我國(guó)現(xiàn)代酒店式公寓設(shè)計(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展策略初探

1、<p>　　我國(guó)現(xiàn)代酒店式公寓設(shè)計(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展策略初探</p><p>　　【摘 要】作為一種新興的酒店經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)也是旅游房地產(chǎn)的一種類(lèi)型，酒店式公寓在我國(guó)迅速發(fā)展推廣。但由于在我國(guó)發(fā)展時(shí)間尚短，并未建立起成熟的建筑設(shè)計(jì)理論與實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)。本文通過(guò)闡述酒店式公寓的發(fā)展與特點(diǎn)，分析當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)代酒店式公寓的現(xiàn)狀與問(wèn)題，提出了我國(guó)酒店式公寓發(fā)展的相關(guān)策略。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞

2、】酒店式公寓；設(shè)計(jì)；現(xiàn)狀；問(wèn)題；策略 </p><p>　　酒店式公寓也被稱(chēng)作為“酒店式服務(wù)公寓（serviced apartment）”，是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，將住宅、酒店等多功能結(jié)合，主要用于租住與投資。酒店式公寓的興起與發(fā)展顯示出了我國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。因而，要充分了解酒店式公寓的特點(diǎn)，并通過(guò)當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析，以探討有利于我國(guó)酒店式公寓健康發(fā)展的策略。 </p

3、><p>　　一、關(guān)于酒店式公寓 </p><p>　　1、酒店式公寓的定義 </p><p>　　酒店式公寓指的是公寓具備酒店標(biāo)準(zhǔn)的軟硬件設(shè)施及服務(wù)，通過(guò)開(kāi)發(fā)商將公寓以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的形式出售，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與管理，并提供酒店模式的服務(wù)。酒店式公寓是將高質(zhì)量服務(wù)融合進(jìn)日常生活，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。 </p><p>　　2

4、、酒店式公寓的特點(diǎn) </p><p>　　首先，在產(chǎn)權(quán)方面，酒店式公寓是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。其次，在服務(wù)管理方面，酒店式公寓通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理物業(yè)人員，采用酒店式管理，為住戶(hù)提供酒店式的服務(wù)，比如家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)等，服務(wù)質(zhì)量高、服務(wù)內(nèi)容完善，以滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。 </p><p>　　3、我國(guó)酒店式公寓發(fā)展分布狀況 </p><p>

5、　　由于改革開(kāi)放對(duì)沿海城市的影響，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際信息的最先吸收，我國(guó)的酒店式公寓則首先出現(xiàn)在深圳，之后在北京、上海等大城市以及大型旅游區(qū)發(fā)展推廣開(kāi)來(lái)。我國(guó)酒店式公寓的發(fā)展分布特征很明顯，第一是一線(xiàn)城市，第二是一線(xiàn)城市周邊城市，第三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的二線(xiàn)城市，第四是大型旅游城市。 </p><p>　　4、酒店式公寓的物業(yè)特征 </p><p>　　北京、上海等一線(xiàn)城市的酒店式公寓發(fā)展

6、相對(duì)完善，物業(yè)規(guī)模大，市場(chǎng)需求高。但二線(xiàn)城市的發(fā)展則相對(duì)遲緩。就成都為例，成都的酒店式公寓市場(chǎng)規(guī)模尚未有權(quán)威統(tǒng)計(jì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，成都目前有50多家酒店式公寓，而公寓提供的客房數(shù)量在25-50套之間，規(guī)模較小。物業(yè)分布來(lái)看，主要競(jìng)爭(zhēng)力是在于公寓的區(qū)位選址。酒店式公寓是城市的“高端居住物業(yè)”，用戶(hù)幾乎都是高層次人群，因此選擇在城市的核心地段則成為了酒店式公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一般公寓選址會(huì)選擇城市中央商務(wù)區(qū)（CBD），因?yàn)檫@一地段商務(wù)活動(dòng)最

7、為集中，地理位置優(yōu)越、交通便利、周邊設(shè)施完善，因此是酒店式公寓選址的必爭(zhēng)之地。 </p><p>　　5、酒店式公寓在我國(guó)的市場(chǎng)發(fā)展前景 </p><p>　　酒店式公寓作為風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高的新生事物，我國(guó)酒店式公寓的發(fā)展總體上是呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)并逐步成熟的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，選址、服務(wù)、品牌、價(jià)格等，均成為競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。相信我國(guó)未來(lái)的酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加火爆，市場(chǎng)需求會(huì)越來(lái)越大，相應(yīng)的品牌經(jīng)

8、營(yíng)、連鎖式經(jīng)營(yíng)模式會(huì)在全國(guó)各地不斷產(chǎn)生并推廣開(kāi)來(lái)。 </p><p>　　二、我國(guó)酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析 </p><p>　　現(xiàn)狀一：公寓建筑質(zhì)量差 </p><p>　　由于酒店式公寓在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管制度，但由于市場(chǎng)利潤(rùn)空間巨大，投資回報(bào)率高，因而許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)操作，或質(zhì)量低下、服務(wù)質(zhì)量差、宣傳與實(shí)際不符、管理不

9、到位等問(wèn)題，制約了我國(guó)酒店式公寓的健康發(fā)展。 </p><p>　　原因分析：缺乏行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) </p><p>　　在我國(guó)，尚未有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求酒店式公寓應(yīng)該配置什么樣的設(shè)施、提供什么內(nèi)容的服務(wù)，應(yīng)該依照什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。因而易造成投資商、開(kāi)發(fā)商等在公寓的建造與內(nèi)部服務(wù)及管理方面沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，且為了降低成本、提高利潤(rùn)，導(dǎo)致公寓品質(zhì)沒(méi)有保障，比如服務(wù)質(zhì)量差，公寓設(shè)施不完善，公寓安全問(wèn)題無(wú)

10、保障等。 </p><p>　　現(xiàn)狀二：設(shè)計(jì)構(gòu)造不合理 </p><p>　　大多數(shù)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商都希望在固定的空間里盡可能多的利用空間，以提供更多房源，因此在設(shè)計(jì)構(gòu)造上往往舍棄了建筑的品質(zhì)。比如隔墻過(guò)薄，隔音效果差；樓與樓的間距小，光線(xiàn)、視線(xiàn)易受影響，導(dǎo)致私密性差；平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，公攤面積大，用戶(hù)得房率低。 </p><p>　　原因分析：設(shè)計(jì)布局存在缺陷

11、 </p><p>　　雖然酒店式公寓與一般居住建筑有區(qū)別，但應(yīng)該具有一定的共性。而就我國(guó)目前的酒店式公寓來(lái)說(shuō)，并不適合一般居住建筑的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)論在戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、商務(wù)功能等方面來(lái)說(shuō)，都沒(méi)有很好的體現(xiàn)出功能空間設(shè)計(jì)的多元化及特殊化。 </p><p>　　三、我國(guó)酒店式公寓的發(fā)展策略建議 </p><p>　　1、加大監(jiān)管、統(tǒng)一規(guī)范 </p>&

12、lt;p>　　政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快制定酒店式公寓行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管制度，并加市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)格整頓目前市場(chǎng)上的違規(guī)操作。應(yīng)盡早制定并出臺(tái)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與管理辦法，提高酒店式公寓市場(chǎng)的門(mén)檻，嚴(yán)禁不達(dá)標(biāo)的公寓建筑投入到市場(chǎng)中。并且聯(lián)合工商部門(mén)、公安部門(mén)、消防部門(mén)的眾多力量，共同加強(qiáng)管理，以構(gòu)建良好的市場(chǎng)環(huán)境。 </p><p><b>　　2、優(yōu)化建筑設(shè)計(jì) </b></p>&

13、lt;p>　　在設(shè)計(jì)理念方面，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)人性化，圍繞著為用戶(hù)打造和諧溫馨、便利舒適的居住環(huán)境為基礎(chǔ)。公寓內(nèi)部的房間應(yīng)體現(xiàn)居住性與商務(wù)型兩方面。在設(shè)計(jì)時(shí)，每個(gè)部分、每個(gè)單元都要相互結(jié)合、相互聯(lián)系；設(shè)計(jì)要做到以人為本，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，可提供不同的個(gè)性化設(shè)計(jì)方案，以滿(mǎn)足不同住戶(hù)的需求；在標(biāo)準(zhǔn)層布局上，采用點(diǎn)板結(jié)合的綜合式布局，可更多的采用框架結(jié)構(gòu)，以便更好的通風(fēng)采光，提高公寓的實(shí)用性、舒適性；將設(shè)計(jì)細(xì)化，在細(xì)節(jié)上創(chuàng)新，使用戶(hù)充分體會(huì)到設(shè)計(jì)者的

14、用心之處。 </p><p><b>　　3、完善硬件設(shè)施 </b></p><p>　　在規(guī)模與市場(chǎng)定位方面，盡量做到功能齊全，設(shè)備完善，提高服務(wù)水平。在保障公寓內(nèi)部配備日常生活必備的家具、家電等基礎(chǔ)之上，公共配套設(shè)施也需更加完善，可以配備餐廳、咖啡廳、銀行、小型超市、健身中心、小型兒童游樂(lè)場(chǎng)所、洗衣店等配套設(shè)施。同時(shí)，可以增加部分智能化電子設(shè)施，例如安保系統(tǒng)、無(wú)線(xiàn)

15、互聯(lián)網(wǎng)、管理自動(dòng)化系統(tǒng)等，并且提供更為安全的防范措施，比如電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁管理系統(tǒng)、防盜報(bào)警裝置等，使住戶(hù)充分感受到在酒店公寓生活的便利與安心。 </p><p>　　4、提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 </p><p>　　就目前而言，我國(guó)的物業(yè)管理公司在管理問(wèn)題上仍存在諸多問(wèn)題，對(duì)投資者或用戶(hù)來(lái)說(shuō)，都深有感受。若要真正的體現(xiàn)酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)，就必須提供最為專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)，并且要具備優(yōu)秀的市場(chǎng)經(jīng)

16、營(yíng)能力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提高自身物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，對(duì)用戶(hù)而言，可以接受到良好的服務(wù)，用戶(hù)滿(mǎn)意了，對(duì)投資方來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率也會(huì)更高。 </p><p>　　酒店式公寓是一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，對(duì)于我國(guó)來(lái)說(shuō)，酒店式公寓正處于起步階段，有許多問(wèn)題急需解決與糾正。相信未來(lái)的酒店式公寓市場(chǎng)的需求量會(huì)越來(lái)越多，用戶(hù)的要求也會(huì)越來(lái)越細(xì)化，建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)時(shí)刻保持不斷學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)取的精神，虛心借鑒國(guó)外先進(jìn)國(guó)家在酒店式

17、公寓方面的成功案例，并結(jié)合時(shí)代需求與變化，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行開(kāi)拓創(chuàng)新思維，以求設(shè)計(jì)出更為滿(mǎn)足用戶(hù)需要、功能更完善、使用更便利的建筑。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]李雙宇，王金凱·淺談酒店式公寓的設(shè)計(jì)[J]·黑龍江科技信息，2009（22）：250； </p><p>　　[2]聶磊&

18、#183;酒店式公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)[J]·廣東建材，2009（3），150-151； </p><p>　　[3]孔佑穎，黃華明·享受“新”獨(dú)居生活——酒店式公寓開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)初探[J]·美術(shù)大觀(guān)，2011（1）：111； </p><p>　　[4]劉靜文，李亞利·我國(guó)二線(xiàn)城市酒店式公寓發(fā)展策略初探[J]·青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2011（1