房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融風(fēng)險

1、<p>　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融風(fēng)險</p><p>　　【摘要】房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，前向和后向帶動力強(qiáng)，自1998年住房商品化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對擴(kuò)大內(nèi)需，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展的核心元素――房地產(chǎn)價格也快速上漲，部分地區(qū)出現(xiàn)房價過高，上漲過快，漲幅過大的現(xiàn)象，不斷上漲的房價引出“房地產(chǎn)泡沫”的

2、議題。與房地產(chǎn)價格過快上漲共同被關(guān)注的另一議題是房地產(chǎn)價格泡沫可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 金融風(fēng)險 防范措施 </p><p><b>　　一、研究背景 </b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出

3、特點(diǎn)是：房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時期，房地產(chǎn)投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會閑置資金的銀行機(jī)構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產(chǎn)業(yè)的信貸過度集中，不利于風(fēng)險分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險中。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險 </p><p>　　在歷

4、次房地產(chǎn)價格波動與金融危機(jī)的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機(jī)國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格的崩?[，銀行危機(jī)緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機(jī)和經(jīng)濟(jì)崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價格波動導(dǎo)致金融危機(jī)的必然因果關(guān)系。金融風(fēng)險形成和累積與房地產(chǎn)價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風(fēng)險的來源來看，可分為信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、政策性風(fēng)險等。 </p><p><b&g

5、t;　?。ㄒ唬┬庞蔑L(fēng)險 </b></p><p>　　信用風(fēng)險是銀行面臨的主要風(fēng)險，是指由于借款人（企業(yè)和個人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。 </p><p>　　被動違約通常是指由于支付能力導(dǎo)致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務(wù)狀況出現(xiàn)困難，導(dǎo)致支

6、付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務(wù)狀況，支付能力沒有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。 </p><p><b>　?。ǘ┦袌鲲L(fēng)險 </b></p><p>　　銀行機(jī)構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場風(fēng)險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價格變化引起抵押物價值變化

7、而導(dǎo)致的風(fēng)險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會是房地產(chǎn)價值的全部，而是房地產(chǎn)價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導(dǎo)致貸款損失的風(fēng)險。同時，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價值下降，也會直接使銀行的資

8、產(chǎn)負(fù)債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風(fēng)險。 </p><p><b>　?。ㄈ┎僮黠L(fēng)險 </b></p><p>　　房地產(chǎn)貸款操作風(fēng)險是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當(dāng)?shù)仍蚨鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險。操作風(fēng)險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和管理過程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因?yàn)閲?yán)重的操作風(fēng)險損失而陷入危機(jī)，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風(fēng)險也越來越

9、受到重視。 </p><p><b>　?。ㄋ模┱咝燥L(fēng)險 </b></p><p>　　自2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機(jī)后的迅速反彈，國家己多次通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率和利率，旨在通過信貸傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)市場。2011年更是以強(qiáng)硬的“限購”行政政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。經(jīng)過前幾年銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴(kuò)張，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險暴露度己經(jīng)很高。在房

10、地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量價雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風(fēng)險加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險暴露的可能性，而且隨著利率、準(zhǔn)備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風(fēng)險也逐漸凸顯。 </p><p>　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險防范 </p><p>　　第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)和重點(diǎn)。建立針對廣大中低收入

11、居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補(bǔ)貼措施，鼓勵低價公共住房的建設(shè)和消費(fèi)，并對住房市場的租賃和交易進(jìn)行嚴(yán)格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。 </p><p>　　第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場調(diào)控的前提條件。以法律為各項(xiàng)調(diào)控制度和政策的實(shí)施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這

12、也是我國目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，負(fù)責(zé)一系列政策制度的落實(shí)和監(jiān)督管理。 </p><p>　　第三，綜合運(yùn)用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費(fèi)融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應(yīng)給低收入家庭，另一方面通過

13、對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場的購買需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機(jī)，平抑房地產(chǎn)價格的過度波動。土地儲備制度經(jīng)過一個多世紀(jì)的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍?用的土地調(diào)控手段。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]王雪峰

14、.房地產(chǎn)泡沫和金融安全[J].日本學(xué)論壇.2006，（4）. </p><p>　　[2]謝經(jīng)榮等.地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)一國際經(jīng)驗(yàn)及其借鑒[M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2002. </p><p>　　[3]曾康霖.必須關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的特殊性及其對金融的影響一對我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論分析[J].金融研究.2003，（9）. </p><p>　　[4]殷孟波.中國