線城市溢價率（%）　　數(shù)據來源：Wind，數(shù)據來源：Wind，　　地產板塊投資觀點及重點公司跟

96、蹤情況　　當前，地產小周期繼續(xù)下探，景氣度回落趨勢進一步回落。成交方面，11月中上旬，40城商品房銷售同比上漲4.1%，增幅較10月小幅改善，主要受供給推動，13 城推盤面積同比上漲17.4%，基數(shù)抬升下推盤力度不減。批售比方面，13城批售比在18年下半年以來逐步回落，11月中上旬繼續(xù)回落至0.72，且處于相對低位，此外，根據中指院數(shù)據，樣本重點城市第46周開盤項目平均去化率為68%，同樣基本

97、回落至15年年中水平。在市場景氣度回落趨勢明顯的情況下，調控壓力逐步緩解，在信貸層面，據融360數(shù)據及21世紀經濟報道，重點城市房貸利率已出現(xiàn)松動，預計未來流動性將邊際改善。周期位置下移的背景下，板塊逐步孕育投資機會，估值層面，政策具備潛在的邊際改善基礎，板塊估值下行壓力有所緩解。并且，對比歷史幾輪周期底部，目前主流地產股估值處于絕對底部區(qū)域，市場悲觀預期充分反應。alpha 層面，周期窄幅波動使得房企競爭力回歸到內生增長性，除資源（

98、土地+資金）競爭外，管理的優(yōu)勝劣汰將進一步凸顯，集中度提升不可逆轉，龍頭未來業(yè)績增長具備支撐?？紤]業(yè)績增長后19年動態(tài)PE不到6倍，龍頭公司具備投資價值。一線A股龍頭推薦：　　盛發(fā)展、陽光城、藍光發(fā)展、廣宇發(fā)展，H股龍頭關注：碧桂園、融創(chuàng)中國、中國金茂、合景泰富等，子領域推薦：光大嘉寶和中國國貿。　　圖 29：重點覆蓋地產公司股價周變動幅度（2018.1

99、1.16-2018.11.22）　　華夏幸福萬科A 陽光城魯商置業(yè)保利地產榮盛發(fā)展金地集團中洲控股招商蛇口　　*ST坊展　　中國國貿陽光股份金科股份建發(fā)股份中南建設世榮兆業(yè)泰禾集團東百集團蘇寧環(huán)球華發(fā)股份宋都股份首開股份綠地控股深振業(yè)A 光大嘉寶藍光發(fā)展世聯(lián)行福星股份南山控股

100、廣東明珠新華聯(lián)金融街萊茵體育萬通地產廣宇發(fā)展濱江集團北辰實業(yè)世茂股份冠城大通北京城建海德股份泛?？毓删┩栋l(fā)展中路股份廣宇集團浦東金橋合肥城建電子城新湖中寶海航投資萬方發(fā)展　　-15%-10%-5%0%5%10%　　數(shù)據來源：Wind，　　表 5：房企每周拿地匯總（2018.11.16-2018.11.2

101、2）　　數(shù)據來源：Wind，公司公告，　　表 6：房企每周融資匯總（2018.11.16-2018.11.22）　　數(shù)據來源：公司公告，　　風險提示　　政策調控力度進一步加大；按揭貸利率持續(xù)上

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房地產行業(yè)去化繼續(xù)下行，行業(yè)利率端維持改善

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