房地產(chǎn)融資渠道多元化及金融風(fēng)險(xiǎn)淺析

1、<p>　　房地產(chǎn)融資渠道多元化及金融風(fēng)險(xiǎn)淺析</p><p>　　【摘 要】近幾年來(lái)，隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平的提高，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了較大的發(fā)展；且根據(jù)我國(guó)逐漸實(shí)行的國(guó)家金融改革制度和國(guó)家的宏觀政策的趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)個(gè)方面：融資渠道的多元化、價(jià)格指標(biāo)傾向于市場(chǎng)化、產(chǎn)品形式傾向于證券化等。但是，就目前這一時(shí)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道較為嚴(yán)重的依賴于銀行體系，這在一

2、定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也在很大程度上降低了國(guó)家銀行金融體系的穩(wěn)定性。本文結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)和研究文獻(xiàn)，對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資渠道和未來(lái)的多元化融資渠道進(jìn)行了詳細(xì)的分析，以期為同行提供相應(yīng)的參考。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資渠道；融資渠道多元化；金融風(fēng)險(xiǎn)分析 </p><p><b>　　一、引言 </b></p>&l

3、t;p>　　房地產(chǎn)之所以對(duì)國(guó)內(nèi)銀行金融市場(chǎng)有著較為嚴(yán)重的依賴性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身所有的特點(diǎn)，如房地產(chǎn)行業(yè)自身的規(guī)模性、自身的收益性以及其本身存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)性等。就目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)的融資渠道主要是依賴于國(guó)有銀行相應(yīng)的貸款，也包括上市融資、房地產(chǎn)信托投資等渠道。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，以及國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不斷完善，這就對(duì)房地產(chǎn)的融資渠道提出了更好的要求，即房地產(chǎn)的融資渠道應(yīng)該更加向多元化的方向發(fā)展，以確保國(guó)內(nèi)金融的穩(wěn)定性。

4、 </p><p>　　二、目前我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道及造成金融風(fēng)險(xiǎn)的成因 </p><p>　　就目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)商投資的資金來(lái)源來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資資金主要是來(lái)源于國(guó)有銀行貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己籌備資金以及房地產(chǎn)債券融資等方面。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2014年的融資來(lái)源的國(guó)內(nèi)銀行貸款增長(zhǎng)率為12.2%、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金增長(zhǎng)率為14.4%、其他方面的融資來(lái)源增長(zhǎng)率

5、為15.1%。這在一定程度上就表明了目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)仍然以房地產(chǎn)容易作為資金的來(lái)源，而且對(duì)于融資方式的選擇則是取決于各種融資方式的風(fēng)險(xiǎn)性和效益的大小，即選擇風(fēng)險(xiǎn)性低而且利潤(rùn)度高的融資方式進(jìn)行融資。 </p><p>　　從目前的金融市場(chǎng)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資主要是面向國(guó)內(nèi)銀行，因?yàn)樯虡I(yè)銀行在我國(guó)金融市場(chǎng)起著主導(dǎo)的作用。作為一種大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的前期對(duì)資金的需求量是極大的，所以銀行才會(huì)向房地

6、產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行高額的借貸款，然后收取借貸款所產(chǎn)生的利息，并且房地產(chǎn)行業(yè)的貸款往往是高于一般的貸款，所以銀行必定會(huì)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供相應(yīng)的貸款。如果一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的建筑數(shù)量越多，那么住房投資的比重也會(huì)隨之增加，這在很大程度上就說(shuō)明了對(duì)房抵押貸款的需求也會(huì)急速上升；由于貸款的需求急速上升，而房地產(chǎn)行業(yè)的貸款又大多數(shù)都集中在國(guó)內(nèi)，使得國(guó)內(nèi)銀行的貸款負(fù)擔(dān)在逐漸增重，從而則很有可能導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行金融體系出現(xiàn)問(wèn)題，從而引起國(guó)內(nèi)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。 <

7、;/p><p>　　其原因主要有以下幾點(diǎn)：1.因?yàn)榇蠖鄶?shù)房地產(chǎn)行業(yè)都是將融資渠道集中在國(guó)內(nèi)銀行上，且房地產(chǎn)行業(yè)貸款的數(shù)額較多，當(dāng)國(guó)內(nèi)銀行的利率發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利息也會(huì)受到極大的影響，這使得房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部金融體系的風(fēng)險(xiǎn)性增大。2.房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)性較高的行業(yè)，而銀行把資金借貸給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性了，這就在很大程度上增加了銀行自身資金周轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性，甚至可能導(dǎo)致國(guó)家金融系統(tǒng)的癱瘓。 3.

8、相對(duì)于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)還存在較高的債務(wù)依賴性，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算薄弱，而其行業(yè)內(nèi)部的資金又較少，就需要更多的投資，這樣也在很大程度上減緩了整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 </p><p>　　三、多元化的融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然道路 </p><p>　　以目前我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式來(lái)看，因?yàn)槠渲饕娜谫Y方式是集中在國(guó)有銀行的身上，這樣就使得房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家金融體系都極

9、有可能受到影響。所以，如何發(fā)展出多元化的房地產(chǎn)融資方式，以減少金融的危險(xiǎn)性，已成為我國(guó)政府以及各個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)亟須解決的問(wèn)題。在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化的時(shí)候，應(yīng)該在確保融資風(fēng)險(xiǎn)最小化的基礎(chǔ)上，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的多樣化。 </p><p>　　本文結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和研究文獻(xiàn)，對(duì)理想的房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系進(jìn)行了分析，其主要體現(xiàn)在3個(gè)不同時(shí)期的不同選擇：1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有一定的自籌資金，

10、或者是一些通過(guò)企業(yè)合作等方法進(jìn)行融資，確保自己擁有足夠的資金來(lái)應(yīng)對(duì)一些突發(fā)狀況；2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中期，房地產(chǎn)行業(yè)就可以通過(guò)國(guó)內(nèi)銀行、國(guó)外銀行（利率要低）以及房地產(chǎn)行業(yè)債券等方式進(jìn)行融資；3.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期，即是樓房銷(xiāo)售時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)則可以通過(guò)一系列公積金或者其他銀行借貸等進(jìn)行融資。以上各個(gè)時(shí)期所使用的融資方法，目前尚沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)以選取適合于本企業(yè)本階段融資的方式，在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)中期和

11、后期則可以選用房地產(chǎn)信托來(lái)進(jìn)行融資；以此來(lái)減小融資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)自身的利益。 </p><p>　　房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)證券化的重要手段，它就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于長(zhǎng)期存在著資金不足的現(xiàn)象。所以，我們會(huì)選擇采取房地產(chǎn)信托投資基金，這樣既可以增加房地產(chǎn)的租金收入，也能使房地產(chǎn)升值。同時(shí)，它的長(zhǎng)期回報(bào)率也較

12、高，與股市和債市的相關(guān)性較低，風(fēng)險(xiǎn)性也較低，所以比較適用于目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]楊凌志.房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展.山西建筑，2009（06）. </p><p>　　[2]朱騰飛.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀與未來(lái)展望及其金融風(fēng)險(xiǎn)分析.中國(guó)水運(yùn)（學(xué)術(shù)版），2007（05）. &